Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. N 20АП-4485/14

г. Тула

28 августа 2014 г.

Дело N А54-6674/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., в отсутствие представителей истца - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (г. Рязань, ОГРН 1127746684537, ИНН 7725766525) и общества с ограниченной ответственностью "Эллада" (г. Рязань, ОГРН 1046206009607, ИНН 6229047842), третьего лица - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эллада" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2014 по делу N А54-6674/2013 (судья Сельдимирова В.А.), установил следующее.

Администрация города Рязани (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.12.2007 N А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в сумме 121 943 рублей 19 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2013 по 31.11.2013 в сумме 4734 рублей 98 копеек.

По ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эллада" (далее - соответчик).

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" задолженность по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в размере 32 907 рублей 95 копеек, пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1537 рублей 48 копеек;

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эллада" задолженность по арендной плате за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 в размере 88 478 рублей 41 копейку и пени за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 3157 рублей 31 копейку.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по внесению арендной платы.

Не согласившись с решением суда, ООО "Эллада" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Рязани от 20.07.2007 N 2440 между администрацией (арендодатель) и ООО "Смолавтотехника" (арендатор) 29.12.2007 заключен договор N А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 21.07.2007 по 20.07.2056 земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4176 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский округ), для обслуживания артезианской скважины в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение N 2). Категория земель - земли населенных пунктов.

Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 30.06.2008.

В соответствии с пунктом 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани, для 34 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.

Исходные данные для расчета арендной платы за земельный участок приведены в пункте 2.5 договора.

В силу пункта 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" и обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" 07.12.2012 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно данному соглашению общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" передает обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" свои права по договору от 29.12.2007 N А149-07 на аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4173 кв. м, расположенного по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины (пункт 1.1 соглашения).

В пункте 1.2 соглашения стороны установили, что наряду с передачей прав ООО "Смолавтотехника" передает, а ООО "Рязанская кузница" полностью принимает на себя обязательства ООО "Смолавтотехника" по договору аренды. С момента вступления соглашения в законную силу обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к ООО "Рязанская кузница", которое обязуется производить платежи в сумме и в сроки, указанные в пункте 2 договора аренды.

В силу пункта 2.1 соглашения его положения о передаче прав по договору N 149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 вступают в силу с момента регистрации соглашения в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация соглашения от 07.12.2012 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" прав и обязанностей по договору N А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 произведена 20.12.2012.

Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель приобретает объекты недвижимого имущества, в том числе 7/10 доли в праве собственности на здание насосной (скважина N 5), лит. А, назначение - производственное, общая площадь 15 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район). Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора N А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номе-ром 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.12.2012 (позиция 27 пункта 1.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 5.1 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на здание насосной (скважина N 5), лит. А, произведена 22.03.2013.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.2014 здание насосной (скважина N 5), лит. А, назначение - производственное, общая площадь 15 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18, находится в общей долевой собственности: ООО "Рязанская кузница" принадлежит 3/10 доли в праве, ООО "Эллада" - 7/10 доли в праве.

Неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:11, на котором расположен объект недвижимого имущества (здание насосной - скважина N 5), находящийся в их общей долевой собственности, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения от 07.12.2012 о передаче прав по договору от 29.12.2007 N А149-07 ООО "Рязанская кузница" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4173 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины (пункт 1.1 соглашения).

Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) заключен договор N 1, в соответствии с которым с 22.03.2013 (дата государственной регистрации) к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешло 7/10 доли в праве собственности на здание насосной - скважину N 5, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: г. Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 271 и статье 522 ГК РФ.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 находился в аренде у продавца, то с 22.03.2013 к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешли права и обязанности арендатора, в том числе возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с учетом доли приобретенного им имущества - 7/10 доли в праве собственности.

При этом у продавца - общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" - осталась обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с учетом оставшейся за ним доли имущества - 3/10 доли в праве собственности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, произведенного с учетом даты государственной регистрации перехода доли в праве собственности от одного лица к другому на объект недвижимого имущества, для обслуживания которого и был предоставлен в аренду спорный земельный участок, усматривается, что задолженность ООО "Рязанская кузница" рассчитана за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 и составляет 32 907 рублей 95 копеек. Задолженность ООО "Эллада" за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 составляет 88 478 рублей 41 копейку.

Расчет задолженности произведен с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов, проверен судом и признан обоснованным.

В свою очередь документальных доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 с учетом размера долей в праве собственности на здание насосной - скважину N 5 ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам в заявленной сумме.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с общества пени за невнесение арендных платежей, начисленных на основании пункта 5.1 договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.

Пунктом 5.1 договора N А149-07 предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока внесения платежей он уплачивает пени в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с ООО "Рязанская кузница" пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1537 рублей 48 копеек, а с ООО "Эллада" - пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 3157 рублей 31 копейки.

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Между тем заявления о снижении размера неустойки, а также возражений против расчета неустойки со стороны ответчиков не поступало.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО "Эллада" задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений, отклоняются судом исходя из положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 522 ГК РФ, согласно которым покупатель объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2012 N 1 к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" с 22.03.2013 перешла обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.

Следовательно, условие договора аренды об оплате сумм пени, в случае допущенной арендатором просрочки во внесении арендного платежа, распространяется и на нового собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на находящемся в аренде земельном участке, поскольку произошла перемена лица в договоре аренды.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для освобождения общества с ограниченной ответственностью "Эллада" от оплаты арендных платежей и пени за просрочку в их уплате.

При этом принятие обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы за землю и пени.

Отклоняя доводы общества с ограниченной ответственностью "Эллада" относительно завышения площади земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины, суд первой инстанции правомерно указал следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, действующее законодательство не предоставляет новому собственнику объекта недвижимости самостоятельно, в одностороннем порядке, по своему личному усмотрению определять площадь земельного участка, необходимого ему для использования объекта недвижимого имущества и находившегося в аренде у предыдущего собственника объекта недвижимости.

Иных аргументированных доводов, основанных на доказательной базе, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2014 по делу N А54-6674/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова