Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2014 г. N 06АП-4069/14

г. Хабаровск

02 сентября 2014 г.

Дело N А04-3049/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И. В.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "САР-холдинг": представитель не явился;

от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области: Марченко Н.И., представитель по доверенности от 14.07.2014 N 36;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "САР-холдинг", Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области

на решение от 03.07.2014

по делу N А04-3049/2014

рассмотренному в порядке упрощенного производства

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Белоусовой Ю.К.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "САР-холдинг" (ОГРН 1052800098251, ИНН 2801106556)

к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области (ОГРН 1052800034385, ИНН 2801102086)

о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "САР-холдинг" (далее-ООО "САР-холдинг", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Амурской области (далее - Управлению Роспотребнадзора по Амурской области) о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении N 149 от 23.04.2014, которым ООО "САР-холдинг" привлечено к административной ответственности и по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

Решением от 03.07.2014 суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с решением суда, ООО "САР-холдинг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Управление Роспотребнадзора по Амурской области, не согласившись с выводами суда первой инстанции, изложенными в мотивировочной части, также заявили апелляционную жалобу.

При этом в представленном отзыве на апелляционную жалобу общества, Управление Роспотребнадзора по Амурской области просило не удовлетворять апелляционную жалобу общества.

Представитель Управления Роспотребнадзора по Амурской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы Управления отклонил доводы апелляционной жалобы общества.

Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, выслушав представителя лица, участвующего в деле Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб. В связи со следующим.

Из материалов дела следует, что ООО "САР-холдинг" осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, в частности в кварталах 67 и 191 города Благовещенска, заключая договора долевого строительства с иными лицами.

05.02.2014 руководителем Управления Роспотребнадзора вынесено распоряжение N 82 о проведении в отношении ООО "САР-холдинг" плановой выездной проверки с целью оценки соответствия осуществляемой им деятельности обязательным требованиям, установленным законодательством РФ о защите прав потребителей. Сроки проведения проверки установлены с 17.02.2014 до 17.03.2014.

Копия распоряжения вручена законному представителю общества 17.02.2014, о чем имеется отметка на уведомлении.

В ходе проведения проверки Управлением Роспотребнадзора по Амурской области были рассмотрены следующие документы, представленные ООО "САР-холдинг":

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (67 квартал) (далее по тексту Договор);

- заключённый договор N 73-3-67(2) 203 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.11.2013 (далее по тексту Договор 1),

- договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома - стандартная (типовая) форма (191 квартал) (далее по тексту Договор 2);

- заключённый договор N 2-191-А участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2013 г. с дополнительным соглашением N 1 к договору от 29.01.2014 года (далее по тексту Договор 3);

- дополнительная информация (вх. от 19.02.2014 N 1397);

- устав ООО "САР-холдинг".

По результатам их изучения на период окончания проверки установлено, что представленные договоры участия в долевом строительстве не соответствуют условиям норм действующего законодательства в области защиты прав потребителей, Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

По результатам проверки Управление Роспотребнадзора по Амурской области пришло к выводу, что договор, заключаемый участником с ООО "САР-холдинг", является договором присоединения, так как условия договора определены ООО "САР-холдинг" в стандартной форме и могут быть приняты гражданином-потребителем не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

По результатам проверки 17.03.2014 составлен акт N 164, в котором были отражены все выявленные несоответствия с приведением норм права, которые были нарушены и которые подлежали применению в такого рода правоотношениях. Акт составлен в присутствии специалистов ООО "САР- холдинг", его копия вручена законному представителю общества 17.03.2014, о чем на акте имеется отметка.

Также 17.03.2014 юридическому лицу ООО "САР-холдинг" должностным лицом Управления Роспотребнадзора по Амурской области выдано предписание N 75 об устранении выявленных нарушений в срок до 20.05.2014.

20.03.2014 специалист-эксперт отдела Управления в присутствии представителя ООО "САР-холдинг", действующего на основании доверенности, составил в отношении общества протокол об административном правонарушении N 91, которым действия данного юридического лица квалифицированы по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ, копия протокола вручена представителю 20.03.2014, с выявленными нарушениями представитель не согласился, собственноручно указав об этом в протоколе в графе "объяснения лица".

23.04.2014 административным органом, в отсутствии надлежащим образом извещенного юридического лица, вынесено постановление N 149, которым ООО "САР-холдинг" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ и подвергнуто наказанию в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

Не согласившись с постановлением административного органа ООО "САР-холдинг" обратилось с заявлением в суд, который отказал, в удовлетворении требования о признании постановления административного органа незаконным и обоснованно исходил из следующего.

Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ установлена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей.

Объектом рассматриваемых правонарушений являются общественные отношения. Объективная сторона данного правонарушения выражается в действиях, нарушающих нормы действующего законодательства об условиях и порядке заключения договоров, нормы, запрещающие включать в договоры условия, ущемляющие права потребителей.

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

На основании статьи 428 ГК РФ договор, заключаемый участником с ООО "САР-холдинг", является договором присоединения, так как условия договора определены ООО "САР-холдинг" в стандартной форме и могут быть приняты гражданином-потребителем не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Управлением Роспотребнадзора по результатам проверки было установлено, что в представленные договоры участия в долевом строительстве включены условия, ущемляющие права потребителей, по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, а именно:

1. Пунктом 2.5 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае продления срока завершения строительства Застройщик обязан письменно уведомить об этом участника. При этом, если срок завершения строительства продлевается на период не более чем 2 (два) месяца, подписание дополнительного соглашения не требуется, а условия договора, в части сроков ввода Дома в эксплуатацию считаются измененными с момента получения Участником письменного уведомления Застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Участника от получения письма или в связи с отсутствием Участника по указанному почтовому адресу.

Вместе с тем согласно статье 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент заключения.

Из смысла статьи 708 ГК РФ и в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", договор участия в долевом строительстве должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства).

Кроме того, согласно статье 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.

Таким образом, вывод административного органа, что условие договоров о том, что застройщик может продлить срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на два месяца в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с участником долевого строительства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и т.д.), является обоснованным.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" предусмотрен определенный порядок изменения срока завершения строительства (застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора, изменение срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке установленном ГК РФ, т.е. в соответствии со ст. 450 ГК РФ). В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно указал, что анализ приведенных норм права свидетельствует о не соответствии условий упомянутого пункта Договоров требованиям действующего законодательства, а также ущемляют права потребителей при заключении Договора на строительство.

2. Пунктом 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что в случае, если в срок, указанный в п.2.7 настоящего договора (в течение 5 дней с момента получения уведомления о завершении строительства), участник не подпишет Акт приема-передачи объекта или не передаст Застройщику мотивированный отказ от его подписания, а также, если заказное письмо с уведомлением возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу, застройщик вправе составить односторонний акт приема передачи объекта. С момента составления одностороннего акта приема-передачи объекта обязательства застройщика перед участником по передаче объекта считаются исполненными надлежащим образом.

Вместе с тем, в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" объект долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий: участник долевого строительства уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок; имеется односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, составленный застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.

Пункт 2.8 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, то есть до истечения срока передачи объекта.

С учетом изложенного, административный орган пришел к обоснованному выводу, что установление сокращенных сроков составления одностороннего передаточного акта ухудшает положение участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и ставит участника - потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем, если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные частью 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".

3. Пунктом 2.9 Договора, Договора 1, Договора 3, пунктом 2.10 Договора 2 установлено, что с момента подписания акта сдачи-приемки объекта или с момента, когда в соответствии с.2.8 настоящего договора, обязательства застройщика по передаче объекта считаются исполненными. Участник несет все расходы по содержанию и обслуживанию объекта и общего имущества дома. При этом стороны определили, что подписанием настоящего договора участник выражает свое согласие на передачу объекта и общего имущества дома с момента ввода в эксплуатацию на обслуживание эксплуатирующей организации, привлеченной по усмотрению застройщика в качестве управляющей компании по ставкам и тарифам, установленным этой эксплуатирующей организацией и обязуется заключить с ней соответствующий договор на обслуживание.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора" определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (ч.2).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3).

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ установлено, что в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Часть 14 статьи 161 ЖК РФ указывает, что до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В части 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом.

При таких обстоятельствах, административный орган обоснованно пришел к выводу, что такое условие противоречит положениям части 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" и статьи 161 ЖК РФ и ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального Закона РФ N 2300-1 от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" (далее Закон РФ "О защите прав потребителей"), запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Таким образом, застройщик, включая в договор участия в долевом строительстве жилья условие о заключении участником долевого строительства договора с конкретной компанией, привлеченной в качестве управляющей организации по усмотрению застройщика (ООО "САР-холдинг) нарушает эту норму.

4. Пунктом 3.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что стоимость объекта может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания настоящего договора в следующих случаях:

- п.п.3.4.1 (Договора, Договора 1, Договора 3) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв.м. объектов долевого строительства;

- п. п.3.4.2 (Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим договором;

- п.п.3.4.3(Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3) возникновения необходимость выполнения "чистовой отделки", указанной в п. 1.5 настоящего договора. Стоимость "ЧИСТОВОЙ отделки" определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ;

- п.п.3.4.4 ( Договора 1, Договора 2, Договора 3) неисполнение или нарушение срока исполнения участником обязанности по регистрации договора долевого участия, установленной п. 6.1 договора; пунктом 3.5 Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что при наступлении случая, указанного в п. 3.4.2 - 3.4.4 настоящего договора и в Договоре при наступлении случая, указанного в п. 3.4.2-3.4.3 застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. При этом, подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора, в частности стоимости объекта считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.

Административный орган пришел к выводу, что, поскольку, на основании статьи 432 ГК РФ цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве, условия, содержащиеся в п. 3.4 и подпунктах 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 устанавливают случаи изменения цены договора и являются существенными условиями указанных договоров (ст. 432 ГК РФ), что противоречит правилам, установленным ст. 310 ГК РФ в соответствии с которыми одностороннее изменение условий договора не допускается за исключением случаев, установленных законом и ущемляет права потребителя.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" установлена возможность изменения цены договора, после его заключения, только по соглашению сторон. Также в договоре должны быть предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В указанных выше пунктах не указаны условия изменения цены, в соответствии с которыми на момент заключения договора можно было бы участнику долевого строительства точно определить цену приобретаемого объекта долевого строительства.

При указании в подпункте 3.4.1 Договора, Договора 1, Договора 3 обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене1 кв.м объектов долевого строительства, а не по цене кв.м, указанного в Договоре.

Условия в подпункте 3.4.4 Договора 1, Договора 2, Договора 3 противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом приведенных норм права и условий договора, доводы административного органа об их несоответствии правам потребителей правомерны.

Также, по мнению административного органа, ООО "САР-холдинг" указывая, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ - указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), т.е о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 732 ГК РФ.

5. Пунктом 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Административный орган в оспариваемом решении пришел к выводу, что условие Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 в пункте 3.7 противоречит нормам установленным ст. 37 Закон РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которой обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

6. Пунктом 4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет и исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, в соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока". Так согласно ч.5.ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Из чего следует, что содержание п.4.3 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3, а именно: "гарантийный срок исчисляется с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" не соответствует закону и фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого участник имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и ущемляет права участника долевого строительства установленные ч.2 и ч.3 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей".

С учетом приведенных норм права, суд первой инстанции правомерно согласился с выводами административного органа, о том, что приведенные условия, ущемляют права потребителей и не соответствуют требованиям закона.

7. Пунктом 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 установлено, что застройщик не отвечает по гарантийным обязательствам, предусмотренным настоящим договором, в случае проведения Участником перепланировок и реконструкций объекта с нарушением действующего жилищного, градостроительного законодательства, технических регламентов и строительных норм и правил, а также ненадлежащего ремонта, произведенного участником или другими лицами.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Пункт 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 ущемляет права потребителей, установленные ч,2, ч. 3 ст. 7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве", а именно в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Также в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом в соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Административный орган пришел к выводу, что в соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. И, кроме того, условия установленные пунктом 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 ущемляют права потребителей при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги), установленные ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей". Как отмечает административный орган в оспариваемом решении пунктом 4 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлены основания, освобождающие исполнителя от ответственности перед потребителем: непреодолимая сила, либо вина потребителя.

Суд первой инстанции правомерно согласился с выводами административного органа о том, что приведенные условия, включенные в договоры долевого строительства ущемляют права потребителей, по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, в связи с чем, в действиях ООО "САР-холдинг" имеется состав административного правонарушения, предусмотренный частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, а доводы юридического лица об отсутствии нарушений прав потребителей не могут быть признаны обоснованными.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 4 статьи 210 АПК РФ по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.

С учетом представленных в дело доказательств, следует, что общество совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Вместе с тем, признавая условия договоров не противоречащими действующему законодательству и не ущемляющими права потребителей суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из пункта 3.7 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта долевого строительства признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика (пункт 5 нарушений, изложенных в постановлении).

По мнению административного органа, данное условие договора не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно статье 37 Закона РФ "О защите прав потребителей", в силу которой оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации и обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

Однако условие договора о поступлении денежных средств от участника на расчетный счет очевидно, подразумевает внесение наличным либо безналичным расчетом денежных средств банковскому платежному агенту, а поступление денежных средств через кассу, также очевидно, подразумевает внесение наличных денежных средств непосредственно продавцу - ООО "САР-холдинг".

Следовательно, данное условие соответствует статье 37 Закона. То обстоятельство, что в договоре данная норма права приведена для потребителя не дословно, не свидетельствует о несоответствии условий договора требованиям законодательства и о нарушении прав потребителей.

Также административный органа пришел к выводу, что ООО "САР-холдинг", указывая, что при необходимости чистовой отделки ее стоимость определяется по ценам, действующим у Застройщика на момент выполнения ремонтных работ, данными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), т.е о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 732 ГК РФ.

Вместе с тем суд первой инстанции правомерно указал, что данный вывод ошибочен, поскольку указанная информация не является условием договора долевого участия в строительстве, не влияет на его стоимость и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон (пункт 4 постановления).

Указанная информация является справочной, предлагающей право выбора потребителю, не обязывает его к совершению каких-либо действий и не влечет для него наступление каких либо последствий. Из нее следует, что в случае необходимости дольщик вправе обратиться к застройщику, который по согласованию со стороной определиться о необходимых объемах отделочных чистовых работах, материалах, стоимости и т.д.

Кроме того, договор долевого участи подразумевает договорные отношения между застройщиком и участником на строительство жилого помещения в "черновом варианте", а не в "чистовом", по которому приведенная информация о возможности воспользоваться услугами Застройщика по отделке построенного жилья.

Также, суд первой инстанции правомерно указал, что выводы административного органа о том, что пункты 4.6 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3, согласно которым застройщик не отвечает по гарантийным обязательствам, предусмотренным настоящим договором, в случае проведения Участником перепланировок и реконструкций объекта с нарушением действующего жилищного, градостроительного законодательства, технических регламентов и строительных норм и правил, а также ненадлежащего ремонта, произведенного участником или другими лицами - не соответствуют действующему законодательству и ущемляют права потребителей, - не обоснованы, поскольку данные условия не противоречат части 6 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" - участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока;

части 2 и части 3 статьи 7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве" - в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,

2) соразмерного уменьшения цены договора,

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

части 7 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" - застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, -

поскольку данными нормами права предусмотрена ответственность застройщика при некачественно выполненных работах при строительстве, тогда как приведенными условиями договора предусмотрено отсутствие вины застройщика если Участником самостоятельно будут выполнены работы, изменяющие конструктивные особенности объекта, нарушающие при этом действующее законодательство.

Довод административного органа в этой части условий договоров о том, что они являются ничтожными, - не устанавливает административную ответственности, ничтожность данных условий подлежит оценке при ином споре, не образует событие и состав административного правонарушения.

Оценив в совокупности представленные доказательства, с учетом норм права суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что приведенные условия договоров не ущемляют права потребителей, не противоречат действующему законодательству, не образуют наступление события административного правонарушения и подлежат исключению из объема нарушений, вменяемых ООО "САР-холдинг" по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ. Исключение приведенных нарушений не влияет на юридическую оценку действий общества, не влекут изменение квалификации правонарушения и не направлены на переоценку выводов административного органа.

В иной части принятое административным органом решение обоснованно, основано на установленных обстоятельствах в их не соответствии приведенным в оспариваемом решении нормам права.

Иные выявленные нарушения, допускаемые ООО "САР-холдинг" при включении в договора условий, ущемляющих права потребителей, образуют событие административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ. Представленные доказательства подтверждают факт его совершения данным юридическим лицом.

Доказательства по делу оформлены и закреплены в соответствии с регламентом административного производства, в связи с чем являются допустимыми, а сведения, содержащиеся в них достоверные, поскольку они согласованы между собой, не имеют противоречий и объективно подтверждают состав административного правонарушения в действиях общества.

Процессуальных нарушений, а также нарушений прав привлекаемого лица по делу допущено не было.

Вина общества доказана и состоит в том, что заявитель имея возможность для обеспечения исполнения своих обязанностей застройщика в этой части, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, однако, не принял всех зависящих от него мер по их соблюдению.

Доказательства принятия обществом всех зависящих от него мер по исполнению обязанности по включению в договор условий, не ущемляющих установленные законом права потребителя, в материалах настоящего дела отсутствуют. Обстоятельств, свидетельствующих об объективной невозможности выполнения обществом указанной обязанности, не установлено.

Наказание обществу назначено в минимальном размере, предусмотренном санкцией части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Основания применения по делу правил статьи 2.9 КоАП РФ отсутствуют.

Правонарушение, предусмотренное частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, посягает на права потребителей, что само по себе не может не представлять низкую степень общественной опасности и, безусловно, причиняет вред не только потребителям, но и государству в рамках охраняемых им отношений граждан Российской Федерации, как потребителей товаров, работ и услуг.

Постановление вынесено административным органом в пределах установленных статьей 4.5 КоАП РФ сроков давности привлечения к административной ответственности.

Оценив в совокупности, установленные при рассмотрении апелляционных жалоб обстоятельства, проверив изложенные в них доводы, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для его полного и всестороннего рассмотрения, а также правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 03.07.2014 по делу N А04-3049/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Е.А. Швец