Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 г. N 03АП-3763/14

г. Красноярск

25 августа 2014 г.

Дело N А74-1878/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "12" августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" августа 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Юдина Д.В.,

судей: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии, находясь в Арбитражном суде Республики Хакасия:

от общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (ответчик): Тодиновой М.А., представителя по доверенности от 03.02.2014;

от администрации города Абакана (истец): Аданаковой И.А., представителя по доверенности от 25.12.2013 N 3468,

в Третьем арбитражном апелляционном суде, в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "22" мая 2014 года по делу N А74-1878/2014, принятое судьей Шумским А.В.,

установил:

администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) (далее - ООО "УКС "ЖИЛСТРОЙ", общество) о взыскании 6 466 680 рублей, в том числе 5 967 500 рублей - задолженность по договору аренды земельного участка от 05 марта 2012 года N АЮ25989 по арендной плате за период с 15 июня 2013 года до 15 марта 2014 года, 499 180 рублей - договорная неустойка (пени) за период просрочки исполнения денежного обязательства с 17 сентября 2013 года по 25 марта 2014 года.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "УКС "ЖИЛСТРОЙ" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22.05.2014 года изменить, уменьшив сумму взыскания долга до 4 523 328 рублей 76 копеек, а при взыскании неустойки принять во внимание расчет ответчика и уменьшить ее размер до 219 430 рублей 38 копеек, применив часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что договор аренды земельного участка прекратился, поскольку 1 и 2 очереди жилого дома сданы в эксплуатацию и 15 апреля 2014 года зарегистрировано право первого собственника помещений в 1 и 2 очереди жилого дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 9а; в случае, если плата за земельный участок все же подлежит взысканию с застройщика, то она должна быть исчислена от площади, непосредственно используемой застройщиком для продолжения строительства последующих очередей дома, либо от площади земельного участка, определенной пропорционально площади застройки по каждой из очередей; предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

От администрации в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12 августа 2014 года.

Представитель ответчика в судебном заседании 12.08.2014 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить решение суда первой инстанции.

Представитель истца изложил доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Участие представителей сторон в судебном заседании в соответствии со статьей 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечено использованием системы видеоконференц-связи.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "УКС "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) 05 марта 2012 года заключён договор аренды земельного участка N АЮ25989 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) кадастровый номер 19:01:010109:1165 общей площадью 6654 м2 (категория земель - земли населённых пунктов), кадастровый квартал - 010109, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 9А, для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для легкового автотранспорта (объект), в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1), сроком с 05 марта 2012 года по 05 марта 2015 года (пункты 1.1., 2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

В пункте 2.2. договора стороны указали, что размер годовой арендной платы по договору определён в соответствии с результатами аукциона N 5 от 21 февраля 2012 года и составляет 10 490 000 рублей.

В соответствии с пунктами 2.3 - 2.5 договора размер арендной платы за три года действия договора составляет 31 470 000 рублей. Задаток, внесённый для участия в аукционе в сумме 2 098 000 рублей, засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок.

Арендная плата вносится по следующему графику:

в первый год аренды земельного участка: до 15 марта 2012 года - 524 500 рублей, до 15 июня 2012 года - 2 622 500 рублей, до 15 сентября 2012 года - 2 622 500 рублей, до 15 ноября 2012 года - 2 622 500 рублей;

во второй год аренды земельного участка: до 15 марта 2013 года - 2 622 500 рублей, до 15 июня 2013 года - 2 622 500 рублей, до 15 сентября 2013 года - 2 622 500 рублей, до 15 ноября 2013 года - 2 622 500 рублей;

в третий год аренды земельного участка: до 15 марта 2014 г. - 2 622 500 рублей, до 15 июня 2014 года - 2 622 500 рублей, до 15 сентября 2014 года - 2 622 500 рублей, до 15 ноября 2014 года - 2 622 500 рублей.

Согласно положениям пункта 2.7 договора в течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора.

С момента ввода объекта в эксплуатацию арендная плата исчисляется в порядке, установленном действующим законодательством, с учётом функционального назначения объекта, без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Дальнейшее изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Республики Хакасия, регулирующих определение арендной платы на земельные участки, изменения коэффициентов Кв и Ки.

При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает с момента уведомления его арендодателем посредством опубликования соответствующей информации в городской газете "Абакан" и газете "Хакасия".

В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае невнесения арендных платежей в установленный срок в виде неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В материалы дела представлен план границ земельного участка, являющийся приложением N 1 к договору.

По акту приёма-передачи от 05 марта 2012 г. (приложение N 2 к договору) указанный земельный участок передан ответчику в аренду.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 июля 2012 года N 01/025/2012-177 на основании указанного договора аренды 12 апреля 2012 года в реестр внесены соответствующие сведения за номером государственной регистрации 19-19-01/026/2012-010.

