Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2014 г. N 09АП-2732/14

город Москва

27 августа 2014 г.

Дело N А40-19466/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 27.08.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "ПЛАТО" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "04" декабря 2013 г, по делу N А40-118078/13, принятое судьей В.Ф. Козловым по иску ЗАО"ПЛАТО" (ОГРН 1027739370834) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о понуждении к заключению договора при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мишин А.М. по доверенности от 01.07.2013 г. от ответчика: Салаватова К.Х. по доверенности от 27.12.2013 г.

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ЗАО "ПЛАТО" с иском о понуждении Департамента городского имущества города Москвы к заключению с истцом договора купли-продажи арендуемого помещения общей площадью 80,7 кв.м по адресу: г. Москва, Большой Козихинский пер., д. 7, стр. 2 по цене 9 257 000,00 руб.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества _"), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Истец в судебном заседании в полном объеме поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 11.04.2008 N 1-469/08, по условиям которого истец принял во временное владение и пользование на праве аренды нежилое помещение площадью 80,7 кв.м по адресу: г. Москва, Большой Козихинский пер., д. 7, стр. 2, на срок с 1 апреля 2008 г. до 1 апреля 2013 г.

Ранее в отношении этого помещения отношения сторон были урегулированы договорами аренды от 02.01.1992 N 00-00590, от 29.12.1997 N 1-1608/97, от 01.03.2004 N 1-00233/04. Свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 15.06.2006 N 7701-176221 подтверждается внесение заявителя в указанный реестр и присвоение реестрового номера с указанной даты.

30 января 2013 г. (т.1,л.д.87) арендатор обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о льготной приватизации арендуемых помещений. Письмом от 18.07.2013 года N 06 (т.1,л.д.88) истец повторно обратился в Департамент требованием о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения с приложением проекта договора и отчета о рыночной стоимости объекта.

Рассмотрев обращение, письмом от 23.09.2013 года N ДШ-1-78857/13-1 Департамент отказал заявителю на основании наличия задолженности по арендной плате в сумме 11 432,5 руб. на дату подачи заявления и разъяснил о праве заявителя на новое обращение о реализации преимущественного права выкупа после погашения задолженности.

Между тем, из акта сверки, представленной Департаментом, (т.4,л.д.60) следует, что на 30.01.2013 года и на 18.07.2013 года задолженность по арендной плате у истца отсутствовала.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Департаментом в судебном заседании было заявлено о несогласии с Отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенной по заказу истца, представлен свой Отчет рыночной стоимости. Поскольку между сторонами возник спор о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, апелляционным судом определением от 28.04.2014 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Орлову Александру Александровичу, работающему в Автономной некоммерческой организации "БЮРО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ" адрес: 614066,г.Пермь, ул.Стахановская 54/2. ИНН 5905276029, КПП 590501001, ОГРН 1105900000304.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 80,7 кв.м. (этаж 2, пом. III, комн. 1-7)) расположенного по адресу: г. Москва, Большой Козихинский пер., д.7, стр.2 по состоянию на 31 января 2013 года?

Согласно представленному заключению N 58/14 от 28.05.2014 года величина рыночной стоимости на дату обращения истца с заявлением о приватизации с учетом НДС 18% составила 14 052 550 руб. Истец и ответчик против представленного экспертного заключения возражений не заявили.

Поскольку в соответствии с пп.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не признаются объектами налогообложения операции по реализации, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", выкупная цена спорных нежилых помещений без учета НДС составит 11 523 091 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит отмене. Учитывая, что требования истца удовлетворены с учетом экспертного заключения не в полном объеме, расходы по апелляционной жалобе и стоимость экспертизы подлежит отнесению на истца в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "04" декабря 2013 г, по делу N А40-118078/13 отменить.

Обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ЗАО "ПЛАТО" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 80,7 кв.м (этаж 2, пом. III, ком.1-7), расположенного по адресу: г. Москва, Большой Козихинский пер.,д.7 стр.2, по цене 11 523 091 (одиннадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи девяносто один) рубль на условиях прилагаемого проекта договора купли продажи:

ДОГОВОР купли-продажи нежилого помещения

"__"____________2014 года город Москва

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице Руководителя, действующего на основании, с одной стороны, и

Закрытое Акционерное Общество "ПЛАТО", именуемое в дальнейшем "Покупатель" лице генерального директора Лавровой А. В., действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о следующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. При заключении настоящего Договора купли-продажи нежилого помещения Стороны руководствуются:

- Гражданским кодексом Российской Федерации;

- Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ;

- Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ;

- Законом города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" от 17.12.2008 N 66;

- Законом города Москвы "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" от 26.11.2008 N 60 и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, регулирующими порядок выкупа имущества, действующими на момент заключения настоящего Договора.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить нежилое помещение общей площадью 80,7 кв. м. (этаж 2, пом. III, комн. 1-7), расположенное по адресу: г. Москва, Большой Козихинский пер., д. 7 стр. 2.

2.2.Нежилое помещение является собственностью города Москвы и передано Покупателю в пользование на основании договора аренды.

2.3. Нежилое помещение не является предметом залога и на него не обращено взыскание.

3. ЦЕНА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1. Цена нежилого помещения определена в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ на основании заключения эксперта N 58/14 от 28 мая 2014 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 80,7 кв. м., расположенного в здании по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 7, стр. 2", подготовленного АНО "Бюро судебных экспертиз и независимой оценки" по ЦФО, и составляет 11 523 091 (одиннадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи девяносто один) рублей (без учета НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ).

4. ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

4.1. Правоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается нежилое помещение, и условия землепользования определяются в отдельном договоре, заключаемом Покупателем с Департаментом городского имущества г. Москвы, и регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

5. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ

5.1. Оплата недвижимого имущества осуществляется Покупателем в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого недвижимого имущества составляет 3 (три) года.

5.2. Покупатель обязуется перечислять денежные средства, на расчетный счет Продавца, указанный Продавцом не позднее 5 (пятого) числа месяца следующего за расчетным.

5.3. Днем внесения платежа за нежилое помещение считается день поступления денежных средств, на расчетный счет Продавца.

5.4. На сумму денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

6. МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

6.1. Право собственности на нежилое помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

6.2. Обязанность по оплате расходов, связанных с регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение возлагается на Покупателя.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7.1. Продавец обязуется:

а) Предоставить Покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных настоящим Договором;

б) В течение 10 рабочих дней с момента предоставления Покупателем Продавцу документов, подтверждающих подачу в регистрирующий орган экземпляра настоящего Договора, подать в регистрирующий орган оставшиеся 2 (два) экземпляра настоящего Договора.

7.2. Покупатель обязуется:

а) Оплатить цену нежилого помещения;

б) Осуществлять свою хозяйственную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Уставом;

в) Соблюдать санитарно-гигиенические и санитарно-противоэпидемические правила и нормы, а также требования Госпожнадзора;

г) Соблюдать архитектурные нормы и требования к рекламно-художественному оформлению и освещению фасада здания, в котором располагается нежилое помещение;

д) Поддерживать в надлежащем техническом состоянии нежилое помещение;

е) Содержать прилегающую к нежилому помещению территорию в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации;

ж) Покупатель имеет право продавать, обменивать, сдавать в аренду, производить иные незапрещенные законодательством Российской Федерации сделки с нежилым помещением

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры между Сторонами передаются на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для регистрирующего органа.

10.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме.

11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе, а также расходы по экспертизе относятся на истца.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова Н.И. Панкратова