Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 15АП-11596/14

город Ростов-на-Дону

21 августа 2014 г.

дело N А53-511/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Шило Е.И. по доверенности от 20.03.2014 г., паспорт;

от ООО "Донстар": представитель Любимов В.В. по доверенности от 01.08.2014 г., паспорт;

от Администрации Миллеровского района; Комитету по управлению имуществом Миллеровского района: извещены, не явились;

от третьего лица: извещено, не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Миллеровоавтотранс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 27.05.2014 по делу N А53-511/2014

по иску ОАО "Миллеровоавтотранс"

к ответчикам - ООО "Донстар"; Администрации Миллеровского района; Комитету по управлению имуществом Миллеровского района

при участии третьего лица ОАО "Российский сельскохозяйственный банк"

о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Миллеровоавтотранс" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Донстар", Администрации Миллеровского района, Комитету по управлению имуществом Миллеровского района (с учетом изменения субъектного состава спора по ходатайству истца) о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции. Требования основаны на том, что истец обладает правом бессрочного пользования участками и продажа недвижимого имущества не дает обществу "Донстар" права на выкуп всей площади участка, поскольку она значительно превышает необходимую для эксплуатации зданий и строений.

Истцом заявлялось ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать недействительными ничтожные сделки: договор купли-продажи N 35 от 02.04.2012, заключенный между ООО "Донстар" и Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района по приобретению в собственность ООО "Донстар" земельного участка с кадастровым номером 61:54:0060001:8; договор купли-продажи N 36 от 02.04.2012, заключенный между ООО "Донстар" и Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района по приобретению в собственность ООО "Донстар" земельного участка с кадастровым номером 61:54:0060001:52; применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции и прекратить зарегистрированное право собственности ООО "Донстар".

Ходатайство судом удовлетворено.

Решением суда от 27.05.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. С открытого акционерного общества "Миллеровоавтотранс" (ОГРН 1026102194139 ИНН 6149000334) в доход федерального бюджета взыскано 8000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что при продаже объектов недвижимости к покупателю переходит принадлежащее истцу право постоянного (бессрочного) пользования только на ту часть земельного участка, которая расположена под приобретенным объектом недвижимости и необходима для его эксплуатации. Вывод суда о том, что вместе с ограждением и асфальтовым покрытием их приобретатель приобрел право на земельный участок, на котором они расположены, ошибочен. Вывод суда о том, что при продаже имущества истец получил встречное денежное представление, эквивалентное стоимости прав на недвижимость и землю, тем самым оплатил права на земельный участок, неверный.

В судебное заседание ответчики и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От Комитета по управлению имуществом Миллеровского района поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено. От ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Донстар" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2010 по делу N А53-9214/2009 истец признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В раках реализации имущества должника конкурсным управляющим в порядке статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) проведена оценка имущества должника и оно предложено к продаже. Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов от 20.12.2011 по лоту N 1 победителем торгов признано ООО "Донстар". С победителем торгов - ООО "Донстар" заключен договор купли-продажи имущества от 26.12.2011 N 1.

Предметом продажи явилось следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Миллерово, ул. Промышленная, 1: автозаправочная станция площадью 94,5 кв. м, объект незавершенного строительства (производственный корпус) площадью 4936,4 кв. м, административно-бытовой корпус площадью 3270,1 кв. м, ограждение протяженностью 7474,08 м, туалет, благоустройство двора (асфальтовое покрытие) 2 ворот, 4 емкости, а также движимое имущество - оборудование и инвентарь.

Законность заключения этой сделки по заявлению нового конкурсного управляющего проверена судом. В удовлетворении требований о признании ее недействительной отказано. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А53-9214/2009 определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 оставлены без изменения.

В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о признании недействительными ничтожных сделок - договоров купли-продажи N 35 и N 36 от 02.04.2012, заключенных между ООО "Донстар" и Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции и прекращении зарегистрированного права собственности ООО "Донстар".

Предметом указанных сделок явился выкуп земельных участков, находящихся по адресу: г. Миллерово, ул. Промышленная, 1: с кадастровым номером 61:54:0060001:8 площадью 9215,75 кв. м и с кадастровым номером 61:54:0060001:52. На названных участках расположено приобретенное у истца недвижимое имущество.

В обоснование требований указано, что согласно постановлению Главы Администрации города Миллерово и Миллеровского района от 07.07.1997 N 623 за истцом были закреплены на праве постоянного пользования земельные участки под АЗС площадью 0,92 га, под производственной площадкой - 6,65 га по улице Промышленная, 1.

Полагая, что площадь участков более, чем та, которая необходима для эксплуатации проданных объектов, истец утверждает, что его право бессрочного пользования всеми участками не прекратилось, а новый собственник имущества был вправе выкупить лишь ту часть, которая занята недвижимостью и необходима для ее эксплуатации. При этом просил признать недействительными сделки в целом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Доводы истца о том, что участки по площади превышают необходимые для использования недвижимости, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Как видно из постановления Главы Администрации города Миллерово и Миллеровского района от 07.07.1997 N 623, за истцом были закреплены на праве постоянного пользования земельные участки под АЗС площадью 0,92 га, под производственной площадкой - 6,65 га по улице Промышленная, 1. Следовательно, эти участки изначально предоставлены именно для эксплуатации данных объектов с учетом обязательных норм эксплуатации опасного объекта- АЗС.

Также суд пришел к правильному выводу, что заключая сделку, истец выразил волю на отчуждение прав на участки полностью, поскольку из буквального толкования (по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) условий договора купли-продажи следует, что предметом продажи явился весь имущественный комплекс, расположенный на участках. Так, были проданы автозаправочная станция площадью 94,5 кв. м, объект незавершенного строительства (производственный корпус) площадью 4936,4 кв. м, административно-бытовой корпус площадью 3270,1 кв. м, ограждение протяженностью 7474,08 м, туалет, благоустройство двора (асфальтовое покрытие) 2 ворот, 4 емкости, а также движимое имущество - оборудование и инвентарь.

Судом правомерно отмечено, что продажа ограждения с воротами и мощения (асфальтового покрытия) предполагает предоставление во владение покупателя всего участка, в противном случае реализация права собственности на это имущество невозможна.

Согласно части 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Принимая во внимание изложенное, нахождение недвижимости на земельном участке предполагает собой безусловное использование всего земельного участка и не имеет правового значения отсутствие фактической деятельности на всей площади земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что спорные земельные участки были закреплены постановлением Главы Администрации г. Миллерово и Миллеровского района от 07.07.1997 N 623 в пользование за ОАО "Миллеровоавтотранс" под АЗС, площадью 0,92 га и под производственной площадкой, площадью 6,65 га.

Следовательно, указанные участки изначально предоставлены именно для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости с учетом опасной деятельности.

В дальнейшем, в ходе конкурсного производства по итогам торгов ООО "Донстар" приобрело в собственность объекты, расположенные на выше указанных земельных участках.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

ООО "Донстар", как собственник объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 61:54:0060001:8 и 61:54:0060001:52, обратилось в Администрацию Миллеровского района с заявлениями о предоставлении данных земельных участков в собственность.

Ответчик указал, что по результатам рассмотрения данных заявлений были вынесены постановления Администрации Миллеровского района от 02.04.2012 N 410 и 411 о продаже земельных участков с кадастровыми номерами 61:54:0060001:8 и 61:54:0060001:52 ООО "Донстар", а право постоянного (бессрочного) пользования на данные земельные участки ОАО "Миллеровоавтотранс" было прекращено.

Таким образом, правовых оснований для отказа в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 61:54:0060001:8 и 61:54:0060001:52 и заключении между Комитетом и ООО "Донстар" договоров купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков от 02.04.2012 N 35 и 36 не имеется.

В отношении продажи ограждения с воротами и мощения (асфальтового покрытия) указанное предполагает предоставление во владение покупателя всего участка, в противном случае реализация права собственности на это имущество невозможна.

Кроме того, при оценке доводов истца суд также руководствовался Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А53-9214/2009.

Ранее суды отклонили довод конкурсного управляющего о занижении стоимости предмета торгов ввиду того, что в состав отчуждаемого имущества не включена стоимость земельных участков, принадлежащих должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, как противоречащий материалам дела.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве, определяющей понятие конкурсной массы, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, этим Законом не отнесены (указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 4344/11).

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками включается в конкурсную массу должника.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением поименованных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что право бессрочного пользования земельным участком не переоформлено должником на право собственности или право аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что конкурсный управляющий должника имел право выставлять на реализацию только то имущество и имущественные права, которые принадлежали должнику.

Суд установил, что рыночная стоимость объектов недвижимости и всех земельных участков, находящихся у должника на праве постоянного пользования, определенная судебной экспертизой, не превышает оценку ООО "Актив-Аудит", которая учтена конкурсным управляющим при проведении торгов. С учетом изложенного, судебные инстанции признали несостоятельными доводы конкурсного управляющего о продаже имущества должника с занижением его стоимости. Конкурсным управляющим не доказано нарушение проведенными торгами прав и законных интересов кредиторов и должника и что признание торгов недействительными и повторное выставление имущества на торги приведет к получению большей выручки от реализованного имущества.

Таким образом, кассационный суд констатировал, что при продаже недвижимости истец получил встречное денежное предоставление, эквивалентное стоимости прав на недвижимость и землю. Следовательно, сохранение за ним прав пользования частью участков лишено законного основания и приведет к нарушению прав покупателя, оплатившего стоимость недвижимости с учетом прав на землю.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, в иске отказано правильно.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку определением суда от 07.07.2014 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с истца в доход федерального бюджета РФ подлежит взысканию 2 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2014 по делу N А53-511/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ОАО "Миллеровоавтотранс" в доход федерального бюджета РФ 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

И.В. Пономарева О.А. Еремина