Ответчиком получены разрешения на капитальное строительство многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенной стоянкой для легкового автотранспорта, распложённого по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Торосова, 9А.: I очередь - из трёх блок-секций площадью застройки 480 кв.м., 480 кв.м. и 466 кв.м. со сроком действия разрешения до 17 января 2015 года (разрешение N RU 19301000-2012095); II очередь - из двух рядовых блок-секций площадью застройки 466, 5 кв.м. и 466,5 кв.м. со сроком действия разрешения до 21 мая 2014 года (разрешение NRU 19301000-2012096); III очередь - блок секция площадью застройки 154, 4 кв.м. со сроком действия разрешения до 25 декабря 2013 года (разрешение N RU 19301000-2013103).

24 января 2014 года администрацией города Абакана ответчику выдано разрешение N RU 19301000-2014003 на ввод объекта в эксплуатацию: многоквартирный пятиэтажный жилой дом со встроенно-пристроенной стоянкой для легкового автотранспорта (I - II очередь).

15 апреля 2014 года за гражданином Сличным А.Л. зарегистрировано право собственности на квартиры N 3 и N 69 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Торосова, д. 9А. (свидетельства о государственной регистрации права серии 19АА N 599430, N 599429).

Истец, полагая обязательство ответчика по внесению арендной платы в установленные договором сроки неисполненным, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 6 466 680 рублей, в том числе 5 967 500 рублей - задолженность по договору аренды земельного участка от 05 марта 2012 года N АЮ25989 по арендной плате за период с 15 июня 2013 года до 15 марта 2014 года, 499 180 рублей - договорная неустойка (пени) за период просрочки исполнения денежного обязательства с 17 сентября 2013 года по 25 марта 2014 года.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично.

Ответчик, не согласившись с указанным судебным актом арбитражного суда первой инстанции, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, предметом иска по настоящему делу является требование Администрации о взыскании с ответчика 6 466 680 рублей, в том числе 5 967 500 рублей долга по договору аренды земельного участка от 05 марта 2012 года N АЮ25989 за период с 17 сентября 2013 года по 25 марта 2014 года, 499 180 рублей неустойки.

Суд первой инстанции со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункты 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исходил из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 9А (с 15.04.2014) возникло право общей долевой собственности на участок, расположенный под первой, второй очередью многоквартирного дома, в силу чего Администрация утрачивает право на распоряжение этой частью земельного участка. Арендная плата подлежит взысканию с общества за пользование частью земельного участка, на которой находятся последующие очереди жилого дома, которые фактически эксплуатируется застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО "УКС "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен сроком на три года договор аренды земельного участка от 05.03.2012 N АЮ25989, с кадастровым номером 19:01:010109:1165 общей площадью 6654 кв. м, по адресу: г. Абакан, ул.Торосова, 9а, для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для легкового автотранспорта.

Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона от 21.02.2012 N 5 и составляет 10 490 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 31 470 000 рублей (пункты 2.2, 2.3). В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7).

Земельный участок передан арендатору (акт приема-передачи земельного участка от 05.03.2012). Договор зарегистрирован 12.04.2012 N 19-19-01/026/2012-010.

Судом первой инстанции правоотношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка, верно квалифицированы, как арендные, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. Подобное толкование норм материального права приведено также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Суд первой инстанции обоснованно установил, что с даты первой регистрации права собственности в первой и второй очереди многоквартирного дома (15.04.2014), Администрация, являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередью многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Соответственно, собственники многоквартирного дома в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди жилого дома.

Вместе с тем, принимая во внимание, что земельный участок предоставлен застройщику в аренду по договору от 05.03.2012 N АЮ25989 для строительства на нем многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для легкового автотранспорта, а третья очередь жилого дома после 15.04.2014 продолжала строиться ответчиком, и её правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена, суд пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 05.03.2012 N АЮ25989 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию.

При этом требование Администрации о взыскании арендной платы по договору аренды признано судом первой инстанции обоснованным, но размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы определен исходя из пользования ответчиком частью земельного участка, предоставленного для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком для достижения целей, предусмотренных договором аренды.

Определяя площадь, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 15.04.2014, суд правомерно исключил площадь застройки 1-ой и 2-ой очереди жилого дома (согласно разрешению на строительство).

Расчет суда первой инстанции проверен и признан правильным.

Сумма договорной неустойки, предъявленная истцом ко взысканию, была судом пересмотрена, применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и снижена до 249 590 рублей. При этом суд правомерно учел разъяснения, данные в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", степень соразмерности заявленной истцом неустойки оценил согласно требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из обстоятельств данного конкретного дела, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, а также сведения о размере ставок по кредитам банков.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования Администрации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права применительно к спорным правоотношениям и не свидетельствующие о незаконности принятого судебного акта.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "22" мая 2014 года по делу N А74-1878/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Д.В. Юдин

Судьи

А.Н. Бабенко Л.Е. Споткай