Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 г. N 10АП-5345/14

г. Москва

19 августа 2014 г.

Дело N А41-45485/13

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2014 года по делу N А41-45485/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г.,

УСТАНОВИЛ: Администрация городского округа Балашиха (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "РИМЭКА" (общество, ответчик) с требованиями, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z задолженности по арендной плате в размере 56808835,03 руб. и пени в размере 3592929 руб. за период с 2012 года по 1-2 квартал 2013 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд первой инстанции взыскал с ООО "РИМЭКА" в пользу Администрация городского округа Балашиха 1344196,78 руб. задолженности, 71242,60 пени, а всего - 1415439,38 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам приобщенных к материалам дела письменных пояснений.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "РИМЭКА" заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z, согласно которому обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003 площадью 297718 кв.м для многоэтажного строительства сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 24.03.2004 N 50-01/00-3/2004-133.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 25.04.2005 N 2, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z изложен в новой редакции.

Согласно Дополнительному соглашению от 23.12.2011 N 3 к договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z Министерство имущественных отношений Московской области передало права арендодателя Администрации городского округа Балашиха.

Согласно пункту 3.1. договора аренды земельного участка в редакции Дополнительного соглашения N 2 размер арендной платы за участок на дату подписания договора установлен в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является неотъемлемой частью. Арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 3.5 договора аренды земельного участка в редакции Дополнительного соглашения N 2 размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно - территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленным законом.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования Земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.

Об изменении размера арендной платы на 2012, 2013 годы в связи с изменением базового размера арендной платы и коэффициента деятельности ООО "РИМЭКА" было извещено уведомлением Министерства имущественных отношений Московской области от 14.03.2012 N ИС-3684, а также письмами Администрации городского округа Балашиха Московской области.

Ссылаясь на то, что в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z у ООО "РИМЭКА" образовалась задолженность по арендной плате и пени за период с 2012 года по 2 квартал 2013 года, которая не была погашена в установленный срок, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлено доказательств своевременного уведомления ООО "РИМЭКА" о перемене лиц по обязательствам из договора аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z.

Истец представил в материалы дела уведомление об изменении размера арендной платы на 2012 год по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z, в котором в качестве получателя арендной платы указана Администрация городского округа Балашиха Московской области. При этом данное уведомление получено ООО "РИМЭКА" только 11.12.2012.

Иных доказательств извещения арендатора об изменении арендодателя и получателя арендной платы в материалы дела не представлено.

Между тем, из материалов дела следует, что обязанность по внесению арендной платы за 2012 год ООО "РИМЭКА" исполнило в размере 870825,15 руб., определенном в уведомлении от 14.03.2012 N ИС-3684 о размере арендной платы на 2012 год, направленном Министерством имущественных отношений Московской области, что подтверждается платежными поручениями от 28.12.2011 N 824 на сумму 500000 руб., от 24.08.2012 N 838 на сумму 153118,87 руб., от 21.03.2013 N 194 на сумму 217706,29 руб.

В связи с чем, суд первой инстанции посчитал, что за 2012 год общество в полном объеме и надлежащим образом исполнило обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z в редакции Дополнительного соглашения N 2.

В материалы дела представлены платежные поручения, согласно которым ООО "РИМЭКА" внесло арендную плату за 2013 года в размере 870825,15 руб.

Вместе с тем, получателем арендных платежей за 2012 год, 1-2 кварталы 2013 года указано Министерство имущественных отношений Московской области.

Поскольку судом установлено, что ООО "РИМЭКА" стало известно о смене арендодателя 11.12.2012, то суд взыскал задолженность по арендной плате за 1-2 кварталы 2013 года.

Однако суд первой инстанции не принял представленный истцом расчет арендной платы, поскольку, по мнению суда первой инстанции, при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z в редакции Дополнительного соглашения N 2 за 1-2 кварталы 2013 года подлежит применению базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, предоставленные юридическим лицам, равный 2,15, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040701:3 расположен в границах городского округа Балашиха Московской области.

На основании изложенного, суд первой инстанции взыскал с ООО "РИМЭКА" задолженность по арендной плате за 1-2 кварталы 2013 года в размере 1344196,78 руб.

Установив наличие задолженности ООО "РИМЭКА" по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z в редакции Дополнительного соглашения N 2 за период 1-2 кварталы 2013 года, суд первой инстанции взыскал с ответчика пени за аналогичный период в размере 71242,60 руб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума ВАС РФ закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.1996 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

В соответствии со статьей 14 указанного Закона, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка (пункт 1).

Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание, что в соответствии с Постановлением губернатора Московской области от 10.06.2003 N 128-ПГ арендуемый ответчиком земельный участок входит в границы города Балашиха, в связи с чем, к нему подлежит применению базовый размер арендной платы, составляющий 52,93 руб. за 1 кв. м. в 2012 году, 58,22 руб. за 1 кв.м. - в 2013 году, в связи с объединением пос. Горбово с г. Балашиха.

Факта включения арендуемого ответчиком земельного участка в административно-территориальные границы пос. Горбово подтверждается представленными в материалы дела выкопировкой из генерального плана городского округа Балашиха, утвержденного постановлением Главы городского округа Балашиха от 30.12.2005 N 53/39, а также кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 91 - 93).

Согласно пункту 3.5 договора аренды земельного участка в редакции Дополнительного соглашения N 2 размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно - территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленным законом.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признает ошибочным при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z в редакции Дополнительного соглашения N 2 применение базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, предоставленных юридическим лицам, равного 2,15, поскольку подлежит применению базовый размер арендной платы, составляющий 52,93 руб. за 1 кв. м. в 2012 году, 58,22 руб. за 1 кв.м. - в 2013 году.

Кроме того, суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании арендной платы за 4 квартал 2012 года.

Согласно пункту 3.3. договора аренды земельного участка в редакции Дополнительного соглашения N 2 арендная плата вносится до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

ООО "РИМЭКА" стало известно о смене арендодателя 11.12.2012, то есть до наступления обязанности по уплате арендной платы за 4 квартал 2012 года, таким образом, исполнение предыдущему арендодателю за 4 квартал 2012 года нельзя считать надлежащим. Кроме того, согласно платежному поручению N 194 оплата произведена только 21.03.2014.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению частично за 4 квартал 2012 года в размере 5 909 330,15 руб., за 1 и 2 кварталы 2013 года в размере 36 399 598, 12 руб. Таким образом, сумма задолженности, подлежащая взысканию, составляет 42 308 928 руб.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено наличие задолженности ООО "РИМЭКА" по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z в редакции Дополнительного соглашения N 2 за период 4 квартал 2012 года, 1-2 кварталы 2013 года, то с ответчика подлежат взысканию пени за аналогичный период в размере 2 030 728,19 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2014 года по делу N А41-45485/13 отменить.

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "РИМЭКА" (ОГРН 1025003210407, ИНН 5027087230) в пользу Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 1025000509423, ИНН 5001001060) 42 308 928 руб. задолженности, 2 030 728,19 руб. пени.

Взыскать с ООО "РИМЭКА" (ОГРН 1025003210407, ИНН 5027087230) в доход федерального бюджета 146 815,77 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

С.Ю. Епифанцева С.А. Коновалов