Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2014 г. N 08АП-6126/14

город Омск

18 августа 2014 г.

Дело N А70-475/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Кливера Е.П., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самович А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6126/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.05.2014 по делу N А70-475/2014 (судья Стафеев С.А.),

принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Вариант" (ОГРН 1067203301505, ИНН 7203176676)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

о признании недействительным протокола заседания совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 22.10.2013 г. N 40 в части пункта 1.102 и обязании восстановить нарушенные права в виде заключения соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Петрова Татьяна Александровна (по доверенности от 03.03.2014 N 38/08-3-Д, личность удостоверена Арбитражным судом Тюменской области);

от общества с ограниченной ответственностью "Вариант" - Медведев Дмитрий Владимирович (паспорт, по доверенности от 02.04.2014 сроком действия до 31.12.2015).

установил:

ООО "Вариант" (далее о по тексту - Общество) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - Департамент), уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным решения Департамента об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.11.2007 г. N 23-10/714, выраженное в уведомлении о прекращении аренды земельного участка от 11.11.2013 г. N 131111009/14-1.

Решением от 08.05.2014 по делу N А70-475/2014 требования заявителя были удовлетворены. Признавая решение Департамента недействительным, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 46 и п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, из анализа содержания которых, применительно к спорной ситуации следует, что Департамент не имел правовых оснований для прекращения аренды земельного участка по мотиву его неиспользования для целей строительства, поскольку имелись объективные обстоятельства, исключающие такое использование земельного участка, а именно, земельный участок с кадастровым номером 72:23:01 01 003:0839 находился в трех различных территориальных зонах (Ж-3, ИТ-1, Р-2), ни одна из которых не предусматривает возможности строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов обслуживания, в связи с чем невозможно освоение земельного участка без нарушения требований законодательства.

В апелляционной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества. В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что на момент предоставления земельного участка в 2007 г. он полностью соответствовал целям его формирования и мог быть использован для строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов сервисного обслуживания. Правила землепользования и застройки г. Тюмени, которыми было введено территориальное зонирование, вступили в силу только 10.04.2009 г. На основании изложенного Департамент заключает вывод о том, что Общество в течение двух лет не принимало мер по освоению земельного участка, что являлось предпринимательским риском заявителя. По мнению подателя жалобы, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии правовых оснований для прекращения арендных отношений. Кроме того, ссылаясь на положения ст. 610 Гражданского кодекса РФ податель жалобы указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка Департамент изъявил волю на прекращение арендных отношений. Преимущественного права на заключение нового договора аренды Общество не имеет, поскольку Департамент не планирует передавать земельный участок в аренду какому-либо иному лицу.

В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу Департамента Общество выразило свое несогласие с доводами жалобы, считает решение суда первой инстанции законным обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

28.11.2007 г. между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор N 23-10/714 аренды земельного участка площадью 64 617 кв.м., в том числе участок N1 площадью 26 117 в.м. и участок N 2 площадью 38 500 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, район объездной дороги и Салаирского тракта, кадастровой номер земельного участка 72:23:01 01 003:0839.

Указанный земельный участок был предоставлен Обществу для целей строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов сервисного обслуживания. Срок действия договора установлен с 12.11.2007 г. по 11.11.2010 г.

11.01.2011 г. между Департаментом и Обществом было заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды от 28.11.2007 г. N 23-10/714. В соответствии с условиями соглашения срок действия договора аренды был продлен на период с 12.11.2010 г. по 11.11.2013 г.

02.08.2013 г. Общество обратилось в Департамент с заявлением о продлении срока действия указанного выше договора аренды. При этом Обществом указано, что пролонгация договора аренды необходима в связи с ожиданием решения Тюменской городской думы о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Тюмени в новой редакции, предусматривающего перевод вышеуказанного земельного участка из одной территориальной зоны в другую. Общество также указало, что на момент обращения с указанным заявлением им проведены следующие работы по освоению земельного участка: вертикальная планировка, установка ограждения, подвод водоснабжения, а также заключены договоры и выполняются работы по проектированию сетей водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения.

В связи с поступлением указанного заявления Департаментом был произведено обследование земельного участка, по результатам которого был составлен акт от 07.08.2013 г. N 1126/23-310. По результатам обследования Департаментом было установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 72:23:01 01 003:0839 (по схеме - участок N 1) установлен металлический контейнер, произведена отсыпка грунта, выполнена планировка. Строительство не ведется, участок не огорожен. На другой части земельного участка (по схеме -участок N 2) каких-либо строений, сооружений нет, строительство не ведется, ведутся работы по установке забора.

Установив указанные обстоятельства, Департамент письмом от 20.08.2013 г. предложил Обществу в течение 10 дней представить документы, подтверждающие освоение земельного участка (разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, проектно-сметную документацию).

Письмом от 30.08.2013 г. N 66 Общество информировало Департамент о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:01 01 003:0839 находится в трех различных территориальных зонах (Ж-3, ИТ-1, Р-2), ни одна из которых не предусматривает возможности строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов обслуживания, в связи с чем невозможно освоение земельного участка без нарушения требований законодательства. В целях преодоления данной ситуации Общество обратилось с заявлением о внесении изменений в генеральный план городского округа г. Тюмень, в связи с чем на сегодняшний день земельный участок находится в зоне общественно-делового значения. Изменения в генеральном плане были утверждены решением Тюменской городской Думы 27.09.2012 г. Необходимое в этом случае внесение изменений в Правила землепользования и застройки г. Тюмени запланировано на конец сентября 2013 г. Кроме того, Общество указало на необходимость внесения изменений в градостроительный план земельного участка, что также потребует времени. На основании изложенного Общество указало, что приступить к своевременному освоению земельного участка невозможно, поскольку срок договора аренды истекает 11.11.2013 г.

22.10.2013 г. на заседании Совместной комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам было рассмотрено заявление Общества о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:01 01 003:0839. По результатам рассмотрения указанного заявления комиссия отказала в продлении срока действия договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства.

Уведомлением от 11.11.2013 г. N 131111009/14-1 Департамент информировал Общество о принятии им решения об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка. В качестве причины отказа в продлении договора аренды от 28.11.2007 г. N 23-10/714 Департамент указал неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства.

Общество, не согласившись с решением Департамента об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.11.2007 г. N 23-10/714, выраженного в уведомлении о прекращении аренды земельного участка от 11.11.2013 г. N 131111009/14-1, обратилось в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Решением от 08.05.2014 по делу N А70-475/2014 требования заявителя были удовлетворены.

Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как усматривается из уведомления от 11.11.2013 г. N 131111009/14-1 основанием для принятия решения о прекращении аренды земельного участка послужили выводы Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка, предназначенного для строительства.

Основанием для вывода о неиспользовании Обществом земельного участка для строительства послужили результаты осмотра земельного участка, произведенного Департаментом 07.08.2013 г., которым установлено, что строительство на земельном участке не осуществляется.

Оспаривая выводы Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка для целей строительства, заявитель представил в материалы дела ряд документов, подтверждающих совершение действий, направленных на освоение земельного участка для целей строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов сервисного обслуживания, а именно:

- договор от 09.01.2008 г. N 006 на выполнение проекта планировки застройки земельного участка, техническое сопровождение по отводу земельного участка и инженерному обеспечению;

- архитектурно-планировочное задание от 26.01.2009 г. N 17-9281, выданное Департаментом градостроительной политики Администрации г. Тюмени;

- градостроительный план земельного участка N RU72304000-566, утвержденный приказом Департамента градостроительной политики Администрации г. Тюмени от 30.11.2011 г. N 566-гпзу;

- градостроительный план земельного участка N RU72304000-859, утвержденный приказом Департамент градостроительной политики Администрации г.Тюмени от 30.09.2013 г. N 859-гпзу;

- технические условия для присоединения к электрическим сетям N 3500 от 18.05.2011 г., выданные ОАО "Тюменьэнерго" на основании договора от 18.05.2011 г. N 18/130 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям);

-технические условия на присоединение к газораспределительной системе Тюменской области линейных объектов N 68, утвержденные ОАО "Тюменьмежрайгаз"15.05.2012 г. N 16;

-технические условия на присоединение к газораспределительной системе Тюменской области объекта с планируемым годовым объемом газопотребления более 100 тонн условного топлива ОАО "Тюменьмежрайгаз", утвержденные 15.05.2012 г. N 16;

- расчет годовой потребности тепла и газа комплекса автомобильных кемпингов и салонов сервисного обслуживания, подготовленный ЗАО "Газовик";

- письмо о технической возможности подачи природного газа от 30.11.2011 г. N 19-19-8131-05 ООО "Газпром трансгаз Сургут";

-письмо ООО "Восток" о согласовании подключения к подземному стальному газопроводу для проектирования от 125.09.2011 г. N 11;

- письмо ОАО "Газпром" о согласовании использования природного газа в качестве топлива газоиспользующим оборудованием 29.02.2012 г. N 06/1440-656;

- технические условия ООО "Тюмень Водоканал" на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения г. Тюмени 13.05.2011 г.N 613-т;

-экспертное заключение N 784/кдля установления соответствия санитарным правилам размещения выгребов непоглощающего типа для водоотведения, ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области" 30.06.2011 г.;

- письмо о согласовании размещения выгреба Управления Роспотребнадзора по Тюменской области от 25.07.2011 г. N 01-17/01 3-6672/1;

- договор подряда от 19.07.2012 г. N 14 на выполнение работ по разработке земельного участка, его отсыпке и вертикальной планировке;

- договор от 30.04.2013 г. N 13043001 на выполнение проектных работ на разработку проектной документации на объект "автокемпинг с отдельно стоящей блочной газовой котельной".

- договор подряда от 01.08.2013 г. N 17 на выполнение работ по монтажу заграждения;

- договор подряда от 04.06.2013 г. на выполнение работ по выносу углов строения (автокемпинг) в натуру.

Исследовав указанные документы, суд первой инстанции обоснованно указал, что совершение Обществом действий, направленных на получение технических условий; подготовку проектной документации, выполнение подготовительных работ непосредственно на земельном участке; совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство свидетельствуют об освоении заявителем земельного участка.

Апелляционная коллегия находит несостоятельным утверждение подателя жалобы о том, что, поскольку заявитель не получил разрешение на строительство, постольку он не начал осваивать участок. Подготовка столь значительного пакета документации; несение значительных финансовых затрат на разработку и освоение земельного участка, по убеждению апелляционной коллегии подтверждает тот факт, что Обществом осуществлялись действия по использованию земельного участка, достижению целей Договора аренды.

Между тем, Департамент в качестве единственного доказательства, подтверждающего неиспользование земельного участка, представил Акт обследования земельного участка N 1126/23-310 от 07.08.2013 г., который напротив подтверждает совершение действий по освоению земельного участка (актом зафиксировано, что на участке произведена отсыпка грунта, выполнена планировка, установлен металлический контейнер, территория частично огорожена забором).

Также суд первой инстанции правомерно указал на фактическую невозможность использования земельного участка в период с апреля 2009 г. по сентябрь 2013 г. в связи с нахождением предоставленного в аренду земельного участка в трех различных территориальных зонах (Ж-3, ИТ-1, Р-2), ни одна из которых не предусматривает возможности строительства комплекса автомобильных кемпингов и салонов обслуживания, и необходимостью внесения изменений в документацию территориального планирования зонирования, утверждение которых осуществляется Тюменской городской Думой.

Невозможность получения при данных обстоятельствах разрешения на строительство также усматривается из письма Департамента градостроительной политики Администрации г. Тюмени от 25.08.2009 г. N 17-5453.

Как следует из положений п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ в трехлетний срок для освоения земельного участка не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что с момента вступления в силу Правил землепользования и застройки г. Тюмени (10.04.2009 г.) и до сентября 2013 г. Общество фактически не могло использовать предоставленный в аренду земельный участок по указанным выше основаниям.

Из материалов дела следует, что в период с августа 2009 г. по сентябрь 2013 г. Обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, целью которых являлось обеспечение юридической возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке. Судом также установлено, что в период с 2008 г. по сентябрь 2013 г. Обществом совершались необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение фактической возможности строительства на земельном участке (подготовительные действия к осуществлению строительства).

Таким образом, хотя строительство автокемпинга и не было осуществлено Обществом в период действия договора аренды, указанным лицом предпринимались действия по освоению земельного участка в целях строительства. Время, необходимое для освоения земельного участка, в силу п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ не включается в срок, по истечении которого арендодатель имеет право прекратить аренду земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции заключил правомерный вывод о том, что у Департамента отсутствовали правовые основания для прекращения аренды земельного участка, предусмотренные п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ (неиспользование земельного участка в целях строительства).

Апелляционная коллегия находит необоснованной ссылку подателя жалобы на судебные акты по арбитражным делам N А70-7120/2013, N А70-5720/2013 и N А70-4811/2013, поскольку в рамках названных дел рассматривались споры, хотя и по аналогичной категории дел, но все же с отличными обстоятельствами дела. В указанных Департаментом судебных актах действительно указано, что арендатором длительное время не проводилось никаких действий по освоению земельного участка, в то время как в рамках настоящего дела установлен факт невозможности общества в течение длительного времени приступить к строительству.

Суд апелляционной инстанции считает, что Департаментом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.05.2014 по делу N А70-475/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

Е.П. Кливер А.Н. Лотов