Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. N 08АП-4244/14

город Омск

20 августа 2014 г.

Дело N А75-375/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Солодкевич Ю.М., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Мироновой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4244/2014) Драчевой Галины Анваровны на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2014 по делу N А75-375/2012 (судья Подгурская Н.И.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Гарант" Глуховченко Ильи Юрьевича к Драчевой Галине Анваровне о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Гарант" (ОГРН 1028601866061, ИНН 8620001168),

с участием третьего лица: Шаймарданова Руслана Алмасовича,

при участии в судебном заседании представителей:

от Драчевой Галины Анваровны - Сидтиков Р.З. по доверенности N 2Д-647 от 02.04.2014;

от конкурсного управляющего ОАО "Гарант" Глуховченко Ильи Юрьевича - лично по паспорту;

от Межрайонной инспекция Федеральной налоговой службы N 6 по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Шаймарданова Руслана Алмасовича - не явились, извещены

установил:

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.09.2012 по делу N А75-375/2012 в отношении открытого акционерного общества "Гарант" (далее - ОАО "Гарант", должник) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждён Глуховченко Илья Юрьевич (далее - Глуховченко И.Ю.).

06 сентября 2013 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ОАО "Гарант" Глуховченко И.Ю. с учётом последующего уточнения требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.05.2011, заключённого между ОАО "Гарант" и Драчевой Галиной Анваровной (далее - Драчева Г.А.), и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Драчевой Г.А. в пользу должника 12 300 000 руб. (т. 27 л.д. 2-3).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 10.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, привлечён Шаймарданов Руслан Алмасович (далее - Шаймарданов Р.А.).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25.03.2014 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.05.2011, заключённый между ОАО "Гарант" и Драчевой Г.А., применены последствия недействительности сделки: взыскано с Драчевой Г.А. в пользу ОАО "Гарант" 12 300 000 руб. Также взыскано с Драчевой Г.А. в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным определением суда, Драчева Г.А. подала апелляционную жалобу с уточнением, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что суд дал неправильную квалификацию правоотношениям сторон. 02.02.2011 между заявителем и должником был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым заявитель внёс в кассу должника денежные средства в сумме 2 500 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 10 от 02.02.2011. Согласно выписке по счёту должника в ЗАО НГАБ "Ермак" за февраль 2011 года (02.02.2011) указана сумма 2 490 000 руб. в виде пополнения счёта. После выполнения должником условий предварительного договора 20.05.2011 была совершена оспариваемая сделка купли-продажи. Суд не дал оценки актам осмотра технического состояния объекта от 20.05.2011, 20.08.2011, акту обследования технического состояния конструкций на объекте от 20.10.2011. Данные акты указывают о неудовлетворительном состоянии спорного имущества и соответствии его продажной цене в 2 500 000 руб. Суд принял во внимание сведения отчёта ООО "Варт-Бизнес-Оценка" о величине рыночной стоимости недвижимого имущества как неопровержимые. Из справки о рыночной стоимости ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013 N 02/520 не следует, на основании каких источников информации, методов оценки и установленных данных определена средняя рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.07.2013 в размере 6 690 000 руб., к тому же стоимость определена не на дату спорной сделки. При составлении отчёта об оценке не учтено состояние имущества на день заключения договора и то, что третье лицо Шаймарданов Р.А. - второй покупатель, производил капитальный ремонт здания. Считает выводы оценщика о величине рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 12 300 000 руб. не соответствующими действительности. Иных доказательств в подтверждение заявленного размера действительной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества суду не представлено.

К апелляционной жалобе заявителем приложены, в частности, копии предварительного договора купли-продажи от 02.02.2011, квитанции к приходному кассовому ордеру N 10 от 02.02.2011.

От конкурсного управляющего Глуховченко И.Ю. поступил отзыв на жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

К отзыву на жалобу приложены конкурсным управляющим дополнительные документы.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

От третьего лица отзыва на жалобу не поступило.

Представители Межрайонной инспекция Федеральной налоговой службы N 6 по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Шаймарданова Р.А., извещённых о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: предварительного договора купли-продажи и квитанции к приходному кассовому ордеру, обосновав непредставление указанных документов суду первой инстанции тем, что намеревалась принимать участие в судебном заседании лично и там представить дополнительные доказательства, но по семейным обстоятельствам уехала в Москву.

Суд апелляционной инстанции считает возможным принять от подателя жалобы новые доказательства по делу, руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (в ред. Постановлений Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 61, от 24.03.2011 N 30, от 10.11.2011 N 71), в соответствии с которой принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Конкурсный управляющий ОАО "Гарант" Глуховченко И.Ю. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представителю Драчевой Г.А. возвращён оригинал доверенности.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с уточнением, отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Предметом оспаривания по настоящему делу является заключённый 20.05.2011 между ОАО "Гарант" (продавец) и Драчевой Г.А. (покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) (т. 19 л.д. 13-15), по условиям которого продавец продаёт, а покупатель покупает в собственность нежилое здание: магазин (литер В), общей площадью 543,9 кв.м, количество этажей - 2, год постройки - 1995, адрес объекта: ХМАО, г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель 11, ул. Индустриальная, 15, строение 10, стоимостью 2 500 000 руб.

По мнению конкурсного управляющего Глуховченко И.Ю., совершённая должником вышеуказанная сделка купли-продажи, является недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) ввиду того, что реальная рыночная стоимость проданного объекта недвижимости превышает его продажную стоимость.

Первоначально при обращении в суд с настоящим заявлением, конкурсным управляющим Глуховченко И.Ю. в качестве доказательства неравноценного встречного исполнения обязательств была представлена справка ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013 (т. 19 л.д. 28), в которой указано, что средняя рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 6 690 000 руб.

Впоследствии в материалы дела представлен отчёт N 467-86-019-13 ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013, выполненный по заказу должника (т. 19 л.д. 67-113).

В указанном отчёте рыночная стоимость объекта оценки - здания магазина по состоянию на 22.05.2011 составляет 12 300 000 руб.

Из материалов дела также следует, что 12.08.2011 Драчева Г.А. продала спорный объект недвижимости Шаймарданову Р.А. по договору купли-продажи магазина за 2 500 000 руб. (т. 27 л.д. 86-88).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2013 N 02/013/2013-457 Шаймарданов Р.А. является собственником спорного объекта недвижимости (т. 19 л.д. 114).

В связи с выбытием у Драчевой Г.А. спорного объекта недвижимости конкурсный управляющий Глуховченко И.Ю. в заявлении об уточнении заявленных требований просил применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с Драчевой Г.А. в пользу должника стоимости проданного имущества в размере 12 300 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего Глуховченко И.Ю. в полном объёме.

Повторно рассматривая настоящий обособленный спор, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учётом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) судам следует иметь в виду, что предусмотренные статьями 61.2. и 61.3. Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. В связи с этим в силу статьи 166 ГК РФ такие сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определённом главой III.1 Закона о банкротстве.

Для признания оспоримой сделки недействительной заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает признание её недействительной судом.

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве конкурсному управляющему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1. сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; 2. условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная.

Из пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 следует, что пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент её заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент её заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Следовательно, на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для признания сделки недействительной необходимо установление того обстоятельства, что оспариваемая сделка в момент её совершения предполагала встречное исполнение обязательств, но такое встречное исполнение неравноценно, поскольку цена сделки на момент её совершения существенно в худшую для должника сторону отличается от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При этом не имеет значения, была оспариваемая сделка исполнена одной из сторон сделки или обеими сторонами или нет.

Таким образом, по правилам пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценность сделки определяется исходя из условий этой сделки, а не исходя из последствий её исполнения или неисполнения.

В целях установления признака неравноценности совершённой сделки конкурсный управляющий обязан в силу статьи 65 АПК РФ доказать наличие такого признака соответствующими надлежащими доказательствами.

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена 20.05.2011, то есть в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом (11.01.2012).

Однако анализ имеющихся в деле доказательств не позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что встречное исполнение обязательств Драчевой Г.А. было неравноценным.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что определённая сторонами в оспариваемом договоре продажная стоимость объекта недвижимости в сумме 2 500 000 руб. является недостоверной (заниженной) по сравнению с действительной стоимостью объекта недвижимости на дату 20.05.2011, в материалы дела не представлено.

Как указывалось выше, при обращении в суд с настоящим заявлением конкурсный управляющий в обоснование своих требований представил справку ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013 (т. 19 л.д. 28), в которой указано, что средняя рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 6 690 000 руб.

Однако затем в материалы дела был представлен отчёт N 467-86-019-13 ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013, выполненный по заказу должника (т. 19 л.д. 67-113).

В данном отчёте рыночная стоимость объекта оценки - здания магазина по состоянию на 22.05.2011 составляет 12 300 000 руб., что в 1,84 раза превышает указанную в справке среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости.

Именно на основании указанного отчёта судом первой инстанции и была определена неравноценность встречного предоставления по сделке со стороны Драчевой Г.И. и с неё взыскана в пользу должника сумма в размере 12 300 000 руб.

Судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках настоящего спора не проводилась.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, конкурсным управляющим свои требования первоначально обоснованы справкой ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013, а затем отчётом N 467-86-019-13 ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013.

Суд апелляционной инстанции оценивает данные справку и отчёт в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ как простые письменные доказательства в порядке статьи 64 АПК РФ.

В соответствии со статьёй 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

По общему правилу согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

В силу статьи 7 указанного Федерального закона N 135-ФЗ понятие "действительная стоимость" соответствует понятию "рыночная стоимость".

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Порядок проведения оценки и фиксации её результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 2 ФСО N 1 настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В разделе III. ФСО N 1 изложены подходы к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (пункт 15).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В результате анализа представленных в дело доказательств с учётом имеющихся в деле двух противоречивых по своим выводам о рыночной стоимости спорного имущества заключениям оценщиков суд апелляционной инстанции установил следующее.

Представленную конкурсным управляющим справку ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013 суд апелляционной инстанции не расценивает как отчёт оценщика, отвечающим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, поскольку в ней отсутствует какой-либо анализ оценки объекта.

По сути данная справка представляет собой мнение оценщика без какого-либо надлежащего обоснования применительно к требованиям ФСО N 1.

Поэтому указанную справку ООО "Бюро по оценке имущества" от 16.08.2013 суд апелляционной инстанции не воспринимает в качестве надлежащего доказательства по делу.

Относительно отчёта N 467-86-019-13 ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2012 суд апелляционной инстанции считает, что он также не может служить достаточным и достоверным доказательством определения рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из отчёта, оценщиком использовались только затратный и доходный подходы (разделы 4 и 5 отчёта).

Как следует из раздела 6 названного отчёта, оценщик отказался от оценки стоимости объекта сравнительным подходом (лист 31 отчёта).

Таким образом, сравнительный подход оценщиком не был применён, вследствие чего оценщиком не сравнивалась продажная цена подобных проданному Драчевой Г.А. объекту недвижимого имущества.

Между тем, по смыслу пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для установления неравноценности продажной стоимости необходимо сравнение этой стоимости с другими объектами недвижимости.

Сравнительный подход, применение которого действительно могло определить реальную (действительную) продажную стоимость спорного имущества в связи с её оспариванием по причине занижения, не был применён оценщиком, тогда как такой подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

Поэтому применение именно сравнительного подхода в данном случае безусловно могло повлиять на итоговый результат расчёта рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Из чего следует, что при оценке объекта допускается возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Однако в пункте 4.2. отчёта оценщиком указано, что стоимость замещения - это расчётная стоимость строительства, в текущих ценах, на дату оценки объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, построенного с применением современных материалов и по современному проекту. Стоимость замещения отражает затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект, с применением современных материалов, технологий и строительных норм. В основу расчёта положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости воспроизводства строительной продукции из уровня цен 2004 года (аналогов) в уровень цен 2011 года.

При этом следует отметить, что из пункта 1.20. отчёта следует, что от заказчика получена информация, отражающая качественные и количественные характеристики объекта оценки - технический паспорт.

В материалы дела представлена заверенная копия технического паспорта на магазин по состоянию на 03.11.2000 (т. 19 л.д. 17-25).

В пункте 1.16. отчёта (подпункт 12) указано, что оценка здания магазина произведена с учётом его состояния на дату осмотра, то есть на 01.12.2013, изменения и улучшения, произведенные с момента продажи и даты оценки до 01.12.2013 оценщиком не учтены, так как заказчик оценки не имеет данной информации.

Из чего следует, что на момент фактической оценки объекта оценки 01.12.2013 спорное имущество уже не находилось в том физическом состоянии, в котором его приобрела Драчева Г.А. (20.05.2011).

По затратному методу оценщиком определялась в условиях, когда с момента сделки 20.05.2011 прошло более двух с половиной лет, восстановительная стоимость здания, которая не отражает действительного технического состояния здания на момент сделки для целей её применения при оспаривании сделки по признаку неравноценности.

Согласно пункту 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

То есть данный подход, который был применён оценщиком, применим, когда речь идёт не о продаже объекта оценки, а возможных доходах этого объекта.

В связи с чем стоимость, рассчитанная оценщиком как с использованием затратного, так и доходного подходов, не может безусловно свидетельствовать о том, что на момент продажи рыночная стоимость объекта составляла именно 12 300 000 руб., учитывая, что оценка имела место спустя длительное время после продажи должником объекта оценки, и последующей продажи Драчевой Г.А. новому собственнику Шаймарданову Р.А., которым, как следует из материалов дела, в 2011 году были проведены определённые работы на объекте, о чём свидетельствуют представленные Шаймардановым Р.А. в дело документы (т. 27 л.д. 57-85).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что суд первой инстанции обратил внимание на то обстоятельство, что договор подряда N 02/2011 от 10.02.2011 третье лицо заключило в тот момент, когда собственником магазина было ОАО "Гарант".

Действительно, данный договор между Шаймардановым Р.А. и ООО "ОЛТЕКС" датирован 10.02.2011 (т. 27 л.д. 65-72), вместе с тем, в самом договоре (пункт 10) указан срок выполнения работ с 01.08.2011 по 30.09.2011, а работы по этому договору ООО "ОЛТЕКС" сдало Шаймарданову Р.А. по акту N 1 от 30.09.2011

В любом случае обстоятельства, связанные с тем, в каком техническом состоянии находится объект после продажи 20.05.2011, не имеет правового значения, поскольку для целей признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве необходимо установление продажной цены объекта на дату сделки 20.05.2011.

В связи с тем, что осмотр объекта оценщиком имел место 01.12.2013, после истечения длительного времени после продажи 20.05.2011, то визуальный осмотр никак не может безусловно подтверждать то обстоятельство, что здание на дату 01.12.2013 находится в таком же состоянии, что и на дату 20.05.2011.

Поэтому и имеет в данном случае существенное значение применение сравнительного подхода при оценке объекта, то есть какова была похожих с объектом оценки рыночная стоимость сравниваемых объектов.

Обоснование оценщиком своего отказа от применения сравнительного подхода в отчёте не основывается на том, что отсутствуют как таковые похожие объекты оценки, а по сути на том, оценщик не располагает достаточной и достоверной информацией о стоимости аналогичных объектов. В обоснование отказа от применения сравнительного подхода в отчёте указано о том, что участники рынка недвижимости не спешат делиться информацией о подробностях сделок и ценах конкретных продаж, о невозможности её получения в нотариальных контрах, скудности информации по сделкам купли-продажи.

При этом оценщиком никак не обоснована невозможность использования информации, размещённой в сети Интернет, в которой размещаются предложения о продаже объектов недвижимости.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не может считать выводы отчёта достоверными и воспринимать отчёт N 467-86-019-13 ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013 как надлежащее доказательство, безусловно свидетельствующее о том, что на момент продажи 20.05.2011 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляла 12 300 000 руб.

Таким образом, надлежащих доказательств, которые бы подтверждали тот факт, что согласованная сторонами в договоре купли-продажи рыночная стоимость имущества, является заниженной по сравнению с той, которая действительно имела место на момент продажи 20.05.2011, в дело не представлено.

Следовательно, конкурсный управляющий не доказал обоснованности своих требований.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришёл к ошибочному выводу для признания сделки недействительной, как совершённой при неравноценном исполнении встречного обязательства покупателем.

Устанавливая фактические обстоятельства по делу, суд первой инстанции указал, что доказательства оплаты спорной сделки Драчевой Г.А. не представлены.

Однако обстоятельства исполнения сделки не являются квалифицирующими признаками недействительности сделки по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

В случае неоплаты покупателем по сделке стоимости имущества продавец имеет право в порядке статьи 486 ГК РФ потребовать от покупателя такой оплаты.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что Драчевой Г.А. в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что она исполнила фактически сделку купли-продажи, ссылаясь на то, что до заключения 20.05.2011 оспариваемой сделки ею с должником был заключён 02.02.2011 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она внесла в кассу должника денежные средства в сумме 2 500 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 10 от 02.02.2011.

В суд апелляционной инстанции Драчевой Г.А. были приложены копии предварительного договора и квитанции должника к приходному кассовому ордеру N 10 от 02.02.2011, которые подтверждают доводы жалобы Драчевой Г.А.

Кроме этого, данные доводы Драчевой Г.А. не противоречат и сведениям, изложенным в выписке ЗАО НГАБ "Ермак" по движению счёта за 01.01.2011-31.12.2011, в соответствии с которыми 02.02.2011 на расчётный счёт должником внесены денежные средства в сумме 2 490 000 руб. как пополнение счёта (т. 27 л.д. 121-132).

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанные денежные средства не были получены от Драчевой Г.А. по предварительному договору от 02.02.2011, из материалов дела не усматривается.

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств нельзя сделать вывод о том, что Драчева Г.А. не оплатила должнику стоимость приобретённого имущества.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, что требования конкурсного управляющего не могли быть удовлетворены судом первой инстанции именно по причине недоказанности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной.

Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ отменить обжалуемое определение в полном объёме, отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего и удовлетворив апелляционную жалобу Драчевой Г.А.

По общему правилу статьи 110 АПК РФ понесённые сторонами судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону в случае удовлетворения требований другой стороны в полном объёме.

Расходы должника по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. при подаче заявления относятся на должника ввиду отказа в удовлетворении его заявления в полном объёме.

Поскольку определением от 09.09.2013 суд первой инстанции предоставил отсрочку конкурсному управляющему в уплате государственной пошлины, с должника следует взыскать в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины за подачу заявления.

Расходы Драчевой Г.А. в сумме 2 000 руб. при подаче жалобы в связи с её удовлетворением относятся по общему правилу в деле о банкротстве на должника вне зависимости от того, что заявление подано конкурсным управляющим, поскольку последний в деле о банкротстве действует от имени должника.

Согласно пункту 40 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" полномочия арбитражного суда апелляционной инстанции при рассмотрении жалоб на определения, принятые в рамках дела о банкротстве по результатам рассмотрения обособленного спора по существу, в том числе определения об установлении требований кредиторов, о признании недействительными сделок и т.п., определяются статьёй 269, а не частью 4 статьи 272 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Драчевой Галины Анваровны удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25.03.2014 по делу N А75-375/2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Гарант" Глуховченко Ильи Юрьевича к Драчевой Галине Анваровне о признании сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.05.2011 недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Гарант" в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины за подачу заявления.

Взыскать с открытого акционерного общества "Гарант" в пользу Драчевой Галины Анваровны 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Ю.М. Солодкевич Н.А. Шарова