Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2014 г. N 18АП-8788/14

г. Челябинск

29 августа 2014 г.

Дело N А07-818/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Региональный банк развития" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2014 по делу N А07-818/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).

В заседании путём использования систем видеоконференц-связи принял участие представитель:

открытого акционерного общества "Региональный банк развития" - Гарифуллин И.Р. (доверенность от 10.12.2012 N 240).

Открытое акционерное общество "Региональный банк развития" (далее - Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью "Серебряный снег", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, ООО "Серебряный снег", Управление Росреестра, ответчики) о признании договора аренды земельного участка от 17.05.2013 N 418-13 недействительным, применении последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Росреестра аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись от 31.05.2013 N 02-04-01/222/2013-076 о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.05.2013 N 418-13 (т. 1, л. д. 5-9).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "СтройПроектЦентр", Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ОАО "СтройПроектЦентр", Администрация, третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.06.2014 (резолютивная часть объявлена 06.06.2014) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л. д. 74-82).

С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Банк (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 2, л. д. 86-88).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы ссылается на то, что статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что в случае несоблюдения залогодателем порядка отчуждения заложенного имущества залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности, установленной пунктом 2 статьи 37 Закона об ипотеке, где установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Необходимость получения согласия залогодержателя на образование земельного участка установлена и в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчики и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились. С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, принявший участие посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьёй 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.12.2007 между Банком (кредитор) и ОАО "СтройПроектЦентр" (заемщик) заключен договор кредитной линии N 130 (т. 1, л. д. 35-40).

В соответствии с пунктом 1.1 договора кредитор открывает кредитную линию сроком по 01.12.2008, в рамках которой предоставляет заемщику денежные средства с начислением платы за пользование кредитом в размере 16 % годовых, при просрочке 32 % годовых в пределах лимита выдачи, установленного в размере 140 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит, уплатить проценты, неустойку, возместить убытки, произведенные расходы в вышеуказанный срок или срок, оговоренный дополнительным соглашением, письменным требованием.

В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор от 18.12.2007 N 3/130 (т. 1, л. д. 28-34).

В соответствии с пунктом 2 договора в обеспечение своевременного исполнения кредитного договора ОАО "СтройПроектЦентр" (залогодатель) заложило:

- нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6515,20 кв. м, литера Б. Заложенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, ж. д. 8;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, площадью 129 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, переданного в аренду залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 22.02.2005 N 203-05 сроком до 15.02.2015, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2005, запись регистрации N 02-04-02/099/2005-164, и дополнительного соглашения от 30.12.2005 о внесении изменений N 1 в договор аренды земельного участка от 22.02.2005 N 203-05, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2006, запись регистрации N 02-04-01/001/2006-320.

Договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2008, запись регистрации N 02-04-01/306/2007-220, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 25.10.2013 N 11-11367264 (т. 1, л. д. 56-60).

Из письма Управления Росреестра от 01.10.2013 N 14444/2010 Банку стало известно о факте уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, право аренды которого являлось предметом залога (т. 1, л. д. 51, 52). В письме сообщено, что земельный участок преобразован по решению Администрации. Образованные в результате земельный участок предоставлен Администрацией в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику строений, расположенных на данном земельном участке.

Из информации федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФКП) (т. 1, л. д. 102-104) следует, что из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 в настоящий момент образовано три земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638. Последний имеет статус учтенного.

Из кадастрового паспорта от 02.04.2013 N 02/13/1-239582 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, площадью 3645 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23, следует, что он образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 внесены в государственный кадастр недвижимости 20.06.2012, разрешенное использование земельного участка - занимаемый производственной базой (т. 1, л. д. 107-109).

Указанные земельный участок предоставлен в аренду ООО "Серебряный снег" на основании спорного договора аренды земельного участка от 17.05.2013 N 418-13, заключенного между Управлением по земельным ресурсам и ООО "Серебряный снег" (т. 1, л. д. 105, 106).

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления Администрации от 06.02.2013 N 392 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010910:1638, общей площадью 3645 кв. м, расположенный по адресу: Кировский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Караидельская, д. 23, занимаемый производственной базой, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору.

В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.02.2013 до 01.01.2015.

В соответствии со статьёй 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 06.02.2013.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 31.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре, N регистрации 02-04-01/222/2013-076 (т. 1, оборот л. д. 106).

Из постановления Администрации от 06.02.2013 N 392 о предоставлении ООО "Серебряный снег" указанного земельного участка в аренду следует, что земельный участок предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 92).

В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Серебряный снег" (т. 2, л. д. 35, 36) было указано на расположение на земельном участке строения - нежилого производственного, общей площадью 1132,2 кв. м, литеры А, А1, А2, А3, Б, принадлежащего ООО "Серебряный снег" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02-УФ N 116046 (т. 1, л. д. 93), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2012 N 01/01/2012-15068 (т. 2, л. д. 38). В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 12.10.1997.

Указанному объекту в 2012 году присвоен адрес: г. Уфа, ул. Караидельская, д. 23 (т. 2, л. д. 37).

Однако в уведомлении Управления Росреестра от 30.05.2014 N 01/004/2014-23678 (т. 2, л. д. 58) указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на названное строение отсутствуют.

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.06.2014 N 01/013/2014-16710 (т. 2, л. д. 60) указано на внесение в данный реестр записи о государственной регистрации перехода прав на указанное строение, дата государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Серебряный снег" 08.07.2013.

Между тем, в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 N 01/013/2014-16703 (т. 2, л. д. 59) о правах ООО "Серебряный снег" на принадлежащие ему объекты недвижимости указано, что данному субъекту на праве собственности принадлежат: нежилое помещение площадью 1153,6 кв. м, кадастровый номер 02:55:010910:1926, нежилое здание площадью 15,1 кв. м, кадастровый номер 02:55:010910:1924, расположенные также по адресу: г. Уфа, ул. Караидельская, д. 23. Право собственности ООО "Серебряный снег" на указанные объекты зарегистрировано 08.07.2013. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности указан также договор купли-продажи от 12.10.1997.

Из акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 от 05.06.2014 N 1234/о (т. 2, л. д. 61-64) следует, что на земельном участке расположена производственная база.

Полагая, что для преобразования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, право аренды которого находится в залоге у Банка, необходимо было согласие залогодержателя, которое получено не было, в связи с чем спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 от 17.05.2013 N 418-13 является недействительным, Банк обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "Серебряный снег" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638, было зарегистрировано до заключения договора аренды от 22.02.2005 N 203-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 с ОАО "СтройПроектЦентр". С момента государственной регистрации права собственности на находящиеся на спорном земельном участке здания к ООО "Серебряный снег" перешло право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации зданий. Также суд отметил, что в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Таким образом, в законе оговорены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, в связи с чем отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды от 17.05.2013 N 418-13.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В качестве правового обоснования исковых требований Банк в исковом заявлении ссылается на нормы пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37, статьи 39 Закона об ипотеке.

Так, согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 39 названного Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что изложенные нормы содержат запрет именно залогодателю совершать указанные в них действия без согласия залогодержателя.

Между тем, в настоящем случае залогодатель - ОАО "СтройПроектЦентр" стороной спорного договора аренды не является, действия по распоряжению правом аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 ОАО "СтройПроектЦентр" не производило.

Соответственно, ссылка истца на изложенные нормы не может быть принята.

В силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В настоящем случае преобразование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 имело место по инициативе Администрации.

Следует отметить, что в рамках дела N А07-19292/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан Банк обращался в суд с заявлением к ФКП о признании незаконными действий по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638.

В удовлетворении требований Банка по указанному делу было отказано ввиду наличия спора о праве на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638. В обоснование своих выводов суды сослались на предоставление земельного участка ООО "Серебряный снег" для эксплуатации принадлежащих последнему зданий.

В рамках дела N А07-56/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий ФКП по уменьшению площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:333, предоставленного ОАО "СтройПроектЦентр" в аренду по договору аренды земельного участка от 22.02.2005 N 203-05.

В удовлетворении заявленных требований ОАО "СтройПроектЦентр" было отказано также со ссылкой на наличие спора о праве, подлежащего рассмотрению в исковом порядке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что выделение земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 имело место в целях реализации ООО "Серебряный снег" предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

В силу пункта 1 указанной статьи граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из изложенных выше обстоятельств дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Серебряный снег" на основании договора купли-продажи от 12.10.1997.

Более того, в материалы дела представлено постановление Администрации от 05.11.2001 N 4672, которым было предписано предоставить ООО "Серебряный снег" земельный участок площадью 3711 кв. м, находящийся по адресу: ул. Гурьевская, 3а (прежний адрес объектов, принадлежащих ООО "Серебряный снег", т. 2, л. д. 38), занимаемый производственной базой (т. 2, л. д. 34).

Также в постановлении Администрации от 15.02.2005 N 545, которым ОАО "СтройПроектЦентр" предоставлен в аренду земельный участок под строительство комплекса, указано на изъятие у ООО "Серебряный снег" земельного участка площадью 3711 кв. м, находящегося по адресу: ул. Гурьевская, 3а, с указанием на необходимость компенсации стоимости строений (пункты 9, 13, 18 постановления, т. 1, л. д. 143-146).

Из изложенного следует обоснованность указания арбитражного суда первой инстанции на то, что право собственности ООО "Серебряный снег" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:1638, возникло до заключения договора аренды от 22.02.2005 N 203-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 с ОАО "СтройПроектЦентр".

Отсутствие у ООО "Серебряный снег" предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости, истец не доказал.

В силу изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал Банку в удовлетворении заявленных требований по основаниям, приведенным истцом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Банк.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2014 по делу N А07-818/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Региональный банк развития" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова