Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 г. N 11АП-10382/14

гор. Самара

04 сентября 2014 г.

Дело N А55-104/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 28 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 сентября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев 28 августа 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2014 года, принятое по делу N А55-104/2014 (судья Разумов Ю.М.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ИНН 6315856460), гор. Самара

к 1. Индивидуальному предпринимателю Мелькину А.М., гор. Тольятти,

2. Закрытому акционерному обществу "Каркас" (ИНН 6323002888), гор. Тольятти,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

и по встречному иску Закрытого акционерного общества "Каркас",

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

о понуждении к заключению договора аренды в редакции арендатора,

при участии в судебном заседании:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явились, извещены надлежащим образом;

от ИП Мелькина А.М. - не явились, извещены надлежащим образом;

от ЗАО "Каркас" - Ворсунов А.Н. представитель по доверенности N 1 от 28.01.2014,

Установил:

Истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчикам - Индивидуальному предпринимателю Мелькину А.М. и Закрытому акционерному обществу "Каркас" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:24 с множественностью лиц на стороне арендатора, в редакции арендодателя (истца).

Закрытое акционерное общество "Каркас" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с встречным иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о понуждении к заключению договора аренды в его редакции, указав в числе арендаторов только ЗАО "Каркас", мотивируя необходимостью заключения данного договора и ссылаясь на то, что ИП Мелькин А.М. отказывается участвовать в заключении договора, не является в судебные заседания, что в последующем затруднит государственную регистрацию договора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08 апреля 2014 года встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 апреля 2014 года суд принял изменение исковых требований по первоначальному иску на урегулирование разногласий при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2014 года суд урегулировал возникшие между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ЗАО "Каркас" разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101176:24, а именно:

- абзац 6 пункта 3.1. принять в редакции ЗАО "Каркас": "В случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном по договору земельном участке, от Мелькина А.М., ЗАО "Каркас" к иным лицам, права и обязанности по уплате арендной платы переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника".

- абзац 2 пункта 4.4.5. принять в редакции ЗАО "Каркас": "При проведении арендодателем проверок, установленных п. 4.1.6 Договора, арендатор обеспечивает представителям Арендодателя доступ на участок, а также находящиеся на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве собственности с целью их осмотра и фото - видеофиксации".

- пункт 4.4.5. дополнить абзацем в редакции, предложенной ЗАО "Каркас": "О проведении проверки Арендодатель обязан письменно известить арендатора о проведении проверки не менее чем за 10 дней до ее проведения".

- пункт 5.3. изложить в редакции ТУ Росимущества в Самарской области: "За невыполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации и Договором".

- пункт 9.8. изложить в редакции ЗАО "Каркас": "Участок фактически находится в пользовании у ЗАО "Каркас" и иных собственников и правообладателей недвижимого имущества, расположенных на участке и в соответствии с п. 5 ст. 53 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 224, п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на участок в ЕГРП право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а участок считается переданным ЗАО "Каркас" по данному договору".

- абзацы 3,4,17 пункта 3.1, абзацы 2,3 пункта 5.2, пункт 5.4, пункт 5.5 исключить из договора.

Также суд взыскал с Закрытого акционерного общества "Каркас" в доход федерального бюджета РФ госпошлину 2 000 руб. по первоначальному иску. Встречное исковое заявление ЗАО "Каркас" суд оставил без рассмотрения. Возвратил ЗАО "Каркас" из федерального бюджета госпошлину 4 000 руб. по встречному иску.

Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.

Определением суда от 14 июля 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 12 августа 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28 августа 2014 года на 09 час. 10 мин.

Представитель Закрытого акционерного общества "Каркас" возражаеи против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Представители Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ИП Мелькина А.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок, общей площадью 3 863 кв.м, с кадастровым (условным) номером 63:09:010112:1 У04(0)//0:0000000:0//0065:11:1008:020:0:0, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводской район, бульвар Королева, д. 20, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 ноября 2012 года N 09/086/2012-399.

Кроме того, на данный земельный участок зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования Мелькина A.M. и ЗАО "Каркас", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25 августа 2000 года серии 63 N 0439985, от 25 апреля 2001 года серии 63-АА N 155281.

На указанном земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ИП Мелькину A.M., а именно: нежилое помещение в здании (Лит. А), на - 1 этаже: комнаты N N 3, 4, 13, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42), на 1 этаже: NN 2, 3, 4, 5, 7, 8, 14, 16, 17, 18а, 19, 23, 50 площадью 967,1 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 09/086/2012-398 от 20 ноября 2012 года; а также принадлежащие на праве собственности ЗАО "Каркас", а именно: нежилое помещение в здании, на -1 этаже: комнаты NN 1, 2, с 8 по 12, с 14 по 16, 16а, 17, 22, 23; на 1 этаже: NN 1, 6, с 9 по 11, 11а, 12, 13, 15а, 21, 22; на 2 этаже: NN с 1 по 3, За, 4, 5, 5а, с 7 по 9, с 13 по 16, 17а, 33, 34, 34а, 35а, 36, площадью 1125,7 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 09/086/2012-394 от 20 ноября 2012 года.

На основании обращений ответчиков Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области было издано распоряжение от 06 августа 2013 года N 585-р "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Мелькина Александра Михайловича, закрытого акционерного общества "Каркас" и предоставлении Мелькину Александру Михайловичу, закрытому акционерному обществу "Каркас" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, дом 20".

16 августа 2013 года в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации письмом N 9600 Территориальное управление направило в адрес ответчиков подписанный со стороны Территориального управления проект договора аренды земельного участка, что подтверждается реестром почтовых отправлений, а так же распиской Урусова B.C. (представителя от ИП Мелькина A.M.) о получении письма с приложенными к нему документами.

Также указанным письмом Территориальное управление уведомило ответчиков о том, что в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение 30 дней со дня получения оферты необходимо направить в адрес Территориального управления извещение об акцепте оферты либо об отказе от акцепта оферты, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Однако, как указывает истец, ответчики указанный договор аренды не подписали, при этом протокол разногласий со стороны Мелькина A.M. и ЗАО "Каркас" в адрес Территориального управления представлен не был.

ЗАО "Каркас" заявило встречное исковое заявление о понуждении Территориального управления к заключению договора аренды на иных условиях, отличающихся от тех, которые были предложены истцом по первоначальному иску.

Территориальное управление письмом N 5724 от 24 апреля 2014 года направило в адрес ЗАО "Каркас" новую оферту на заключение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает только ЗАО "Каркас" с потенциальной возможностью вступления в настоящий договор иных правообладателей зданий, строений, сооружений, расположенных на участке.

ЗАО "Каркас" на новую оферту истца представило протокол разногласий от 16 мая 2014 года.

Судом, в оспариваемом решении были урегулированы разногласия.

Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном по договору земельном участке, от ЗАО "Каркас" к иным лицам размер арендной платы с момента государственной регистрации указанного перехода права собственности подлежит перерасчету на основании рыночной стоимости земельного участка, ссылаясь при этом на "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.

Кроме того, заявитель указывает на необходимость ЗАО "Каркас" и Мелькиным A.M. несения солидарной обязанности по оплате арендной платы.

Также в обоснование жалобы заявитель указывает, что исключение из договора абзаца 17 пункта 3.1, согласно которому арендная плата по договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения, ссылаясь на то, что в соответствии с "Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, а также федеральные органы исполнительной власти должны предусматривать в договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, является необоснованным.

Помимо этого, Территориальное управление считает необоснованным исключение абзацев 2, 3 пункта 5.2, п. 5.4, п. 5.5 из договора, ссылаясь на то, что указанные в данных пунктах условия являются мерой ответственности за нарушение обязательств.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя ЗАО "Каркас" и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ), установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Положения, закрепленные ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации лишь устанавливают факультативное обстоятельство, установленное для определенного круга лиц, а именно правообладателей объектов недвижимости, так, земельное законодательство закрепило, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, по смыслу указанных норм, заключение спорного договора для Мелькина A.M. и ЗАО "Каркас" является обязательным, что и явилось поводом для обращения истца в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, при заключении договора стороны (Территориальное управление и ЗАО "Каркас") к соглашению не пришли по следующим условиям, изложенным в абзацах 3, 4, 6, 17 пункта 3.1, по п. 4.4.5, по абзацам 2, 3 пункта 5.2, п. 5.3, п. 5.4, 5.5, 9.8.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В абзацах 3 и 4 пункта 3.1 договора истец предусмотрел размер и условия внесения ЗАО "Каркас" арендной платы за других собственников объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке пропорционально доле в праве на арендуемый участок, а именно:

за долю Мелькина A.M. размер арендной платы составляет 146 873 руб. 28 коп. в год (абзац 3);

за долю иных собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на Участке, размер арендной платы составляет 822 478 руб. 58 коп. в год (абзац 4).

При изложении данных абзацев в своей редакции истец исходил из солидарной обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, и не представлением доказательств того, что остальные лица. Являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на участке, не осуществляют предпринимательскую деятельность.

ЗАО "Каркас" в протоколе разногласий предлагает данные абзацы из п. 3.1 исключить, поскольку считает, что включение в договор условия, обязывающее его уплачивать денежные средства за пользование земельным участком другими лицами противоречит положениям законодательства.

В соответствии со статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Поскольку на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическому лицу Мелькину А.М., а доказательств использования их в предпринимательских целях истцом не предоставлено, поэтому обязательства ЗАО "Каркас" и в последующем вступивших в договор всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер.

Следовательно, в данном случае суд находит обоснованными доводы ЗАО "Каркас" об исключении абзацев 3 и 4 из пункта 3.1 договора.

Абзац шестой пункта 3.1 договора истцом предложен в редакции: " В случае перехода права на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном в аренду по Договору земельном участке, от ЗАО "Каркас" к иным лицам размер арендной платы с момента государственной регистрации указанного перехода права собственности подлежит перерасчету на основании рыночной стоимости земельного участка".

Истец мотивирует изложение данного условия договора тем, что ответчику, в связи с тем, что он переоформляет право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, размер арендной платы был установлен на основании подп. "а" пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, подп. "д" п.3 указанных Правил, то есть на основании кадастровой стоимости. По мнению истца, с момента государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, принадлежащего ЗАО "Каркас" прекращается, и отсутствуют основания для расчета арендной платы для новых арендаторов на основании подп. "д" п. 3 указанных Правил.

ЗАО "Каркас" в протоколе разногласий предлагает данный абзац пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "В случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на переданном по договору земельном участке, от Мелькина А.М., ЗАО "Каркас" к иным лицам, права и обязанности по уплате арендной платы переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника".

Обосновывая необходимость изложения данного условия договора в своей редакции, ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Никаких исключений из данного правила законодательством не предусмотрено. Следовательно, перерасчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка в связи с переходом права собственности на объекты от ЗАО "Каркас" к иным лицам противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно указал на обоснованность доводов ответчика, соответствие их требованиям законодательства, поэтому абзац 6 п. 3.1 договора принял в редакции ответчика.

Истец в проекте договора абзац 17 пункта 3.1 изложил в следующей редакции: "Арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения". В обоснование истец ссылается на то, что в такой редакции условие договора не противоречит действующему законодательству (пунктам 8 и 9 Правил N 582, статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик в протоколе разногласий предложил данный абзац исключить из пункта 3.1 договора.

В соответствии с действующим законодательством, стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен, и органы государственной власти вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Таким образом, в случае изменения применяемых ставок или методик расчета, размер арендной платы может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Исходя из этого, включение данного условия в договор в редакции истца не соответствует законодательству, поэтому абзац 17 пункта 3.1 следует исключить из договора.

В проекте договора истец абзац 2 пункта 4.4.5 изложил в следующей редакции: "При проведении Арендодателем проверок, установленных пунктом 4.1.6 Договора, Арендатор обеспечивает представителям Арендодателя доступ на Участок, а также в находящиеся на нем объекты недвижимого имущества с целью их осмотра и фото-, видеофиксации".

Ответчик в протоколе разногласий данный абзац предложил в редакции: "При проведении арендодателем проверок, установленных пунктом 4.1.6 Договора, арендатор обеспечивает представителям Арендодателя доступ на участок, а также находящиеся на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве собственности с целью их осмотра и фото -, видеофиксации".

В обоснование изложения данного абзаца в своей редакции ЗАО "Каркас" ссылается на то, что общество имеет право владения, пользования и распоряжения только теми объектами недвижимости, на которые у него зарегистрировано право собственности, поэтому ответчик может обеспечить доступ представителям арендодателя лишь к этим объектам недвижимости.

Как следует из материалов дела, помимо ЗАО "Каркас" на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие другому собственнику Мелькину А.М., поэтому возложение на ЗАО "Каркас" обязанности обеспечения доступа на объекты третьих лиц в целях осуществления арендодателем контрольных функций не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, абзац 2 пункта 4.4.5 договора следует принять в редакции ответчика.

В протоколе разногласий ответчик предложил дополнить пункт 4.4.5 договора абзацами следующего содержания:

- "О проведении проверки Арендодатель обязан письменно известить арендатора о проведении проверки не менее чем за 10 дней до ее проведения",

- " В течение 10 дней с момента проведения проверки Арендодатель обязан направить письменное требование за необеспечение доступа Арендодателю на объекты недвижимости, принадлежащие Арендатору на праве собственности".

Также ответчик предложил пункт 5.3 дополнить абзацем следующего содержания: "Любая неустойка (штраф, пения), подлежащая уплате по настоящему договору оплачивается на основании предварительного письменного требования, направляемого заинтересованной стороной. В случае отсутствия указанного требования, неустойка (штраф, пеня) не начисляется и не взыскивается".

В обоснование дополнения пункта 4.4.5 и пункта 5.3 дополнительными условиями ответчик указывает на то, что предварительное извещение о возникновении подлежащей уплате неустойки (штрафа, пени) необходимо с целью своевременного информирования сторон о наличии имеющейся задолженности, а также избежания начисления процентов за просрочку уплаты и обращений в суд за взысканием.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку соглашение по данным условиям сторонами не достигнуто, и включение их в договор законом не предусмотрено, то дополнение пунктов 4.4.5 и 5.3 абзацами в редакции ответчика суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованным и в этой части данные абзацы включению в договор не подлежат.

Истец в проекте договора абзацы 2 и 3 пункта 5.2 изложил в следующей редакции: "В соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2 договора, образующаяся задолженность по арендной плате признается Сторонами коммерческим кредитом, за каждый день пользования которым арендатор обязан выплачивать Арендодателю проценты из расчёта ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В этом случае, суммы, впоследствии перечисляемые в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.4 настоящего Договора, независимо от указания назначения платежа в платёжном поручении, используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части -суммы основного долга".

Ответчик в протоколе разногласий предложил исключить данные условия из пункта 5.2 договора, мотивируя тем, что данное условие является дополнительной мерой ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы.

Как следует из абзаца первого данного пункта договора, за просрочку внесения арендной платы предусмотрена выплата арендатором пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Условия о коммерческом кредите за несвоевременное внесение арендной платы предусматривает фактически двойную ответственность за одно и то же гражданское правонарушение, что противоречит положениям гражданского законодательства. Поскольку ответчик не согласен с включением данного условия, то на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации абзацы 2 и 3 следует исключить из пункта 5.2 договора.

В проекте договора истец пункты 5.4 и 5.5 изложил в следующей редакции:

"5.4. За нарушение п. 4.4.6, п. 4.4.8, п. 4.4.10, п. 4.4.12, Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 5 % от годовой ставки арендной платы, установленной п. 3.1 Договора.

5.5. В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п. 3.1 Договора, и в сроки, установленные п. 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абз. 2 п. 5.2 Договора".

Ответчик в протоколе разногласий предложил исключить из договора пункты 5.4 и 5.5, поскольку данные условия не предусмотрены законом и соглашением сторон.

Суд считает доводы ответчика обоснованными и в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации данные пункты следует исключить из договора.

Пункт 9.8 проекта договора истец предложил в редакции: "Участок фактически находится в пользовании у ЗАО "Каркас" и в соответствии с пунктом 5 статьи 53 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 224, пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на Участок в ЕГРП право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а Участок считается переданным ЗАО "Каркас" по данному Договору".

В протоколе разногласий ответчик данный пункт предложил изложить в своей редакции: "Участок фактически находится в пользовании у ЗАО "Каркас" и иных собственников и правообладателей недвижимого имущества, расположенных на участке и в соответствии с пунктом 5 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 224, пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на участок в ЕГРП право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а участок считается переданным ЗАО "Каркас" по данному договору".

В обоснование изложения данного пункта в своей редакции ответчик ссылается на то, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, в связи с чем невозможно говорить о нахождении участка в пользовании исключительно ЗАО "Каркас".

Данные доводы подтверждаются материалами дела, в связи с чем пункт 9.8. договора следует принять в редакции ответчика.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2014 года, принятого по делу N А55-104/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2014 года, принятое по делу N А55-104/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев