Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2014 г. N 18АП-6502/14

г. Челябинск

03 сентября 2014 г.

Дело N А76-2565/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-2565/2014.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) - Иванов Р.В (доверенность от 26.12.2013),

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7451323416) - Иванов Р.В. (доверенность от 21.03.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) (далее - общество "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689), ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земли УЗ N 010260-К-22011 от 02.12.2011 в размере 22 905 344 руб. 33 коп., в том числе основного долга в размере 21 315 800 руб. и пени в размере 1 589 544 руб. 33 коп.

Определением суда от 19.03.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия (ОГРН 1117451009840, ИНН 7451323416).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования. Так, Комитет просил взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) задолженность по договору аренды земли УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 в размере 18 871 658 руб., в том числе основного долга за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб. и пени за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. и с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7451323416) задолженность по договору аренды земли УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 в размере 3 852 597 руб. 34 коп., в том числе основного долга за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 3 817 677 руб. и пени за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 34 920 руб. 34 коп.

Решением суда 30.04.2014 исковые требования Комитета удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689), ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, просило изменить судебный акт в части взыскания с ответчика основного долга и неустойки. По мнению заявителя, арендная плата должна начисляться с момента передачи земельного участка (02.12.2011). Как указал заявитель, в отсутствие доказательств передачи земельного участка ранее, чем 02.12.2011 ссылка Комитета на п. 1.4 является неправомерной; основания для начисления арендной платы за период с 18.08.2011 по 02.12.2011 отсутствуют. При указанных обстоятельствах ответчик считает, что общий размер арендной платы следует уменьшить; полагает, что с общества в пользу истца подлежит взысканию 15 629 676 руб. 64 коп., в том числе: основной долг 14 624 377 руб. 56 коп., неустойка 1 005 299 руб. 08 коп.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения представителя ответчиков, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой обществом "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) части.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представил письменные пояснения от 18.08.2014 во исполнение определения арбитражного суда апелляционной инстанции от 31.07.2014.

Согласно материалам дела, на основании протокола от 18.08.2011 N 1063 о результатах открытого аукциона между Комитетом (арендодатель) и обществом "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689; арендатор) подписан договор аренды земли УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 (л.д.14-20), по условиям которого

арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1034, площадью 8590 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома (поз. N 58) и жилого дома (инд.проект) с магазином на 1-м этаже (поз. N 57).

Согласно п. 1.4 договора его условия применяются к отношениям, возникшим с 18.08.2011 по 18.08.2014.

Договор аренды земли УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2011 (л.д.28).

Согласно п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату по договору, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Передача указанного земельного участка произведена обществу "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 02.12.2011 (л.д. 29).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.07.2013 право аренды по договору УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 перешло к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7451323416) 09.08.2013 (л.д. 53-61, 83).

Неисполнение указанными обществами обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Согласно расчетам истца, у ответчиков по договору аренды земли УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 образовалась задолженность: у общества "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) 18 871 658 руб. (арендная плата за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб., неустойка за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. (л.д. 92,93), у общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7451323416) в размере 3 852 597 руб. 34 коп. (арендная плата за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 3 817 677 руб. и неустойка за период с 09.08.2013 по 31.12.2013 в размере 34 920 руб. 34 коп. (л.д. 81,82).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению в части удовлетворения исковых требований Комитета к обществу "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 13.02.2012 серии УЗ N 010550-К-2011 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласован размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 27-28).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик не представил каких-либо доказательств погашения долга (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность общества "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) перед Комитетом составила 18 871 658 руб. (арендная плата за период с 18.08.2011 по 08.08.2013 в размере 17 498 123 руб., неустойка за период с 01.10.2011 по 08.08.2013 в размере 1 373 535 руб. (л.д. 92,93),

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца в данной части, не учел следующее.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Предоставление имущества во временное владение и (или) пользование арендатора в силу статей 606, 611, 651, 655 Гражданского кодекса РФ является основной обязанностью арендодателя.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче согласованного с арендатором имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этого имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Из материалов дела следует, что земельный участок передан арендатору - обществу "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) по акту 02.12.2011 (л.д. 29).

Доказательств передачи земельного участка во владение и (или) пользование обществу "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) ранее указанной даты, а также доказательств фактического вступления арендатором во владение и (или) пользование недвижимым имуществом до 02.12.2011, в материалах настоящего дела не имеется (статьи 9, 65, 66 АПК РФ).

Содержание п. 1.4 договора аренды от 02.12.2011 ("в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 18.08.2011 до 18.08.2014") вопреки позиции Комитета не является достаточным правовым основанием для возникновения на стороне общества "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) обязательства по внесению арендной платы за период с 18.08.2011 по 08.08.2013.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Данное правило устанавливает возможность для распространения, предусмотренного договором правового регулирования на фактические отношения, имевшие место до момента заключения сделки. Применение Комитетом и обществом "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) данного правила само по себе не подтверждает совершение участниками арендной сделки каких-либо действий, направленных на исполнение взаимных обязательств.

Таким образом, Комитет не вправе требовать от общества "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) внесения арендной платы за период с 18.08.2011 по 02.12.2011.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

В данном случае в связи с проведение предусмотренной федеральным законом процедуры публичных торгов размер арендной платы по договору УЗ N 010260-К-2011 от 02.12.2011 составил 29 067 000 руб. (фиксированный размер). По соглашению сторон данная сумма разделена на 12 равных платежей (по 2 422 250 руб.), подлежащих осуществлению арендатором в указанные в приложении к договору и поименованные выше сроки.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Расчет платы за аренду по названному договору стороны согласовали в форме N 2, являющейся неотъемлемой частью договора от 13.02.2012 серии УЗ N 010550-К-2011 (л.д. 21-22). Такой порядок внесения платы за аренду недвижимого имущества (фиксированные суммы и сроки) не противоречит императивным требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств передачи Комитетом указанного земельного участка обществу "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) по договору от 13.02.2012 серии УЗ N 010550-К-2011 в период до 02.12.2011, с ответчика в пользу Комитета подлежит взысканию с учетом внесенного задатка, основной долг 14 624 377 руб. 56 коп. Требования истца к обществу Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) в части основного долга, превышающие данную сумму, правомерными признаны быть не могут и удовлетворению не подлежат.

На основании п. 6.3 указанного договора Комитет также просил взыскать с ответчика и неустойку.

В соответствии со ст. 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Решением Челябинской городской Думы N 50/3 "О внесении изменения в решение Челябинской городской Думы N 32/7 от 24.06.2008 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" установлено, что размер начисляемой неустойки за несвоевременную оплату платежей по заключенным структурными подразделениями Администрации г. Челябинска договорам аренды земельных участков на территории г. Челябинска в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате.

С учетом изложенного, размер неустойки по состоянию на 08.08.2013 составил 1 005 299 руб. 08 коп. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, исковые требования Комитета к обществу Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) признаются арбитражным судом апелляционной инстанции правомерными и подлежащими удовлетворению частично, а именно: в части взыскания основного долга в сумме 14 624 377 руб. 56 коп., в части взыскания неустойки (пени) в размере 1 005 299 руб. 08 коп.; обжалуемое решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит изменению в указанной части применительно к пунктам 2, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ (недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-2565/2014 изменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689), изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) удовлетворить частично.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 15 629 676 руб. 64 коп., в том числе: основной долг 14 624 377 руб. 56 коп., неустойку 1 005 299 руб. 08 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое объединение "Челябинск-стройиндустрия" (ИНН 7453078689) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в суде первой инстанции 93 967 руб. 72 коп.".

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова