Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 г. N 03АП-4004/14

г. Красноярск

01 сентября 2014 г.

Дело N А33-21651/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "25" августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" сентября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни": Пешкова В.С. - представителя по доверенности от 20.03.2014 N 07,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управления имущества Администрации города Норильска"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 09 июня 2014 года по делу N А33-21651/2013, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни" (ИНН 2457016444, ОГРН 1022401627489) (далее - ООО "МНПО "Полярные огни", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276) (далее - Управление имущества, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Норильск, р-н Центральный, Ленинский пр-т, д.7, пом. 126, общей площадью 382,50 кв.м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

1. Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 10 917 578, 00 рублей (Десять миллионов девятьсот семь тысяч пятьсот семьдесят восемь рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".".

2. График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта равной 10917578,00 рублей (Десять миллионов девятьсот семь тысяч пятьсот семьдесят восемь рублей 00 копеек), без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе суммы первоначального платежа равной 1,67% от цены Объекта 10 917 578, 00 рублей, без учета НДС.

В судебном заседании 30.01.2014 судом, первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято уточнение истцом заявленных требований, истец просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Норильск, р-н Центральный, Ленинский пр-т, д.7, пом. 126, общей, площадью 382, 50 кв.м., изложив спорные положения договора в следующей редакции:

1. Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости и составляет 10917578, 00 рублей (Десять миллионов девятьсот семь тысяч пятьсот семьдесят восемь рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС".

2. График платежей, прилагаемый к договору купли-продажи, в части размера сумм выплат, изменить, исходя из общей цены Объекта равной 10 917 578, 00 руб. (Десять миллионов девятьсот семнадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь рублей 00 копеек), без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей равными долями в течении 5 (пяти) лет, в том числе сумм первоначального платежа равной 1,67% от цены Объекта 10 917 578,00 рублей, без учета НДС.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.12.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено Министерство культуры Красноярского края.

В судебном заседании на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции принято уточнение истцом предмета иска с учетом заключения эксперта. Истец просит урегулировать разногласия между муниципальным учреждением "Управление имущества Администрации города Норильска" и обществом с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Норильск, р-н Центральный, Ленинский пр-т, д.7, пом. 126, общей площадью 382,50 кв.м., изложив спорные положения договора в следующей редакции:

1. Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости и составляет 6826060,00 рублей (Шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС.";

2. График платежей, прилагаемый к договору купли-продажи, в части размера сумм выплат, изменить исходя из общей цены Объекта равной 6 826 060,00 рублей (Шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей равными долями в течение 5 (пяти) лет, в том числе суммы первоначального платежа равной 1,67% от цены Объекта 6 826 060,00 рублей, без учета НДС.".

Истец заявил ходатайство об уточнении предмета иска с учетом заключения эксперта, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, в отношении нежилого помещения, находящегося на 1, 2 этажах жилого многоквартирного дома по адресу: г. Норильск, пр-т Ленинский, 7, пом. 126 общей площадью 382,5 кв.м. между обществом с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни" и Управлением имущества администрации города Норильска, изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 6826060 руб. (шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной детальности в Российской Федерации".;

- в графике платежей указать первый платеж в размере 1,67% от цены объекта в сумме 113995 руб. 20 коп.; последующие платежи равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 111 867 руб. 74 коп. (последний платеж в размере 111 868 руб. 14 коп.)

Ходатайство об уточнении предмета иска удовлетворено судом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2014 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества приобретаемого в рассрочку в отношении нежилого помещения находящегося на 1,2 этажах жилого многоквартирного дома по адресу г. Норильск, пр-т Ленинский, 7, пом. 126 общей площадью 382,5 кв.м. между обществом с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни" и Управлением имущества администрации г. Норильска, изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 6826060 руб. (Шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной детальности в Российской Федерации".

- в графике платежей указать первый платеж в размере 1,67% от цены объекта в сумме 113995 руб. 20 коп.; последующие платежи равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 111 867 руб. 74 коп. (последний платеж в размере 111 868 руб. 14 коп.)

С Управления имущества администрации г. Норильска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое научно-производственное объединение "Полярные огни" взыскано 4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 09.06.2014 отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы следующие:

- вывод суда первой инстанции о том, что датой получения уполномоченным органом надлежащего заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения следует считать дату - 07.07.2010, является необоснованным. В деле N А33-3410/2013 установлено, что заявление истца от 07.07.2010 было подано с нарушением установленных требований, которые были устранены 19.11.2010, следовательно, дата 07.07.2010 не могла быть положена в основу даты, на которую проводилась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта, так как это противоречит требованиям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Судебная экспертиза должна была проводиться на дату 16.05.2013, то есть на дату вступления в силу решения по делу N А33-3410/2013;

- заключение и отчет общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" по результатам судебной экспертизы не являются достоверными и допустимыми доказательствами по делу, поскольку рыночная стоимость объекта, расположенного в г. Норильске, оценена экспертом с использованием аналогов, расположенных в г. Красноярске;

- отчет построен на предположениях эксперта-оценщика, не подтвержденных документальной информацией, приведены некорректные ссылки на источники получения информации.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что при определении даты оценки отчуждаемого спорного имущества подлежит применению правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12. Оснований определять рыночную стоимость спорного объекта на дату вступления в силу решения суда, признавшего незаконным отказ ответчика в реализации преимущественного права, в рассматриваемом случае не имеется. Используемые оценщиком цены города Красноярска значительно выше по сравнению с ценами города Норильска и это обстоятельство даже более выгодно ответчику, чем истцу. Однако причины использования экспертами аналогов города Красноярска приведены в отчете - такой причиной является отсутствие достоверной информации по г. Норильску в необходимый период времени по аналогам продаж, при этом указанное обстоятельство учтено экспертами и откорректировано путем применения соответствующих коэффициентов, использование которых законно и допустимо в оценочной деятельности.

Проверка обществом с ограниченной ответственностью "Гарант" результатов судебной экспертизы произведена не в рамках назначенной судом экспертизы, а по инициативе ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда от 09.06.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные документы: копия письма от 03.07.2014 N 150-3265/153, копия заключения о проведенной экспертизе отчета об оценке N 45/2014 ООО "Траст-аудит" от 02.07.2014.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил, что указанные дополнительные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела, в связи с отсутствием ходатайства о приобщении дополнительных доказательств с указанием и обоснованием уважительности причин невозможности представления их в суд первой инстанции. Указанные документы возвращены в адрес ответчика с сопроводительным письмом.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). От них поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, район Центральный, Ленинский пр-т, д. 7, пом. 126, общей площадью 323,8 кв.м., является собственностью муниципального образования город Норильск (свидетельство о праве собственности от 16.11.2010 N 24 ЕИ 773814).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу N А33-3410/2013 установлено, что истец с 26.12.2006 является арендатором указанного объекта по договору аренды от 26.12.2006 N 3091-А, прошедшему государственную регистрацию 15.06.2007.

07.07.2010 истец обратился к ответчику с заявлениями:

- о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (вх. N 150/4353, согласно входящему штампу);

- о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения N 126, расположенного по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 7 (вх. 150/5354, согласно входящему штампу).

Письмом от 03.12.2012 N 150-4902/157 Управление имущества уведомило заявителя об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения N 126 общей площадью 323,80 кв.м, указав, что поскольку предмет договора аренды до мая 2012 года не содержал условий, названных в п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ в качестве необходимых для договоров аренды объектов культурного наследия, то указанный договор аренды от 26.12.2006 N 3091-А является незаключенным до внесения в него изменений относительно специального правового режима объекта аренды и государственной регистрации обременения в отношении арендуемого объекта.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу N А33-3410/2013 решение Управления имущества администрации города Норильска об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное научно-производственное объединение "Полярные огни" в реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, Ленинский пр-т, д. 7, пом. 126, общей площадью 323, 8 кв.м., выраженное в письме от 03.12.2012 N 150-4902/304, признано недействительным. Суд обязал Управление имущества администрации города Норильска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное научно-производственное объединение "Полярные огни", а именно произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно постановлению Администрации города Норильска от 20.09.2013 N 412 "О приватизации объекта, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства" Управлению имущества Администрации города Норильска поручено осуществить приватизацию, в том числе спорного нежилого помещения.

Для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро" заключен договор оценки имущества от 27.08.2013 N 48.

02.09.2013 обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро" составлен отчет N 192/13-Р, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 23 021 500 рублей без учета НДС. Оценка имущества проведена оценщиком по состоянию на 22.08.2013.

Ответчик с сопроводительным письмом от 27.09.2013 N 4229/153 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого:

- продавец (ответчик) продает, а покупатель (истец) приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение, находящееся 1, 2 этажах жилого многоквартирного дома по адресу: г. Норильск, пр-т Ленинский, 7, пом. 126, общей площадью 382,5 кв.м. (пункт 1.1);

- рыночная стоимость объекта составляет 23 021 500 рублей без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2.1);

- покупатель уплачивает продавцу цену объекта, установленную в пункте 2.1 договора, согласно графику платежей (приложение к договору) (пункт 3.1);

- первый платеж составляет 1,67% от цены объекта (пункт 3.1.1).

К договору приложен график рассрочки платежей на 5 лет равными долями (от оставшейся стоимости объекта за минусом первого платежа).

Подписав договор купли-продажи с рассрочкой платежей с протоколом разногласий от 16.10.2013, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом от 16.10.2013 N 15-2013 договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, в котором предложил свою редакцию графика платежей по договору (приложение к договору), а также следующую редакцию пункта 2.1 договора: "Рыночная стоимость объекта составляет 16 902 097 руб. без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

21.10.2013 истец направил ответчику подписанную им 21.10.2013 новую редакцию протокола разногласий к проекту договора купли-продажи с рассрочкой платежей, предложенному ответчиком (письмо исх.N 17-2013, исх. N 150/7277 от 22.10.2013), указав, что цена объекта в договоре купли-продажи должна быть установлена по рыночной стоимости объекта, определенной по состоянию на 07.07.2010. В протоколе разногласий от 21.10.2013 истец предложил свою редакцию графика платежей по договору (приложение к договору), а также представил следующую редакцию пункта 2.1 договора: "Рыночная стоимость объекта составляет 10 907 578 руб. без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночную стоимость объекта в размере 10 907 578 рублей истец определил на основании отчета об оценке N 163/13, осуществленной для истца обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "КВК".

В ответе истцу от 08.11.2013 N 150-4929/153 ответчик сообщил, что стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи была определена им в соответствии с результатами независимой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, заключенного на конкурсной основе между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро". Ответчик пояснил, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не правомочен изменить рыночную стоимость отчуждаемого муниципального имущества и подписать протокол разногласий истца.

В связи с разногласиями сторон по стоимости выкупного имущества, а также в связи с определением рыночной стоимости выкупаемого имущества по дате оферты (подачи истцом заявки на выкуп помещений - 07.07.2010), судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 19.02.2014, ее проведение поручено Лукину А.А. - эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит".

Согласно заключению эксперта N 9-2014, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукиным А.А. (отчет об оценке N 45-2014), рыночная стоимость нежилого помещения N 126, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 7, общей площадью 382,50 кв.м., по состоянию на 07.07.2010 составила 6 826 060 рублей без НДС.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи и приложения к нему о графике платежей, не соответствует его рыночной стоимости и определена неверно - не на дату оферты 07.07.2010, а по состоянию на момент оценки - 22.08.2013, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 6 826 060 руб. (шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной детальности в Российской Федерации"; в графике платежей указать первый платеж в размере 1,67% от цены объекта в сумме 113 995 рублей 20 копеек; последующие платежи равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 111 867 рублей 74 копеек (последний платеж в размере 111 868 рублей 14 копеек)

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи - цене выкупаемого объекта недвижимости (пункт 2.1 договора и график платежей, приложенный к договору).

Истец направил ответчику протокол разногласий, изложив свою редакцию указанного пункта договора и приложения к нему.

Ответчик отклонил предложенную истцом редакцию указанного пункта договора и приложения к нему.

Поскольку проект договора купли-продажи подготовлен ответчиком и им подписан, суд рассматривает настоящий иск как спор об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу N А33-3410/2013 установлено, что истец имеет право как субъект малого предпринимательства выкупить арендуемое помещение согласно правилам Закона N 159-ФЗ является субъектом малого предпринимательства, площадь выкупаемого помещения не превышает предельные значения арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Здание по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский 7, поставлено на государственную охрану как объект культурного наследия местного значения г. Норильска "Ансамбль застройки центра 1940-60 гг.", на основании пункта 135 раздела 2 Списка памятников истории и культуры Красноярского края, подлежащих государственной охране как памятники местного значения (приложение N 3 к решению Исполкома Красноярского краевого Совета народных депутатов от 24.12.1986 N345 "О неотложных мерах по охране, реставрации и использованию памятников истории и культуры").

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 N 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия" установлено, что орган охраны объектов культурного наследия утверждает охранное обязательство и направляет его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия.

Порядок и сроки направления охранного обязательства органом охраны объектов культурного наследия в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации, согласовываются указанными органами исходя из планируемых сроков приватизации объектов культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия.

В материалы дела представлено заключенное истцом с органом по охране памятников охранное обязательство от 11.11.2011 N 683.

Постановление администрации г. Норильска от 20.09.2013 N 413 о приватизации арендуемого объекта содержит в качестве приложения существенные условия договора купли-продажи объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством от 11.11.2011 N 683.

Данные существенные условия также включены в договор купли-продажи (пункты 6.3.8 - 6.3.27 договора).

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорному пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества и приложения к нему о графике платежей по договору.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке от 02.09.2013 N 192/13-Р, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное бюро" по заявке ответчика. При этом рыночная цена спорного помещения в сумме 23 021 500 рублей определена оценщиком на 22.08.2013.

Истец просит установить выкупную цену имущества без НДС, по состоянию на 07.07.2010, согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

В обоснование даты оценки - 22.08.2013 ответчик ссылается на то, что поскольку обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, возложена на Управление имущества вступившим в законную силу 17.06.2013 решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу N А33-13410/2010, отчет составлен только 02.09.2013 по состоянию на 22.08.2013.

Истец не согласен с указанной датой оценки рыночной стоимости объекта приватизации, приводит следующие доводы:

- доводы ответчика о дате оценки основаны на постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2012 по делу N А60-33989/2011, однако эти доводы приведены без учета совокупности всех обстоятельств спора, имевшихся у сторон по указанному делу, которые отличаются от обстоятельств настоящего дела;

- в указанном деле довод истца о необходимости оценки имущества на дату оферты был отклонен судами в связи с тем, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что по состоянию на дату оферты цена объекта оценки составляет сумму, отличающуюся от той, которая определена в отчете продавца, ходатайство о назначении экспертизы для разъяснения вопроса о том, какова рыночная стоимость имущества на дату подачи заявления о выкупе, не заявлялось;

- в настоящем споре истец представил доказательства того, что рыночная стоимость помещений на дату подачи заявления на выкуп существенно ниже установленной ответчиком по состоянию на 22.08.2013 (отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью фирма "КВК");

- при решении вопроса о дате оценки подлежит учету правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

При определении даты оценки рыночной стоимости помещений по настоящему делу суд первой инстанции обоснованно учел, что в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулированы следующие подходы при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп нежилого помещения получено ответчиком 07.07.2010, при этом рыночная цена выкупаемого имущества определена ответчиком по состоянию на 22.08.2013.

Поскольку истец оспаривал указанную рыночную стоимость, ссылаясь на ее завышенный размер и на неверную дату определения, представив отчет об оценке по состоянию на 07.07.2010, суд первой инстанции по ходатайству истца обоснованно назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения по состоянию на дату оферты - на 07.07.2010, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукину Александру Александровичу. Перед оценщиком был поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения N 126, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 7, общей площадью 382,50 кв.м., по состоянию на 07.07.2010?".

Ввиду того, что оценка в ходе экспертизы проводилась на иную дату, чем в отчете ответчика, не имелось необходимости оценивать отчет Управления имущества администрации г. Норильска на предмет соответствия его Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта N 9-2014, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукиным А.А. (отчет об оценке N 45-2014), рыночная стоимость нежилого помещения N 126, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 7, общей площадью 382,50 кв.м., по состоянию на 07.07.2010 составила 6 826 060 рублей без НДС.

Истец, определяя окончательно предмет иска в судебном заседании 02.06.2014, уточнил исковые требования, устанавливая выкупную цену, определенную экспертным путем, в размере 6826060 рублей без НДС.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

В исследовательской части отчета об оценке от 14.03.2014 N 45-2014, приложенного к заключению эксперта, отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением сравнительного и доходного подходов. Отказ от затратного подхода обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на местоположение, выход на первую (красную) линию, на общую площадь, на этаж.

Ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость спорного выкупаемого имущества определена без НДС.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, арбитражный суд первой инстанции законно признал требования истца обоснованными, условия пункта 2.1 договора купли-продажи и приложения к договору о графике платежей, урегулировал в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости оценки рыночной стоимости имущества не на дату оферты, а на дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-3410/2013, то есть на 16.05.2013, подлежат отклонению как необоснованные, поскольку противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Кроме того, решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу N А33-3410/2013 подтверждено право истца на выкуп помещений на основании заявления на выкуп от 07.07.2010, отказ Управления имущества в реализации права на приобретение имущества по заявлению от указанной даты был признан незаконным, суд обязал Управление имущества устранить допущенные нарушения прав путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение и отчет общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" по результатам судебной экспертизы не являются достоверными и допустимыми доказательствами по делу, поскольку рыночная стоимость объекта, расположенного в г. Норильске, оценена экспертом с использованием аналогов, расположенных в г. Красноярске, также несостоятелен, поскольку причины использования экспертами аналогов города Красноярска приведены в отчете - такой причиной является отсутствие достоверной информации по г. Норильску в необходимый период времени по аналогам продаж, при этом указанное обстоятельство учтено экспертами и откорректировано путем применения соответствующих коэффициентов, использование которых законно и допустимо в оценочной деятельности.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что отчет построен на предположениях эксперта-оценщика, не подтвержденных документальной информацией, приведены некорректные ссылки на источники получения информации, не влияет на выводы арбитражного апелляционного суда о законности обжалуемого судебного акта. Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в суд первой инстанции представлены не были, соответствующие возражения и ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы ответчиком в суде первой инстанции заявлены не были. Возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Представленное ответчиком в суд апелляционной инстанции заключение общества с ограниченной ответственностью "Гарант" о проведенной экспертизе отчета об оценке N 45-2014 ООО "Траст-аудит" возвращено арбитражным апелляционным судом как неприобщенное к материалам дела доказательство, в связи с чем не подлежит оценке.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы повторяют доводы возражений, заявленных ответчиком в суде первой инстанции на исковое заявление, которым дана полная и правильная оценка в обжалуемом судебном акте.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 09 июня 2014 года по делу N А33-21651/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (ответчика), которая в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с него не взыскивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июня 2014 года по делу N А33-21651/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская