Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. N 11АП-9698/14

город Самара

20 августа 2014 г.

Дело N А65-29702/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 августа 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕР" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 мая 2014 года по делу N А65-29702/2013 (судья Никулина И.Г.)

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "ФАЛДА", г. Казань (ОГРН 1131690025697, ИНН 1658146096),

и обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕР", г. Казань (ОГРН 1121690072525, ИНН1659123912), о взыскании 8333910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды и изъятии земельного участка,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - истец, Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Базис" о взыскании 8333910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды от 28 октября 2010 г., изъятии земельного участка (кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182), площадью 2354 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, и передаче его по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2014 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с реорганизацией ответчика, произведено процессуальное правопреемство общества с ограниченной ответственностью "Авто-Базис" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "ФАЛДА". На основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕР".

До принятия судебного акта по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования в части взыскании долга к каждому из ответчиков и просил взыскать: с ООО "Авто-Базис" - 4440687,02 руб. долга по арендной плате за период с 15.12.2010 по 31.03.2013 и 3465612,33 руб. пени за период с 15.12.2010 по 31.03.2014; с ООО "ИНТЕР" - 1776263,34 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 и 346561,14 руб. пени за период с 15.04.2013 по 31.03.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ФАЛДА" в пользу Исполкома взыскано 4120406 руб. 97 коп. долга по арендной плате и 2719096 руб. 91 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО "ФАЛДА" отказано.

С ООО "ИНТЕР" в пользу Исполкома взыскано 929471 руб. 94 коп. долга по арендной плате и 181346 руб. 33 коп. пени. Исковые требования к ООО "ИНТЕР" в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, а в остальной части - без удовлетворения.

С ООО "ФАЛДА" взыскано 53586,38 руб., с ООО "ИНТЕР" - 17589,39 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ИНТЕР" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к ООО "ИНТЕР" и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В остальной части решение суда первой инстанции ООО "ИНТЕР" не оспаривается.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что решение суда первой инстанции является не законным и не обоснованным. По мнению ответчика, истцом при расчете арендной платы неправомерно применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий разрешенному использованию: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, тогда как фактически земельный участок занят открытой автостоянкой.

14.08.2014 в судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части при отсутствии возражений сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани N 8086 от 09.09.2010, между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казань (арендодатель) и ООО "Авто-Базис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 14952 от 28.10.2010, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2354 кв.м., кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 14а (Лит.Б), сроком на 11 месяцев, до 08.08.2011.

Целевым назначением земельного участка является размещение не законченного строительством здания мастерской (пункт 1.4.1 договора).

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пункта 2.7 договора, договор аренды земельного участка N 14952 от 28.10.2010 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Согласно пункту 5.2.6 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору путем перечисления полной суммы.

В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор оплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).

Согласно акту обследования земельного участка N 798 от 24.10.2012, составленному главным специалистом отдела муниципального земельного контроля Исполкома, на арендуемом ООО "Авто-Базис" земельном участке расположено здание действующей автомойки, автостоянка, а также два торговых павильона.

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 за ООО "ИНТЕР" зарегистрировано право собственности на двухэтажное здание автомойки площадью 248,7 кв., инв. N 17386, лит. В, расположенной на вышеуказанном земельном участке, ранее принадлежащей ООО "Авто-Базис". Основанием для регистрации права собственности послужило соглашение о предоставлении отступного от 20.02.2013.

Впоследствии ООО "ИНТЕР" произвело перепрофилирование указанного объекта недвижимости, назначением которого стало производственно-административное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2014.

Исполком, указывая, что ответчиками в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ООО "ИНТЕР" задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утвержден Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан, и государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2.1 указанного Порядка установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога (на основании решения Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге"); Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к настоящему Положению (на основании постановления Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и постановления руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани").

Кроме того, во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Пунктом 8 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 9 указанных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

На основании вышеизложенного, размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде. При этом арендная плата подлежит корректировке на уровень инфляции по отношению к прошедшему году кроме года, в котором производится изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" уровень инфляции на 2012 год составил 5,5%.

Согласно Федеральному закону от 03.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции на 2012 год составил 5,0%.

Учитывая, что собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, с 13.03.2013 является ООО "ИНТЕР", требования Исполкома о взыскании с 01.04.2013 арендной платы и пени с указанного лица являются обоснованными, поскольку в силу положений статьи 552 Гражданского кодекса РФ к покупателю здания, с момента государственной регистрации права собственности, перешло право аренды на земельный участок, на котором оно расположено.

ООО "ИНТЕР", не соглашаясь с расчетом арендной платы, произведенным истцом, оспаривает решение суда первой инстанции в части размера взысканной с него арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка N 14952 от 28.10.2010 сторонами согласовано, что основным видом пользования земельного участка является размещение объекта автосервиса.

Как следует из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 (л.д. 94), ООО "ИНТЕР" приобрело у первоначального арендатора здание автомойки. При этом ООО "ИНТЕР" и истец, представивший фотоснимки земельного участка, подтверждают, что фактически весь участок за исключением территории, на котором расположено здание, используется под автостоянку.

В связи с этим истец обоснованно применил при расчете арендой платы ставку земельного налога, установленную в размере 1,5%, предназначенную для размещения платных автостоянок (решение Казанской городской Думы от 03.03.2011 N 14-4 "О внесении изменений в решение Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге").

Поскольку ООО "ИНТЕР" земельный участок используется фактически под автостоянку, доказательств использования объекта недвижимости по первоначальному виду истцом не представлено, то при расчете стоимости аренды применению подлежит коэффициент вида пользования земельного участка под автостоянку, равный "3", предусмотренный Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 (в редакции Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан N 86 от 06.02.2012) в 2013-2014г.г.

Таким образом, сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ООО "ИНТЕР", за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 составляет 1184175,56 руб. (1776263,34 : 4,5 х 3), или 108357,56 руб. в месяц в 2013 году и 69652,24 руб. в месяц в 2014 году.

Арендная плата за 2013 год при применении уровня инфляции 1,055 составляет 114317,23 руб. в месяц (108357,56 руб. х 1,055), за 2014 год при применении уровня инфляции по отношению к 2013 году - 73134,85 руб. в месяц (69652,24 руб. х 1,05).

С учетом произведенной ООО "ИНТЕР" оплаты сумма задолженности составила 929471 руб. 94 коп. Поскольку ответчик доказательств оплаты задолженности в указанном размере не представил, исковые требования в данной части удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 15.04.2013 по 31.03.2014 на основании пункта 3.5 договор аренды земельного участка N 14952 от 28.10.2010 в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 181346 руб. 33 коп.

В остальной части решение суда первой инстанции ООО "ИНТЕР" не обжалуется.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 мая 2014 года по делу N А65-29702/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев