Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2014 г. N 15АП-13071/14

город Ростов-на-Дону

22 августа 2014 г.

дело N А32-2578/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "ГРОМИТУС": представитель Вовк А.А., паспорт, доверенность от 21.04.2014;

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу N А32-2578/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" (ИНН 7708514052, ОГРН 1047796020546) к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "ГРОМИТУС" (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409); Управлению Росреестра по Краснодарскому краю при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края администрации г. Сочи; Администрации города Сочи; общества с ограниченной ответственностью "Охотская строительная компания" о признании договора аренды земельного участка незаключенным, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГРОМИТУС" о:

- признании договора, заключенного между ООО "ЮКОНС" и ООО "Громитус" о передаче прав и обязанностей арендатора б/н от 04.04.2012 по договору аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009 г., незаключенным (далее - договор о передаче прав и обязанностей);

- обязать ООО "Громитус" передать истцу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:51 (далее - спорный земельный участок), договор аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009, дополнительные соглашения к нему и все иные документы, относящиеся к договору, в том числе кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером N23:49:0204018:51 в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице Центрального отдела города Сочи аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о передаче прав и обязанностей от 04.05.2012 г. номер регистрации N 50/061/2012-030, в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением суда от 20 мая 2014 года в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "ЮКОНС" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение сауда от 20 мая 2014 года отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что предмет договора о передаче прав и обязанностей несогласован, поскольку договор не содержит сведений о расположенном на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости.

Представители истца, ответчика - Управление Росреестра по Краснодарскому краю и третьих лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, ответчика и третьих лиц.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "ГРОМИТУС" в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 03.08.2009 между МО г. Сочи и ООО "ЮКОНС" заключен договор аренды N 4900005319, предметом которого выступил земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:51 площадью 1982 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, N34,N36, N36а для размещения и эксплуатации жилых домов на срок до 20.11.2058 (п. 1.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на нем, а также выпиской из ЕГРП от 06.11.2012.

Земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0204018:51 поставлен на кадастровый учет 10.04.2009, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации жилых домов.

Согласно выписке из ЕГРП от 06.11.2013 на земельный участок 13.05.2009 зарегистрировано право собственности МО г. Сочи.

04.04.2012 между ООО "ЮКОНС" и ООО "Громитус" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009. В п.1.2 договора указано, что права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009 установлены п.1.1. указанного договора аренды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на нем, а также выпиской из ЕГРП от 06.11.2012.

Согласно п. 4.4. договора земельный участок ООО "ЮКОНС" передан ООО "Громитус" в момент заключения договора.

Истец указывает, что договор о передаче прав и обязанностей с учетом приложений к нему, не содержит сведений о расположенном на земельном участке объекте недвижимости, что свидетельствует об отсутствии достигнутого сторонами соглашения о предмете договора от 04.04.2012, т.е. о его незаключенности. В рамках рассматриваемого Арбитражным судом Краснодарского края дела N А32-34128/2013 ООО "Громитус", выступающее истцом, указывает на то обстоятельство, что на земельном участке, приобретенном им по договору б/н от 04.04.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009 г., на момент заключения оспариваемого договора и передачи земельного участка уже располагался объект недвижимого имущества - неоконченный строительством объект, обладающий признаками самовольной постройки. Поскольку договор о передаче прав и обязанностей является незаключенным, он не влечет возникновение предусмотренных в нем прав и обязанностей сторон, поэтому земельный участок, арендованный истцом у Муниципального образования города-курорта Сочи подлежит возврату ООО "ЮКОНС", а запись в ЕГРП о передаче прав и обязанностей от 04.05.2012 г. (номер регистрации N 50/061/2012-030) арендатора подлежит аннулированию.

Рассмотрев заявленные исковые требования суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ)

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга означает перемену должника в обязательстве. Следовательно, существенным для данного вида договора является условие об обязательстве, исполнение которого возложено на нового должника, обязательство, из которого возник долг. Согласование данного условия необходимо также для осуществления новым должником права на возражения против требования кредитора (ст. 392 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из положений главы 24 ГК РФ, а также порядка применения ст. 388 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ к числу существенных условий в договоре об уступке прав относится определение предмета договора, а именно субъективного обязательственного права, которое подлежит передаче, а также основание возникновения права.

ООО "ЮКОНС" и ООО "Громитус" согласовали существенные условия договора, заключающиеся в определении содержания передаваемых прав и обязанностей на земельный участок, предусмотренное п. 1.1. договора аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009. Договор подписан сторонами, что позволяет сделать вывод об осведомленности истца относительно содержания прав и обязанностей по договору аренды N 4900005319 от 03.08.2009 г., передаваемых ответчику. На момент заключения договора между контрагентами какие-либо разногласия относительно существенных условий договора отсутствовали.

Доказательств того, что на момент заключения оспариваемого договора на спорном земельном участке располагался объект недвижимости, не представлено, также не представлены данные о государственной регистрации права собственности истца на указанный объект.

В связи с чем, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что оснований для признания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды не заключенным не имеется.

Суд первой инстанции учел, что предметом договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды был весь спорный земельный участок.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 21.02.2014, выполненной в рамках дела А32-34128/2013, на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства - незавершенное строительством здание в двух уровнях со степенью готовности в двух вариантах (48% и 21%).

Судом установлено, что Администрацией г. Сочи выдано разрешение на строительство указанного объекта N RU 23309/1949 от 23.01.2012.

17.11.2011 между ООО "ЮКОНС" (заказчик) и ООО "Охотская строительная компания" (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение проектных и строительно-монтажных работ ОСК N 17/11/2011 на многоквартирный жилой дом на спорном земельном участке.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора о передаче, ООО "Охотская строительная компания" согласно договору ОСК N 17/11/2011 приступила к выполнению работ на спорном земельном участке. Однако, достоверных данных о том, какие именно работы были выполнены на момент заключения договора о передаче прав, в деле не имеется.

Соответственно, истец в полном объеме свои обязательства, предусмотренные договором об уступке, не исполнил, поскольку не передал ООО "Громитус" весь земельный участок.

Доказательством владения спорным земельным участком ответчиком ООО "Громитус" лишь в части является вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Сочи от 20.12.2013. Указанным решением удовлетворены требования заместителя прокурора Центрального района г. Сочи о признании бездействия ООО "ЮКОНС" и ООО "Громитус" незаконным, суд обязал ООО "ЮКОНС" и ООО "Громитус" принять меры по выполнению работ по благоустройству прилегающей территории к спорному земельному участку, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить площадь и координаты земельного участка, находящегося во владении ООО "Громитус", в связи с чем требование истца о передаче земельного участка также не подлежит удовлетворению.

Поскольку суд отказал в требованиях о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды незаключенным, оснований для удовлетворения требований в остальной части (обязать ООО "Громитус" передать истцу договор аренды земельного участка N 4900005319 от 03.08.2009, дополнительные соглашения к нему и все иные документы, относящиеся к договору, в том числе кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером N23:49:0204018:51, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 04.05.2012) не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, сделанных на основе фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Между тем, основания, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, изложены судом последовательно, подробно и непротиворечиво, со ссылкой на нормы материального права и с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанных выводов.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 20 мая 2014 года по делу N А32-2578/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев