Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 г. N 10АП-8989/14

г. Москва

02 сентября 2014 г.

Дело N А41-18936/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево

на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-18936/14, принятое судьей Уваровым А.О.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Еврострой" (далее - ответчик) о взыскании, с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 449 028, 27 рублей задолженности по оплате арендной платы, начисленной за период с 01.10.2013 по 31.12.2013 на основании договора аренды земельного участка N 599ю от 09.12.2011, которая включает в себя 445 685 руб. 63 коп. суммы основного долга и пени в размере 3 342, 64 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО "Еврострой" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево 265 289, 06 рубля основного долга, 1 989, 66 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; а также неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании представитель комитета поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.12.2011 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (Арендодатель) и ООО "Еврострой" (Арендатор) был заключен договор аренды N 559ю земельного участка с кадастровым номером 50:47:0000000:45, общей площадью 4 900 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, пр-д Школьный, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение автостоянки и складских помещений.

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 09.12.2011 его условия применяются к отношениям, возникшим с 09.12.2011, участок передается арендатору на 360 дней - с 09.12.2011 по 05.12.2012.

Пунктом 3.1. договора N 559ю от 09.12.11 установлено, что размер арендной платы за земельный участок определен сторонами в Приложении N2 (расчет арендной платы), являющемся неотъемлемой частью Договора.

Арендная плата вноситься Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (пункт 3.3. договора).

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

Пунктом 5.2 договора N 559ю от 09.12.11 установлено, что за несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку в материалы дела доказательств возврата спорного земельного участка истцу не представлено, равно как и доказательств наличия возражений истца на дальнейшее пользование ответчиком спорным земельным участком, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды N 559ю от 09.12.11 был возобновлен на неопределенный срок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика также подтвердил, что земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не передан.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что исходя из условий договора аренды, а также представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы. В связи с чем, пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования в части взыскания задолженности за период с 01.10.2013 по 31.12.2013 подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что при расчете арендной платы комитет необоснованно применяет больший коэффициент - 4.2 (для размещения склада), тогда как подлежит применению коэффициент для размещения платной автостоянки и парковки 2,5.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума ВАС РФ закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.1996 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Судом первой инстанции установлено, что согласно Постановлению администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области от 09.12.2011 N 1773 земельный участок с кадастровым номером 50:47:0000000:45 отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение автостоянки и складских помещений.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка - размещение автостоянки и складских помещений.

Согласно положениям статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Приложением к указанному Закону для размещения платной автостоянки и парковки установлен коэффициент 2,5 (строка 15), а для размещения склада - 4,2 (строка 12).

Делая вывод о необходимости применения коэффициента 2,5, суд первой инстанции указал, что из материалов дела не усматривается, что ответчик на арендованном земельном участке осуществляет какую-либо деятельность. Указанный участок им не используется, что истцом не оспаривается.

Однако данное обстоятельство не исключает применение к указанным отношениям положения пункта 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в соответствии с которым если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка; в случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что применению подлежит коэффициент 4,2, установленный для размещения склада, как наибольший коэффициент.

Расчет задолженности и пени, представленный комитетом, проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению в полном объеме с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-18936/14 отменить.

Взыскать с ООО "Еврострой" (ИНН 5034015244 ОГРН 1025004584318) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (ИНН 5034082515 ОГРН 1035007001270) 449 028 руб. 27 коп., из которых 445 685 руб. 63 коп. суммы основного долга и 3 342 руб. 64 коп. - пени. Взыскать с ООО "Еврострой" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции в сумме 13 980 руб. 57 коп.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

С.А. Коновалов Е.Н. Короткова