Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 г. N 18АП-8820/14

г. Челябинск

01 сентября 2014 г.

Дело N А07-11831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курай+" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2014 по делу N А07-11831/2013 (судья Журавлева М.В.).

Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Курай+" (далее - Общество, ответчик) об установлении права ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) Управления нежилыми помещениями N 31 - площадью 72,8 кв. м, N 46 - площадью 2,3 кв. м (по техническому паспорту от 28.112.2011 инвентарный N 80:401:002:000320470:0001:20001), которые расположены на 1 этаже в здании по адресу: г. Уфа, ул. Н. Дмитриева, 9, принадлежащими на праве собственности Обществу, для прохода в принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 общей площадью 412,5 кв. м, расположенные на 2 этаже в здании по адресу: г. Уфа, ул. Н. Дмитриева, 9, во все календарные дни с 09.00 до 23.00 часов, бессрочно, за плату в размере 5647 руб. в месяц (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 107).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.06.2014 (резолютивная часть объявлена 30.05.2014) исковые требования Управления удовлетворены частично: судом установлено право ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) Управления нежилыми помещениями N 31 - площадью 72,8 кв. м, N 46 - площадью 2,3 кв. м (по техническому паспорту от 28.112.2011 инвентарный N 80:401:002:000320470:0001:20001), которые расположены на 1 этаже в здании по адресу: г. Уфа, ул. Н. Дмитриева, 9, принадлежащими на праве собственности Обществу, для прохода в принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 общей площадью 412,5 кв. м, расположенные на 2 этаже в здании по адресу: г. Уфа, ул. Н. Дмитриева, 9, во все календарные дни с 10.00 часов до 20.00 часов, бессрочно, за плату в размере 5647 руб. в месяц. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л. д. 120-125).

С принятым решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части определения платы за сервитут в размере 5647 руб. в месяц (т. 2, л. д. 128-130).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы ссылается на то, что, представленная в материалы дела оценка стоимости платы за право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Н. Дмитриева, 9, изготовленная обществом с ограниченной ответственностью "ТерраНова" (далее - ООО "ТерраНова"), не учитывает все затраты и потери ответчика, в том числе упущенную выгоду. Податель жалобы указал, что оценка предусматривает использование сравнительного метода, затратного и доходного. Однако оценщик, указывая на использование сравнительного метода, на деле реализовывает доходный метод. Также оценщик неверно применил СНИПы 1984 года.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. До начала судебного заседания Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 421,5 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-9, 11, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Н. Дмитриева, д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2012 серии 04 АД N 170415 (т. 1, л. д. 24)

Вход в указанное нежилое помещение возможен только через помещение, расположенное на первом этаже вышеуказанного здания и принадлежащее Обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2013 серии 04 АД N 216160 (т. 1, л. д. 11). Как следует из указанного свидетельства, общая площадь помещения ответчика составляет 799,8 кв. м, этаж цокольный, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1-21, 22-46.

27 марта 2013 года Управление направило ответчику письмо N КС3660, в котором указало на то, что в настоящее время доступ в нежилые помещения, расположенные на 2 этаже в здании, ограничен, в связи с чем предложило заключить в установленном законодательством порядке соглашение о праве ограниченного пользования проходом, ведущим в нежилые помещения 2 этажа (т. 1, л. д. 9).

Данное письмо получено ответчиком 04.04.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л. д. 10). Письмо оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что для прохода к лестнице, ведущей на второй этаж, помещения которого принадлежат истцу, невозможно использовать никакие другие нежилые помещения, кроме помещений N N 31 и 46, принадлежащих ответчику. Определяя сумму платы за сервитут, суд руководствовался представленным истцом отчетом ООО "ТерраНова" от 03.03.2014 N ТN 4/11-14. Не принимая расчет суммы платы за сервитут, представленный Обществом, суд указал, что данный расчет необоснован.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как отмечено ранее, ответчиком обжалуется решение в части определения платы за сервитут в размере 5647 руб. в месяц.

Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Оценка соразмерной платы за сервитут - это установление (определение) величины соразмерной платы за сервитут.

В обосновании исковых требований в части определения стоимости соразмерной платы за сервитут истцом представлен отчёт от 03.03.2014 N ТN 4/11-14, выполненный ООО "ТерраНова" (т. 2, л. д. 9-90).

В отчете указано, что общая площадь двух помещений ответчика согласно техническому паспорту составляет 75,1 кв. м. Площадь, необходимая для прохода, определена на основании СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания" - Пути эвакуации 1.108. На основании данного СНиПа и таблицы 8 (листы 11, 12 отчета) площадь для прохода составляет 25 % от общей площади помещений. Соответственно, площадь прохода будет составлять округленно 18,77 кв. м.

Учитывая, что данный сервитут распространяется на двух собственников (так как помещениями будет пользоваться как истец, так и ответчик), приняв во внимание, что площадь 1 этажа составляет 410,9 кв. м, а площадь 2 этажа - 412,5 кв. м (то есть площади почти одинаковые), указанную площадь прохода в 18,77 кв. м оценщик разделил на два.

Соответственно, соразмерная плата за частный сервитут рассчитана для площади 9,38 кв. м.

Из отчета следует, что в нем плата за сервитут определена как потери арендных платежей от сдачи в аренду недвижимого имущества, отнесенного оценщиком в данном случае к коммерческой (торговой) недвижимости (листы 10, 11 отчета).

При определении стоимости платы за сервитут оценщик обосновал примененные подходы оценки, принял во внимание отсутствие рынка величины соразмерной платы за сервитут, а также отсутствие сведений о схожих объектах, обремененных сервитутом.

Соответственно, оценщик провел анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, разумно оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения, листы 12, 13 отчета).

На основании проведенного анализа рыночная стоимость потери в платежах от арендной платы за пользование нежилыми помещениями торгового назначения площадью 9,38 кв. м в месяц округленно составила 5647 руб.

Ответчик не согласился с указанным определением величины платы за сервитут.

В своих возражениях на исковые требования (т. 2, л. д. 114, 115) ответчик указал, что в случае наложения сервитута на площади в спорном помещении из оборота изымается 70 кв. м в связи с чем Общество понесет чистые убытки, не осуществляя основной вид деятельности, примерно в сумме 157 500 руб. в месяц. К указанным возражениям ответчиком приложен расчёт движения денежных средств за период с января 2011 года по январь 2013 года (т. 2, л. д. 115). Также ответчик указал на то, что рыночная стоимость помещений была бы ниже той, за которую помещения выкуплены, если бы было известно о необходимости использования части площади под сервитут. С учетом этого, по мнению общества, размер платы за сервитут не может быть ниже 190 000 руб. в месяц.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции обоснованно не принял указанный расчет ответчика размера платы за сервитут.

Так, Общество не обосновало необходимость расчета потерь со всей суммарной площади помещений.

Также ответчиком не представлены доказательства того, что части его двух помещений, необходимых для использования истцом, непосредственно задействованы в торговом процессе. Соответственно, ответчик не обосновал, что размер платы за сервитут должен быть рассчитан исходя из убытков ответчика при полном прекращении основной деятельности в помещениях в результате установления сервитута.

Кроме того, ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательства того, что результаты отчёта, представленного истцом, не соответствуют требованиям действующего законодательства и являются недостоверными.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком заявлено не было.

Поскольку иных доказательств в подтверждение размера платы за сервитут не представлено, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил плату за сервитут в указанном размере.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2014 по делу N А07-11831/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курай+" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова