Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 г. N 20АП-3801/14

г. Тула

18 августа 2014 г.

Дело N А68-11375/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.08.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца -министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ОГРН 1087154003518, ИНН 7106503078) - Подосенова А.А. (доверенность от 28.05.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Санитарная уборка" (г. Тула, ОГРН 1037101140185, ИНН 7107075756) - Чекальниковой О.Ю. (доверенность от 14.08.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санитарная уборка" на решение Арбитражного суда Тульской области от 19.05.2014 по делу N А68-11375/2013 (судья Андреева Е.В.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Санитарная уборка" (далее - общество) о взыскании 2 276 018 рублей 96 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 20.04.2007 N 07Ц1516 в размере 2 066 198 рублей 36 копеек и неустойки в сумме 209 820 рублей 60 копеек (т. 1, л. д. 4).

Решением суда от 19.05.2014 (т. 1, л. д. 113) исковые удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендных платежей.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что в состав арендуемого земельного участка входят территории общего пользования, которые ответчик не использует в своей деятельности. Передачу данных территорий в аренду оценивает как нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя по передаче имущества в состоянии, позволяющем использовать его по назначению. В связи с этим утверждает, что фактически занимаемая торговыми рядами площадь земельного участка составляет 450 кв. метров и арендная плата должна вноситься именно за участок такой площади. Выражает несогласие с выводом суда о том, что об изменении размера арендной платы общество должно было самостоятельно узнать из средств массовой информации, указывая, что Законом Тульской области от 29.06.211 N 1586-ЗТО (далее - Закон N 1586-ЗТО) и постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 (далее - постановление N 259) не предусмотрено всех показателей для расчета изменения арендной платы. Ввиду этого считает, что при исполнении договора аренды необходимо исходить из предусмотренной пунктом 4.8 договора обязанности министерства информировать арендатора об изменении арендной платы путем направления уведомления. Обращает внимание на то, что арендные платежи уплачивались обществом исходя из сумм, указанных в полученных им уведомлениях, в связи с чем основания для вывода о наличии задолженности, по мнению заявителя, отсутствуют.

В отзыве министерство просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылаясь на пункты 4.3, 4.5 договора аренды, отмечает, что арендная плата изменяется арендодателем на основании государственных и муниципальных нормативных актов в одностороннем порядке. Указывает, что в направленном обществу уведомлении от 01.02.2012, содержащим ссылку на постановление N 259, коэффициент вида разрешенного использования 0,055 был указан ошибочно. В подтверждение данного обстоятельства ссылается на отсутствие в официально опубликованном в средствах массовой информации постановлении N 259 такого значения коэффициента вида разрешенного использования.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 20.04.2007 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 07Ц1516 аренды земельного участка (т. 1, л. д. 8), по условиям которого арендодатель предоставляет из земель поселения города Тула, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:00 00 00:0067, площадью 1 607 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, по ул. Колетвинова (участок находится примерно в 20 метрах по направлению на юго-восток от ориентира: здание с административными помещениями, магазинами, предприятиями бытового обслуживания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова, д. 6), на срок пять лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 8).

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Размер арендной платы определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов. Размер арендной платы изменяется не чаще, чем один раз в календарный год независимо от даты заключения договора и даты предыдущего изменения размера арендной платы. В период действия договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора. Основаниями изменения арендной платы являются нормативные акты, изменяющие порядок исчисления арендной платы и (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы. Измененный размер арендной платы либо величина изменения действующей арендной платы, а также дата возникновения обязательств арендатора по уплате арендной платы в измененном размере, доводятся до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменном виде.

В момент заключения договора (20.04.2007) ежемесячный размер арендной платы определялся на основании решения Тульской городской Думы N 7/95 от 25.01.2006 и составлял 24 419 рублей 34 копеек по формуле: А = N х (K х (SY - SП) + B), где А - сумма арендной платы, N - ставка земельного налога в месяц, K - показатель, SY - условная площадь земельного участка, SП - показатель, B - показатель.

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Согласно постановлению администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 к полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В соответствии с Законом N 1586-ЗТО с 01.01.2012 годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг = КС x Ки, где Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС -

кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (далее - коэффициент использования Ки), в процентах.

Постановлением N 259 определены коэффициенты разрешенного использования земельных участков Тульской области. Для спорного земельного участка такой коэффициент установлен в 0,2 (для размещения временных объектов оптовой и розничной торговли).

Письмом от 19.01.2012 N 20-01-19/971 министерство уведомило общество об изменении арендной платы с 01.01.2012, указав, что ее ежемесячный размер определен с применением коэффициента 0,055 (т. 1, л. д. 20). Об изменении арендной платы с 01.01.2013 общество извещено путем публикации в газете "Тульские известия" от 31.01.2013 N 14.

Ссылаясь на то, что в уведомлении об изменении арендной платы с 01.01.2012 истец указал ошибочный коэффициент вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, а также на наличие задолженности общества, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно подп. а пункта 2 одним из способов определения арендной платы при аренде земельных участков является способ расчета на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизмененным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее начисления.

В настоящем случае условиями договора твердый размер арендной платы не установлен. Исходя из условий договора арендная плата определяется по согласованной формуле с применением соответствующих коэффициентов, изменение этих коэффициентов не свидетельствует об изменении арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим изменение значения коэффициента вида разрешенного использования не влечет изменение порядка расчета арендной платы при определении суммы арендной платы, в данном случае - с момента вступления в силу постановления N 259.

Согласно пункту 5 подпункта 6 приложения N 1 к постановлению N 259 (в редакции, применяемой к спорному периоду), к земельным участкам, предоставленным для размещения временных объектов оптовой и розничной торговли, применяется коэффициент Ки, равный 0,2.

Между тем министерством при направлении уведомления от 19.01.2012 указан неверный коэффициент вида разрешенного использования к расчету арендной платы - 0, 055, который вообще отсутствует в постановлении N 259.

Из содержания кадастрового паспорта земельного участка (т. 1, л. д. 14) и договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 8) следует, что используемый обществом земельный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения некапитального объекта: торговые ряды по продаже печатной продукции.

Таким образом, с учетом того, что арендная плата является регулируемой, само по себе ошибочное указание министерством в уведомлении от 19.01.2012 на коэффициент, который отсутствовал в постановлении N 259, не имеет значения для исполнения обязательств общества.

Следовательно, с учетом того, что с момента установления соответствующего коэффициента вида разрешенного использования для арендуемого обществом участка, опубликования постановления N 259 в установленном порядке, оно должно было знать об изменении арендной платы, и расчет министерства им не оспорен, взыскание задолженности в сумме 2 066 198 рублей 36 копеек правомерно.

Ссылка общества на пункт 4.8 договора как на основание для неуплаты арендной платы в связи с отсутствием соответствующего уведомления арендодателя об изменении ее значений, не заслуживает внимания, как по причине регулируемости арендной платы за землю, так и по причине того, что названным пунктом определено, что изменение арендной платы доводятся до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменной форме.

Ошибочность указания в уведомлении значения применяемого коэффициента в таком случае принципиального значения не имеет.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией заявителя о том, что им не используется в предпринимательской деятельности весь земельный участок ввиду вхождения в его состав территорий общего пользования.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли подразделяются на категории по целевому назначению и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как указано выше, спорный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения некапитального объекта: торговые ряды по продаже печатной продукции.

Раздел этого участка на три самостоятельных участка (с кадастровыми номерами 71:30:050204:735, 71:30:050203:2857, 71:30:050203:2856, что следует из кадастровых паспортов от 07.03.2013 - т. 1, л. д. 61-65) не привел к изменению вида разрешенного использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора, заключенного в отношении земельного участка до его преобразования.

Каких-либо доказательств того, что общество направляло предложения о внесении изменений в договор аренды, отказывалось от части арендуемого участка после его раздела материалы дела не содержат.

При заключении договора аренды границы земельного участка были отмежеваны, его площадь составила 1 607 кв. метров. В пункте 5.1 договора указано, что он является актом приема-передачи, а участок принят арендатором в состоянии, позволяющем его использование по установленному виду.

При таких обстоятельствах оснований для расчета арендной платы за земельный участок меньшей площади, как просит ответчик, не имеется.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 8.1 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере, установленном нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 8.5 на день подписания договора установлен следующий порядок начисления пени: пеня начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца в размере 1 % от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

Размер неустойки за период с 01.02.2012 по 18.10.2013 составил 209 820 рублей 60 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Ходатайства о несоразмерности неустойки и ее снижении не представлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", оснований для ее уменьшения не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Излишне уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 15 190 рублей возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 19.05.2014 по делу N А68-11375/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Санитарная уборка" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 15 190 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.Н. Тимашкова