Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. N 14АП-4687/14

г. Вологда

28 августа 2014 г.

Дело N А66-2542/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 августа 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Пестеревой О.Ю. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма АВТО" Кузнецовой Е.В. по доверенности от 14.01.2014, от открытого акционерного общества "Сбербанк России" город Москва в лице Тверского отделения N 8607 Аботиной Е.В. по доверенности от 18.10.2013 N 07/1-37/429,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" город Москва в лице Тверского отделения N 8607 на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2014 года по делу N А66-2542/2013 (судья Истомина О.Л.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма АВТО" (ОГРН 1026901776153; далее - ООО "ПКФ АВТО", общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" город Москва в лице Тверского отделения N 8607 (ОГРН 1027700132195; далее - ОАО "Сбербанк России", банк) об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от 17.02.2005. Общество просило изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции с 15.07.2012: "Арендатор своевременно производит арендную плату в размере 513 рублей за 1 м2 в месяц с НДС".

Решением Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены.

ОАО "Сбербанк России" с судебным решением не согласилось. Представитель общества, устно уточнив в судебном заседании просительную часть апелляционной жалобы, просил отменить решение суда в полном объеме и отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик ссылается на непринятие судом во внимание обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права. Полагает, что суд не вправе изменять условия договора в части размера арендной платы на прошедшее время. Ссылается на то, что при направлении проекта дополнительного соглашения об изменении арендной платы со стороны истца в адрес банка не был представлен отчет об определении рыночной стоимости арендной платы, указанной в этом соглашении. В связи с этим ответчик проинформировал истца о невозможности по данной причине проанализировать отчет об оценке, рассмотреть вопрос о согласовании размера арендной платы и подписании дополнительного соглашения к договору аренды. Данный ответ, по мнению банка, не является отказом в согласовании изменения условий договора аренды и предоставлен в адрес ответчика в соответствии с требованиями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает на то, что в нарушении требований статьи 66 АПК РФ копия отчета об определении рыночной стоимости арендной платы не была представлена истцом в адрес ответчика с исковым заявлением. Ссылается на то, что размер арендной платы, указанный в дополнительном соглашении от июня 2012 года и основанный на представленном ООО "ПКФ АВТО" в материалы дела отчете, значительно завышен и включает в себя расходы на коммунальные услуги, что не соответствует условиям договора аренды. Полагает, что обоснованное требование об изменении размера арендной платы предъявлено истцом только в процессе судебного разбирательства после проведения судебной экспертизы, что, по мнению ответчика, свидетельствует о недобросовестности. Считает неправомерным отнесение судебных расходов на ответчика в полном объеме.

Представитель ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по доводам и требованиям, приведенным в ней.

ООО "ПКФ АВТО" отзыв на апелляционную жалобу не представило, его представитель в судебном заседании просил в удовлетворении жалобы отказать.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, истцу на праве собственности принадлежит административное здание общей площадью 655,9 м2, расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, улица Школьная, дом 17.

ООО "ПКФ АВТО" (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.02.2005, зарегистрированный в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службой по Тверской области 14.04.2006 за номером 69-69-68/03/2006-21.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, состоящее из 20 комнат общей площадью 306 м2, расположенное по вышеназванному адресу.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы установлен в размере 147 руб. 50 коп. за 1 м2 с учетом НДС.

Договор действует в течение 10 лет с момента его государственной регистрации (пункт 4.1.1 договора).

Пунктом 3.4 договора стороны определили, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на коммунальные услуги и оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 4.5 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Помещение передано ответчику по передаточному акту от 17.02.2005.

ООО "ПКФ АВТО" направило ответчику дополнительное соглашение от 07.06.2012 к данному договору, в котором предложило установить с 15.07.2012 арендную плату в размере 750 рублей за 1 м2 без учета НДС.

В связи с тем, что ответчик не согласился с предложенным истцом размером арендной платы и не подписал дополнительное соглашение, ООО "ПКФ АВТО" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и удовлетворил их.

Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены принятого судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3.4 договора аренды стороны установили, что арендная плата может быть пересмотрена при определенных условиях. Таким образом, пункт 3.4 договора аренды допускает изменение договора по требованию любой из сторон при определенных условиях, что согласуется с положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, общество обращалось в адрес банка с предложением о заключении дополнительного соглашения, которым следовало внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 17.02.2005, касающиеся размера арендной платы, в порядке согласованном сторонами.

Поскольку указанное соглашение между сторонами не было достигнуто, общество вправе осуществить защиту нарушенного права в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом спор между сторонами возник в отношении размера арендной платы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 26 июня 2013 года по делу N А66-2542/2013 назначена судебная экспертиза по вопросу соответствия отчета отчет от 10.12.2012 N 3459н общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС-ПРОФИ" (далее - ООО "АЛЬЯНС-ПРОФИ") требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а также по вопросу соответствия отчета от 06.06.2013 N 24/н-2013 об определении рыночной стоимости услуг (рыночной ставки аренды) по сдаче в аренду нежилых помещений общей площадью 306 м2, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Западная Двина, ул. Школьная, д. 17, исполненный индивидуальным предпринимателем Кутыревой Надеждой Борисовной, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартам ФСО от 20.07.2007 N 1, 2, 3 и другим нормативным актам. Данные отчеты представлены сторонами в материалы дела.

Проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы поручено Тверскому региональному отделению Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков, экспертам Рыкову Олегу Аркадьевичу и Чихачеву Александру Алексеевичу.

Согласно экспертным заключениям от 02.08.2013 отчет ООО "АЛЬЯНС-ПРОФИ" от 10.12.2012 N 3459н и отчет индивидуального предпринимателя Кутыревой Надеждой Борисовной от 06.06.2013 N 24/н-2013 об определении рыночной стоимости услуг (рыночной ставки аренды) по сдаче в аренду нежилых помещений общей площадью 306 м2, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Западная Двина, ул. Школьная, д. 17, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и действующему законодательству.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 29 ноября 2013 года по делу N А66-2542/2013 в связи с удовлетворением ходатайств сторон назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы. Проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы поручено Тверскому региональному отделению Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков, эксперту Болюбашу Дмитрию Владимировичу.

Согласно экспертному заключению от 07.03.2014, рыночная стоимость реальная рыночная величина ежемесячной арендной платы за 1 м2 нежилых помещений, расположенных на первом этаже в двухэтажном здании общей площадью 306 м2, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Западная Двина, ул. Школьная, д. 17, без учета коммунальных услуг составляет 513 руб. (включая НДС) по состоянию на июнь 2012 года и 559 руб. (включая НДС) по состоянию на февраль 2014 года.

ОАО "Сбербанк России", не оспаривая определенные в заключении эксперта размеры рыночной стоимости арендной платы с июня 2012 года и с февраля 2014 года, в своей апелляционной жалобе указало на невозможность изменения условий договора в части размера арендной платы на прошедшее время.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что направление истцом в адрес ответчика предложения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 17.02.2005 произведено в порядке, согласованном сторонами. При этом тот факт, что дополнительное соглашение не подписано со стороны ответчика означает несогласие банка с предложенными истцом условиями на внесение изменений в договор аренды. Доказательств, подтверждающих то, что ответчик принял меры для установления рыночной, по его мнению, стоимости арендной платы за 1 м2 помещения по спорному договору, в материалах дела не имеется.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Следовательно, поскольку сторонами добровольно и своевременно не достигнуто соглашение о размере арендой платы в отношении арендуемого ответчиком помещения, истец вправе осуществить защиту нарушенного права в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из буквального толкования пункта 3.4 договора следует, что пересмотр арендной платы возможен по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен.

В рамках настоящего дела установлено, что величина ежемесячной арендной платы за 1 м2 нежилых помещений, расположенных на первом этаже в двухэтажном здании общей площадью 306 м2, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Западная Двина, ул. Школьная, д. 17, без учета коммунальных услуг по состоянию на июнь 2012 года составляла 513 руб. (включая НДС).

Следовательно, с учетом положений статей 607, 614, подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ общество как арендодатель вправе получить возмещение стоимости услуг по договору аренды, исходя из реальных рыночных цен, существовавших в спорный период.

Суд апелляционной инстанции констатирует, что доводы апелляционной жалобы аналогичны по смыслу и содержанию аргументам, приведенным обществом суду первой инстанции, они были предметом исследования Арбитражного суда Тверской области и получили надлежащую правовую оценку, с которой апелляционная коллегия согласна.

Доводы подателя жалобы о том, что обоснованное требование об изменении размера арендной платы предъявлено истцом только в процессе судебного разбирательства после проведения судебной экспертизы, что, по мнению ответчика, свидетельствует о недобросовестности, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как принятие истцом в ходе рассмотрения дела в качестве обоснованного и разумного размера арендной платы за 1 м2, определенного в рамках судебной экспертизы, который меньше размера, изначально предъявленного истцом в своем заявлении, не свидетельствует о злоупотреблении истом правом на судебную защиту.

В связи с вышеуказанным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования общества о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 17.02.2005 путем изложения его в следующей редакции с 15.07.2012: "Арендатор своевременно производит арендную плату в размере 513 рублей за 1 м2 в месяц с НДС".

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, изложенные в решении.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с удовлетворение исковых требований, а также в связи с тем, что каждая из сторон оспаривала заключение, представленное в материалы дела второй стороной, а в экспертном заключении установлено, что отчет ООО "АЛЬЯНС-ПРОФИ" N 3459н и отчет N 24/н-2013, исполненный индивидуальным предпринимателем Кутыревой Надеждой Борисовной, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и действующему законодательству, в силу положений статьи 110 АПК РФ расходы по оплате экспертизы, назначенной определением суда от 29 ноября 2013 года, и расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения дела в первой инстанции правомерно отнесены судом на ответчика.

Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции также относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 апреля 2014 года по делу N А66-2542/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" город Москва в лице Тверского отделения N 8607 - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Докшина

Судьи

О.Ю. Пестерева О.А. Тарасова