Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. N 11АП-10337/14

гор. Самара

20 августа 2014 г.

Дело N А55-8002/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 14 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 августа 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 14 августа 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-8002/2013 (судья Ануфриева А.Э.),

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Натали" (ИНН 631701001, ОГРН 1026301416877),

о взыскании 1 331 628 руб. 40 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Кордюшов А.С. представитель по доверенности N 370 от 26.12.2013;

от ответчика - Лебедев М.С. представитель по доверенности от 30.04.2014,

Установил:

Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Натали" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18 сентября 2006 года по 31 мая 2012 года в сумме 347 871 руб. 62 коп., пеней за период с 03 марта 2002 года по 31 мая 2012 года в сумме 983 756 руб. 78 коп., расторжении договора от 12 февраля 2002 года N 010610з аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская / ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0511001:0517.

Решением Арбитражный суд Самарской области от 07 августа 2013 года, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года, с Общества с ограниченной ответственностью "Натали" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 1 331 628 руб. 40 коп., в том числе задолженность в сумме 347 871 руб. 62 коп,, пени в сумме 983 756 руб. 78 коп. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 12 февраля 2002 года N 014061з оставлены без рассмотрения. С Общества с ограниченной ответственностью "Натали" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 26 316 руб. 28 коп.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 февраля 2014 года решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2013 года и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года суд в иске отказал.

Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку при его вынесении неправильно применены нормы материального права.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14 августа 2014 года на 09 час. 30 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против отмены оспариваемого судебного акта по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Самары от 13 июля 2001 года N 1089 между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 010610з от 12 февраля 2002 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская / ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв.м под встроенное нежилое помещение, используемое под магазин сроком с 13 июля 2001 года по 12 июня 2002 года.

Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане (приложение N 1 к договору).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата в размере, определяемом в соответствии с приложением N 3 к договору, вносится ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца.

Вместе с тем, в п. 4.3 договора стороны согласовали условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 07 декабря 2005 года, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 17 декабря 2010 года.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01 июля 2006 года полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей не связанных со строительством наделено Министерство имущественных отношений Самарской области.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 18 сентября 2006 года по 31 мая 2012 года в сумме 347 871 руб. 62 коп. Несвоевременное внесение арендной платы послужило основанием для начисления пеней в соответствии с п. 7.2 договора из расчета 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа за период с 03 марта 2002 года по 31 мая 2012 года в сумме 983 756 руб. 78 коп.

Письмом от 14 февраля 2012 года N 12/2745 Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило ООО "Натали" о наличии долга по уплате арендных платежей в размере 1 313 924 руб. 30 коп (по состоянию на 07 февраля 2012 года) и пени в сумме 990 084 руб., о существенном нарушении арендатором условий договора и предложило ответчику расторгнуть договор аренды, предупредив, что в случае не устранения ответчиком нарушений условий договора по оплате арендной платы и отказе от расторжения договора Министерство обратиться с иском в суд.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность общества, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с этим иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежит.

Оспаривая решение суда, заявитель ссылается на то, что, поскольку в материалы дела не представлены доказательства о сформированности земельного участка под многоквартирным домом, о проведении межевания и определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, следовательно, земельный участок не может быть признан сформированным и в силу статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, заявитель указывает, что поскольку договор аренды земельного участка от 12 февраля 2002 года N 010610з как на момент его заключения, так и в настоящее время соответствует требованиям действующего законодательства, данный договор аренды заключен до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", нормы указанных правовых актов в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены к возникшим по основаниям указанного договора правоотношениям.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Исходя из положений пунктов 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июля 2011 года N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 150 кв.м (цокольный этаж, комнаты N N 16 - 19, 29, 30, 33, расположенное по адресу: гор. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 74, угол ул. Льва Толстого, дом 66, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА N 043821 от 04 декабря 2000 года.

Дом по ул. Галактионовская / ул. Л.Толстого, 74/66 является многоквартирным жилым домом. Наличие зарегистрированного права собственности граждан на жилые помещения в указанном жилом доме с датой регистрации права собственности с 2000 года и позднее, подтверждается выписками их ЕГРП от 13 ноября 2013 года, 19 мая 2014 года.

Доводы заявителя жалобы о том, что в данном случае не применяются вышеуказанные нормы в связи с тем, что договор заключен до введения их в действие, отклоняются судом апелляционной инстанции, как основанные на неверном толковании норм права. Согласно вышеизложенного, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в независимости от того, когда указанные договоры были заключены.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятого по делу N А55-8002/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-8002/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев