Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. N 15АП-9292/14

город Ростов-на-Дону

20 августа 2014 г.

дело N А32-44099/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Ефимовой ОЮ., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

при участии:

от ОАО "Степное": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 10.04.2014, Невструева О.С., паспорт;

от Ситько Елены Ивановны: представитель по доверенности от 21.02.2014, Касицкая Н.А., паспорт;

от Ситько Владимира Дмитриевича: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2014 по делу N А32-44099/2013, принятое судьёй Гречко О.А., по заявлению открытого акционерного общества "Степное" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при участии третьих лиц: Ситько Елены Ивановны, Ситько Владимира Дмитриевича, о признании незаконными действий по регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Степное" (далее - общество) обратилось - в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление) о признании незаконными действий по регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272. Погасить запись регистрации N 23-23-25/085/2013-392. Погасить запись регистрации N 23-23-25/085/2013-391.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2014 суд признал бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Владимиру Дмитриевичу на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:271, общей площадью 45621 кв.м. договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ", как не соответствующее положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального Закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Владимиру Дмитриевичу на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:271, общей площадью 45621 кв.м., договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ". Признал бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Елене Ивановне на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:272, общей площадью 45621 кв.м. договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ", как не соответствующее положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального Закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Ситько Елене Ивановне на праве собственности, с кадастровым номером 23:09:0401000:272, общей площадью 45621 кв.м., договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.04.2008 г. с открытым акционерным обществом "Степное ". В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд взыскал с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу открытого акционерного общества "Степное " 2000 руб. в счёт возмещения судебных расходов на оплату госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что при проведении правовой экспертизы представленных документов в соответствии со ст. 13 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регистрирующим органом было установлено, что Ситько Е.И. и Ситько В.Д., являлись собственниками земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N101-ФЗ выделили в счет своих долей земельные участки по правилам, установленным п.4 ст. 13 Закона N101, и распорядились выделенными в счет земельной доли земельными участками по своему усмотрению. При этом согласия арендатора земельных участков на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельных участков не требуется, поскольку договор аренды в отношении выделенных земельных участков прекращается.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 13.08.2014 г. произведена замена судьи Смотровой Н.Н., в связи с отпуском, на судью Филимонову С.С., рассмотрение дела начато с самого начала согласно ст.18 АПК РФ.

Через канцелярию суда от ОАО "Степное" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле.

Суд, проверив наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, определил рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ОАО "Степное" и Ситько Владимира Дмитриевича.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Ситько Елены Ивановны поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела Кропоткинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.10.2013 г. осуществил государственную регистрацию права собственности за Ситько В.Д. и Ситько Е.И. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 (запись регистрации N 23-23-25/085/2013-392, запись регистрации N 23-23-25/085/2013-391), что подтверждается Выписками из ЕГРП от 25.12.2013.

В соответствии с данными кадастровых паспортов, вышеуказанные земельные участки образованы в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98.

Согласно дополнительному соглашению от 07 февраля 2013 года к договору аренды от 25.04.2008 г. земельный участок с кадастровым номером 23:09:0401000:98, передан в аренду ОАО "Степное" (далее - общество) сроком до 25 апреля 2018 года. Данный земельный участок обременен вышеуказанным договором аренды, что подтверждается отметкой регистратора на оборотной стороне указанного допсоглашения.

Данные действия по государственной регистрации права собственности общество посчитало необоснованными, и обратилось с заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 ГК РФ, ст.ст. 198 и 200 АПК РФ и разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок образования земельных участков регламентирован ст.ст. 11.2 11.3 ЗК РФ. Решения об образовании земельных участков, указанных в п.1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п.2 ст.11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п.4 ст.11.2 данного Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п.4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Пункт 3.2 ст.22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установил, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ.

Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в п.5 ст.14 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В данном случае оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имеется.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст.13 Закона N 101-ФЗ).

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Договор аренды от 25.04.2008 земельного участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98, из которого произведен выдел спорных земельных участков, заключен, являются действующим; изменения в указанные договоры не вносились, за исключением срока его действия, что подтверждается соглашением от 07.02.2013 к договору аренды от 25.04.2008. Договор аренды заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан представителями собственников земельных долей без возражений.

Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды от 25.04.2008 и внесения в него каких-либо изменений, в материалы дела не представлено.

Доказательств расторжения договора аренды заключенного с ООО "Степное" в материалы дела также не представлено.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка, а также списки пайщиков, которые получали арендную плату продукцией, в том числе, Ситько Е.И., Ситько В.Д.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, также не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод управления о том, что внесение записи об обременении земельного участка договором аренды возможно только на основании заявления заинтересованных лиц.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Руководствуясь пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, регистрирующий орган в отсутствие сведений о прекращении в установленном порядке договора аренды должен был перенести актуальные записи специальных частей подраздела III реестра об исходном земельном участке (в том числе записи об аренде и о сделке, на основании которой возникло обременение прав (о договоре аренды), в специальные части подраздела III разделов реестра, открытых на вновь образованные земельные участки.

Данное положение закона направлено на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

Таким образом, действия управления Росреестра по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0401000:271, 23:09:0401000:272 без согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0401000:98 и без внесения в ЕГРП сведений об обременении таких земельных участков правами аренды ООО "Степное" не соответствуют требованиям ст.22.2 Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 05.08.2013 по делу N А63-15672/2012).

Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из содержащегося в абз.2 п.56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности действий заинтересованного лица и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2014 по делу N А32-44099/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова