Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2014 г. N 03АП-3366/14

г. Красноярск

01 сентября 2014 г.

Дело N А33-21814/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "20" августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" сентября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 20 мая 2014 года по делу N А33-21814/2013, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дом мебели" (ИНН 2465010774, ОГРН 1032402640820) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Дом мебели" и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 162, общей площадью 382,30 кв.м., подвал, кадастровый номер 24:50:040086:0000:000015:1002, расположенного по адресу: г.Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10, на следующих условиях:

"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 7098000 рублей.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7098000 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 118300 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".

Пункт 5.1. За нарушение сроков внесения денежных средств подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.3. При расторжении договора купли-продажи в соответствии с пунктом 5.2. настоящего договора Продавец обязан вернуть Покупателю уплаченные за объект денежные средства."

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 10.12.2013 возбуждено производство по делу.

Определением от 28.01.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бюро оценки".

Определением от 03.03.2014 назначена оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено государственному предприятию Красноярского края "Товарных экспертиз", эксперту Кириенко Дмитрию Александровичу.

17.04.2014 в Арбитражный суд Красноярского края от государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" поступил акт экспертизы N 467 от 04.04.2014.

Определением от 18.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "ЭКОСЕРВИС".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2014 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Дом мебели" удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Дом мебели" и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 162, общей площадью 382,30кв.м, подвал, кадастровый номер 24:50:040086:0000:000015:1002, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10, на следующих условиях:

Пункт 2.1. договора изложен в редакции Истца:

"Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 7098000 рублей.

Пункт 2.3. договора изложен в редакции Истца:

"Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7098000 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 118300 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города."

Пункт 3.2.7. договора изложен в редакции Ответчика:

"На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% стоимости Объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора."

Пункт 5.1. договора изложен в редакции Ответчика:

"За нарушение сроков внесения денежных средств Покупатель выплачивает Продавцу пени, с момента нарушения даты оплаты, установленной графиком уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1) по день поступления денежных средств на единый счет бюджета города включительно, в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 2.2. настоящего договора."

Пункт 5.3. договора изложен в редакции Ответчика:

"При расторжении договора купли - продажи в соответствии с п. 5.2. настоящего договора Покупатель обязан выплачивать Продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1. договора, упущенную выгоду в размере равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли - продажи по дату расторжения договора купли - продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке."

С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дом мебели" взыскано 18750 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, по назначению экспертизы.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 162 по проспекту Металлургов, 10 противоречит статье 10 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества. По результатам экспертизы ГП Красноярского края "Товарных экспертиз" рыночная стоимость объекта составила 7098000 рублей. Заявитель считает, что указанная стоимость муниципального имущества занижена, а экспертное заключение не соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.08.2014.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела, в том числе отчетом о публикации судебных актов на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Письмом от 27.08.2013 N 32225 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "Дом мебели" подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения N162, общей площадью 382,30 кв.м., подвал, кадастровый номер 24:50:040086:0000:000015:1002, расположенного по адресу: г.Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10.

Согласно данному проекту (пункт 2.1 договора) стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 19.04.2013 N 119 составляет 10 427 755 (Десять миллионов четыреста двадцать семь тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

Пункт 2.3 проекта договора изложен в следующей редакции: "Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 10 427 755 (Десять миллионов четыреста двадцать семь тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 173 795 (Сто семьдесят три тысячи семьсот девяносто пять) рублей 92 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города."

Пункт 3.2.7 проекта договора изложен в следующей редакции: "На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам, передавать в аренду или иным образом распоряжаться им.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% стоимости Объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора."

Пункт 5.1 проекта договора изложен в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения денежных средств, Покупатель выплачивает Продавцу пени, с момента нарушения даты оплаты, установленной графиком уплаты рассроченных платежей (Приложение 1) по день поступления денежных средств на единый счет бюджета города включительно, в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 2.2. настоящего договора."

Пункт 5.3 проекта договора изложен в следующей редакции: "При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. настоящего договора Покупатель обязан выплатить Продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1 договора, упущенную выгоду в размере, равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке."

Как следует из представленного в дело отчета от 19.04.2013 N 119, выполненного обществом с ограниченной ответственностью АНО "ЭКОСЕРВИС", об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: г.Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10, пом. N 162, рыночная стоимость помещения по состоянию на 15.04.2013 составляет 10 427 755 руб.

Истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.3), изложенных в проекте договора купли-продажи, направил в адрес Ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить пункты 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.3 договора, в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: "Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.09.2013 N 0454/13 составляет 8 913 000 (восемь миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей.

Пункт 2.3 договора: "Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 8 913 000 (восемь миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 148 550 (Сто сорок восемь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города."

Пункт 3.2.7 договора: "На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время.

Последний абзац пункта 3.2.7 договора исключить из текста договора.

Пункт 5.1 договора: "За нарушение сроков внесения денежных средств подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Пункт 5.3 договора: "При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. настоящего договора Покупатель обязан вернуть покупателю уплаченные за объект денежные средства".

Как следует из представленного в дело отчета от 23.09.2013 N 0454/13 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 8 918 000 руб. по состоянию на 20.09.2013.

Письмом от 30.10.2013 N 42918 Ответчик направил в адрес Истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункты 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.3 в первоначальной редакции договора.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к Ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела, судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет N 467 от 04.04.2014, экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 04.10.2013 в размере 7 098 000 руб.

Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункты 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.3 договора купли-продажи в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 7 098 000 рублей.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 098 000 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 118 300 рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".

Пункт 5.1. За нарушение сроков внесения денежных средств подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.3. При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п.5.2. настоящего договора Продавец обязан вернуть Покупателю уплаченные за объект денежные средства."

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 162, общей площадью 382,30 кв.м., подвал, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10.

Разногласия между сторонами возникли по пунктам 2.1, 2.3, 3.2.7, 5.1, 5.3 договора.

Редакция спорных пунктов договора утверждена судом первой инстанции в редакции как истца так и ответчика (с учетом уточнения иска) на основании результатов назначенной по делу оценочной экспертизы (отчет от 04.04.2014 N 467).

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Разногласия между сторонами возникли по пунктам 2.1 и 2.3 договора, определяющим стоимость подлежащего купле-продаже нежилого помещения и порядок оплаты.

Редакция спорных пунктов договора утверждена судом первой инстанции в редакции истца (с учетом уточнения иска) на основании результатов назначенной по делу оценочной экспертизы (отчет от 04.04.2014 N 467).

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого судом первой инстанции определения по приведенным заявителем доводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Проект договора купли-продажи с протоколом разногласий не принят истцом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как следует из пункта 2.1. проекта договора купли-продажи, стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 19.04.2013 N 119 составляет 10427755 (Десять миллионов четыреста двадцать семь тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

В дело ответчиком представлен полный текст отчета от 19.04.2013 N 119. Согласно данному отчету, величина рыночной стоимости помещения составляет 10427755 рублей.

Данные суммы определены оценщиком в качестве рыночной стоимости объектов по состоянию на 15.04.2013.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта N 467 от 04.04.2014 рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г.Красноярск, пр-т Металлургов, д. 10, пом. N 162, определена в размере 7098000 рублей.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 04.10.2013 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу NА57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

Суд первой инстанции, верно, установил, что из отчета ООО "Агентство независимой оценки "ЭКОСЕРВИС" от 19.04.2013 N 119 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (04.10.2013), а на дату оценки 15.04.2013.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" от 04.04.2014 N 467, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательств по делу.

Каких-либо возражений относительно выводов, изложенных в экспертном заключении от 04.04.2014 N 467, ответчиком не заявлено.

Кроме того, при оценке отчета, подготовленного ООО "Агентство независимой оценки "ЭКОСЕРВИС", суд первой инстанции установил, что объекты аналоги, используемые оценщиком, являются помещения, расположенные в цокольных, полуцокольных этажах, а также нежилые помещения расположенные, в том числе, на первой торговой линии. Предметом настоящего иска является подвальное помещение, переоборудованное в торговый зал, расположенное на второй линии по отношении к проезжей и пешеходной части дороги (пр. Металлургов). На вопрос суда эксперт пояснил, что необоснованно высокая цена выкупаемого помещения обусловлена использованием в отчете N 119 от 19.04.2013 неверных аналогов (цокольные помещения всегда имеют отдельный вход, обустроены окнами/полуокнами и значительно дороже подвальных).

Рыночная стоимость имущества в размере 7098000 рублей предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и, по мнению, суда апелляционной инстанции, данное требование является правомерным, поскольку соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в части изложения пунктов 3.2.7, 5.1, 5.3 в редакции Истца, на основании следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что содержание пунктов 3.2.7, 5.1, 5.3 проекта договора купли-продажи само по себе не нарушает и не ущемляет прав истца (покупателя).

Права продавца, изложенные в указанных пунктах, никак не ограничены нормами гражданского законодательства и согласуется с положениями статей 330, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно утвердил редакцию пунктов 2.1, 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца, а пункты 3.2.7, 5.1, 5.3 в редакции ответчика.

Учитывая изложенное, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем также признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 мая 2014 года по делу N А33-21814/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Магда