Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. N 10АП-7082/14

г. Москва

31 июля 2014 г.

Дело N А41-4220/14

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов (ИНН: 5041001281, ОГРН: 1035008251453): Степанова О.О. - по доверенности от 30.12.2013 г., Степанчук М.В. - по доверенности от 17.02.2014 г.,

от общества с ограниченной ответственностью "Эгас" (ИНН: 5041015372, ОГРН: 1035008254907): Коваленко Е.С. - по доверенности от 02.05.2014 г.,

от Администрации города Реутов Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгас" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2014 года по делу N А41-4220/14, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас", при участии в деле в качестве третьего лица Администрации города Реутов Московской области, о взыскании 1705794 руб. 33 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас" (далее - ООО "Эгас", ответчик) о взыскании задолженности в сумме 1705794 руб. 33 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 и пеней в размере 103513 руб. 66 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2013, а всего - 1809307 руб. 99 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка N 02/09 от 29.01.2009 и обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010410:63 истцу по акту приема-передачи (л.д. 2-6).

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрации города Реутов Московской области (далее - администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 56-58).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Эгас" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы процессуального и материального права (л.д. 62-63).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 29 января 2009 года между муниципальным образованием "Городской округ Реутов" (арендодатель), от имени которого выступает Комитет, и ООО "Эгас" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 02/09, согласно условиям которого арендодатель сдает арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 9500 кв.м., с кадастровым номером 50:48:0010410:63, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Строителей (напротив дома N 11), категория земель - "земли населенных пунктов" (л.д. 8-9).

В силу пункта 1.3 указанного договора земельный участок предоставлен в аренду для строительства открытой автостоянки.

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 12.11.2008 по 11.11.2057.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 356535 руб. в квартал.

Арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Обязательства по уплате арендной платы считаются исполненными после зачисления денежных средств в соответствующие бюджеты (пункт 3.2 договора).

Пунктом 4.3.1 договора предусматривает, что арендодатель имеет право пересматривать в одностороннем порядке размеры арендной платы в случае изменения базового размера арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не чаще одного раза в год.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с несвоевременным исполнением ООО "Эгас" принятых обязательств по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в сумме 1705794 руб. 33 коп.

Пунктом 5.2 договора N 02/09 установлено, что за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным положением договора, Комитет начислил арендатору пени за просрочку исполнения обязательств за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в размере 103513 руб. 66 коп.

12 декабря 2013 года Комитет направил в адрес ООО "Эгас" предложение о расторжении договора N 1938/01-22 (л.д. 10).

Поскольку вышеуказанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не погашена, а предложение о расторжении договора оставлено без удовлетворения, Комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела факта ненадлежащего исполнения принятых ответчиком на себя обязательств по договору в части внесения арендной платы, а также обоснованности начисленных истцом пеней. Кроме того, расторгая договор аренды земельного участка, суд первой инстанции указал на то, что ООО "Эгас" были существенно нарушены его условия.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Как уже было указано, пунктом 3.1 договора арендная плата за земельный участок установлена в размере 356535 руб. в квартал.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Между тем, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету сумма основного долга ответчика перед истцом по уплате арендной платы по договору N 02/09 от 29 января 2009 года за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 составила 1705794 руб. 33 коп. (л.д. 7).

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств уплаты задолженности в указанной сумме в материалы дела не представил.

Кроме того, за просрочку внесения ответчиком арендных платежей истцом была начислена неустойка в соответствии с положениями пункта 5.2 договора аренды в размере 103513 руб. 66 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2013.

Расчет договорной неустойки проверен судом и признан обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Комитета о взыскании с ООО "Эгас" задолженности по арендной плате и пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей.

Требования Комитета о расторжении договора аренды земельного участка N 02/09 от 29.01.2009 и обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010410:63 истцу по акту приема-передачи также правомерно удовлетворены судом области в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Пунктом 4.3.4 договора аренды земельного участка N 02/09 закреплено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ООО "Эгас", начиная с 2009 года систематически допускало значительные нарушения условий договора об уплате арендных платежей, а именно: в 2009 году арендатор не произвел ни одного платежа; в 2010 году погасил задолженность только за один квартал; в 2011 году не уплачивал арендные платежи в соответствии с договором; в 2012 году уплатил арендную плату не полностью и со значительной просрочкой; в 2013 году не оплачивал арендную плату за второй, третий и четвертый кварталы.

Указанные нарушения арендатором договора подтверждаются представленной истцом в материалы дела справкой-расчетом.

Так, из справки видно, что в 2009 году арендатор произвел только один платеж по договору. 16.07.2009 арендатор уплатил на счет арендодателя 308812 руб. 90 коп. В то же время арендная плата в 2009 году составляла 226275 руб. 75 коп. за квартал, и к концу 2009 года задолженность арендатора составила 712551 руб. 51 коп.

В 2010 году ответчик не уплачивал арендные платежи согласно договору: 10.08.2010 и 22.12.2010 арендатор произвел два платежа на счет арендодателя в общей сумме 1256647 руб. 50 коп. Указанная сумма покрывала задолженность арендатора за 2009 год и арендную плату за один квартал 2010 года. В то же время арендная плата в 2010 году составляла 271548 руб., и к концу 2010 года задолженность арендатора составила 542096 руб. 01 коп.

В 2011 году арендатор произвел только один платеж на счет арендодателя, а именно: 18.03.2011 уплатил 50000 руб. В то же время арендная плата в 2011 году составляла 294177 руб., и к концу 2011 года задолженность ответчика составила за 2011 год - 1283293 руб. 87 коп., а с учетом задолженности за 2010 год - 1775389 руб. 88 коп.

В апреле и июле 2012 года ООО "Эгас" частично погасило имеющуюся задолженность, а именно: 13.04.2012 уплатило Комитету 500000 руб., а 11.07.2012 -1000000 руб.

Арендную плату за первый, второй и третий кварталы 2012 года арендатор своевременно не уплатил. Задолженность по арендной плате за первые три квартала 2012 года арендатор погасил только в октябре-ноябре 2012 года, оплату за 4 квартал 2012 года арендатор произвел только 08.02.2013.

Арендную плату за первый квартал 2013 года арендатор уплатил своевременно, однако арендные платежи за второй и третий и четвертый кварталы 2013 года арендатор до сих пор не уплатил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 1705794 руб. 33 коп.

С 01.01.2013 арендная плата составляет 580794 руб. 38 коп. в квартал.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2013 года по делу N А41-27283/13 с ООО "Эгас" в пользу Комитета взысканы пени в размере 486547 руб. 67 коп.

Арендодатель неоднократно направлял арендатору претензии о неплатежах (N 1921/04-02 от 19.11.2009, N 1132/04-02 oт 18.08.2010, N 471/04-02 от 03.05.2011, N 1249/04-02 от 24.10.2012, N 742/04-02 от 17.04.2013, N 1215/01-22 от 08.08.2013). Однако арендатор продолжал нарушение обязательств по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "Эгас" условий договора аренды земельного участка N 02/09 от 29 января 2009 года и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как уже указывалось ранее, 12 декабря 2013 года Комитет направил в адрес ООО "Эгас" предложение о расторжении договора N 1938/01-22 в добровольном порядке, в срок до 27 декабря 2013 года (л.д. 10).

В подтверждение направления указанного предложения истцом представлены в материалы дела копии описи вложения в письмо от 12 декабря 2013 и почтовой квитанции (N 14396669015831) от 13 декабря 2013 года (л.д. 11).

Предложение о расторжении договора N 1938/01-22 было получено ООО "Эгас" 25 декабря 2013 года, что подтверждается распечаткой с официального сайта ФГУП "Почта России" в сети Интернет (л.д. 45).

Учитывая получение ответчиком предложение о расторжении договора, отсутствие со стороны ООО "Эгас" ответа на указанное предложение, а также тот факт, что с настоящим иском Комитет обратился в арбитражный суд Московской области только 29 января 2014, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "Эгас" возвратить спорный земельный участок истцу.

Ссылка апеллянта на то, что истец не уведомлял ответчика об изменении условий оплаты по договору аренды N 02/09 и таким образом в одностороннем порядке изменил условия договора, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия пункта 4.3.1 договора аренды о возможности такого изменения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "Эгас" не были допущены нарушения существенных условий договора аренды земельного участка, поскольку в случае нарушения сроков арендной платы, ответчиком в любом случае уплачиваются пени за просроченный период, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Обстоятельство нарушения срока исполнения обязательств по внесению арендной платы судом установлено на основании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с разъяснениями о практике применения норм права, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что ответчик уплачиваются пени за просроченный период, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2014 года по делу N А41-4220/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

С.А. Коновалов Н.А. Огурцов