Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 г. N 09АП-29008/14

город Москва

18 августа 2014 г.

Дело N А40-7644/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 18.08.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Строй Маркет" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "14" мая 2014 г. по делу N А40-7644/14, принятое судьей О.А. Березовой,

по иску ООО "Строй Маркет" (ОГРН 1037739940040)

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ОГРН 1097746680822),

третьи лица - ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительством Москвы, ДГИГМ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Давыдова Л.В. по доверенности от 21.03.2014, Зварин Е.Н. по доверенности от 15.01.2014;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) Шестерикова А.В. по доверенности от 02.06.2014, 3) Шестерикова А.В. по доверенности от 27.12.2013

Истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001022:61 в размере 150 137 000 руб. - рыночной стоимости, определенной в отчете ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" по состоянию на 01.01.2013, обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Требования заявлены со ссылкой на п.3 ст. 66 Земельного Кодекса, ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Истец свои требования, основывает на том, что с января 2013 г. существенно увеличился размер арендных платежей за указанный земельный участок, что нарушило его права и законные интересы. Истец полагает, что в случае удовлетворения исковых требований, у него появится право на произведение перерасчета арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2014 года в удовлетворении исковых требований к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ отказано. Решение суда мотивировано тем, что УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО г. МОСКВЕ не является надлежащим ответчиком по данному делу. Представленный истцом отчет, составленный ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 в размере 150 137 000 руб. не соответствует Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508.

Истец не указал причину, по которой суду предпочтение следует отдать отчету, составленному ООО "Столичное агентство экспертизы собственности", а не отчету, составленному исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель города Москвы. Ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил. Кроме того, истец является арендатором земельного участка, который в силу ст.36 Земельного кодекса РФ находится в ограниченном обороте.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Департамент городского имущества города Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения. Ответчик и третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001022:61 на основании договора аренды от 29.06.2007 N М-01-033315, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы качестве арендодателя, по которому истцу как арендатору на срок до 12.04.2056 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0, 2412 га по адресу: г. Москва, Подкопаевский пер., вл. 4, - для эксплуатации здания под культурно-деловой центр.

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

Из уведомления арендодателя от 07.02.2013 N 33-А-2706/13-(0)-0 следует, что с 2013 года арендная плата начисляется истцу исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая по состоянию на дату направления указанного уведомления составляла 241 445 107 руб. 44 коп. (кадастровая стоимость в указанном размере установлена постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы").

В исковом заявлении указано, что постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 установлена в размере 271 963 588 руб. 68 коп.

Поскольку истец не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной Правительством Москвы с 01.01.2014, посчитав, что ее изменение нарушает его права и законные интересы, истец на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) обратился в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.98г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из указанной нормы права следует, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Между тем, земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектом недвижимости не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника недвижимого имущества, продать участок только одному лицу - собственнику недвижимости.

Таким образом, спорный земельный участок обременен исключительными правами, предоставленными статьей 36 ЗК РФ собственнику, расположенной на участке недвижимости и собственник участка (город Москва) не может представить его на открытом рынке посредством публичной оферты.

Истец, как собственник недвижимости, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.

Поскольку правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, следовательно, неправомерно установление рыночной стоимости для этого участка, так как индивидуальной рыночной стоимости данный объект иметь не может, а экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Определенные ценовые ограничения установлены Федеральным законом от N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ". Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости является нормативно установленной.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения применения норм о цене продажи государственной земли. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Согласно ст. 2 Закона "Об оценке" закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Перечень объектов оценки определен статьей 5 Закона.

Согласно ст. 6 Закона Об оценке, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из указанных положений Закона следует, что оценка может быть проведена в отношении "принадлежащих" указанным в статье 6 лицам объектов оценки. Истцу принадлежат только права аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи.

Таким образом, истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо вытекает из требований статьи 10 Закона Об оценке. Согласно норме последнего абзаца статьи 10 Закона, "в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Истцу право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено. Истец вправе лишь совершать сделки с правом аренды. Данное толкование указанной нормы подтверждается судебной практикой, примером которой, в частности, служит Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12974-10 по делу N А40-151710/09-6-1027.

Кроме того, как правильно указано судом первой инстанции, согласно нормам ныне действующего законодательства, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая оценка проводится по стандартам оценки ФСО N 4, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно п. 26 ФСО 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, Оценщик, по существу, рассчитывая рыночную стоимость (итоговую величину оценки), дает только рекомендацию цены сделки на срок шесть месяцев. Таким образом, результатом оценки рыночной стоимости является рекомендуемая цена продажи объекта оценки. Однако, для арендатора государственного участка независимая рекомендация по цене продажи заведомо неактуальна, поскольку он не вправе продать участок на открытом рынке.

Согласно представленному истцом Отчету оценка проведена с использованием исключительно сравнительного метода.

Между тем, согласно п. 14 ФСО N 1"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

На стр. 100-101 отчета указано, что под объектом оценки в отчете понимается объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, что соответствует определению объекта оценки, данному в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО-1)"; под объектом-аналогом объекта оценки понимается сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, объект, что в целом соответствует понятию, данному в ФСО-1 (в последнем под объектом-аналогом понимается сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях).

Однако, согласно сведениям, указанным на стр. 152-155 отчета, в качестве аналогов объекта оценки оценщик указал земельные участки, которые не могут рассматриваться в качестве объектов-аналогов, поскольку спорный земельный участок располагается в Центральном административном округе города Москвы (в самом отчете неоднократно отмечается, что Басманный район занимает особое место среди районов Москвы), в то время как в качестве так называемых объектов-аналогов оценщик указал земельные участки, один из которых находится вдоль Каширского ш., при этом предназначен для строительства торгового здания, коммуникации на самом участке отсутствуют, другой участок находится на внешней стороне МКАД, предназначен для строительства автотехцентра с административным зданием, третий участок находится на ул. Плющева, на участке находится здание в аварийном состоянии, а один из объектов-аналогов представляет собой на земельный участок, а 6-этажное здание. Что касается пятого объекта-аналога, то в приложениях к отчету какие-либо сведения о нем вообще отсутствуют.

Пунктом 5.2.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ N 457 от 01.06.2009 г. установлено, что Росреестр только организует проведение государственной кадастровой оценки. Однако сама оценка ни органом кадастрового учета (ФГБУ "ФКП Росреестра"), ни самим Росреестром не проводится.

Росреестр либо подведомственные ему государственные бюджетные учреждения определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости только в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (ст. 24.21 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)).

Кроме этого, в соответствии со ст. 24.13 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) Росреестр формирует и представляет заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Что касается органа кадастрового учета (ФГБУ "ФКП Росреестра"), то он в соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в течение 10-ти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости лишь вносит эти сведения в государственный кадастр недвижимости, в том числе и в случае, когда кадастровая стоимость установлена в ходе рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости.

Однако, заявляя требование об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения с ГКН в отношении кадастровой стоимости земельного участка истец не привлек его участию в деле в качестве ответчика. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца о том, что иск предъявлен к надлежащему ответчику нельзя признать состоятельными.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных обстоятельств, из совокупности представленных по делу доказательств судом первой инстанции дана оценка всем доводам истца, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.110,176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "14" мая 2014 г. по делу N А40-7644/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

Н.И.Панкратова Е.Е.Кузнецова