Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 г. N 10АП-9376/14

г. Москва

04 сентября 2014 г.

Дело N А41-20437/14

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Огурцова Н.А.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево

на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2014 года по делу N А41-20437/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - КУИ г.Орехово-Зуево, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Демидов" (далее - ООО "Демидов", общество) с заявленным требованием:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Демидов" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево задолженность по арендной плате в размере 150 026 руб. 12 коп., которая включает в себя сумму основного долга по арендной плате: 107 364 руб. 92 копейка и пени 42 661 руб. 20 копеек.

ООО "Демидов" обратилось к КУИ г.Орехово-Зуево с встречным иском и просило:

- взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области в нашу пользу излишне уплаченную арендную плату в сумме 108 862 рубля 74 копейки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.07.2014 в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к обществу с ограниченной ответственностью "Демидов" отказано.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Демидов" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворен, суд взыскал с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Демидов" излишне уплаченную арендную плату в сумме 108 862 рубля 74 копейки.

Не согласившись с вынесенным решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, а также неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель комитета поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 апреля 2006 года между комитетом (арендодатель) и ООО "Демидов" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 90ю, согласно которому арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с КН 50:47:0070402:0039 площадью 2077,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, г.Орехово-Зуево, ул.Лапина, д. 38, для размещения административного здания, здания гаража, здания кафе, сроком на 25 лет.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Условиями договора установлены размер и порядок исчисления и внесения арендатором арендной платы.

Арендодатель, установив задолженность по уплате арендной платы, обратился в суд с иском о взыскании задолженности и начисленных на нее пеней.

Арендатор, полагая, что расчет произведен неверно, с использованием неправильного коэффициента Кд 4,2 вместо Кд 1,5, обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя суммы излишне уплаченной в 2011-2012 годах арендной платы.

Суд первой инстанции отказал в первоначальном иске о взыскании арендной платы и пеней и удовлетворил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, исходя из того, что начисление арендной платы по коэффициенту Кд 4,2 является незаконным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума ВАС РФ закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.1996 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

Согласно положениям статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Судом первой инстанции установлено, что до 2010 года коэффициент Кд применялся в размере 1,5. В 2011 году арендодатель при расчете арендной платы стал применять коэффициент Кд = 4,2 в связи с тем, что участок предоставлен в аренду, в том числе, для размещения на нем здания кафе.

Обращаясь с апелляционной жалобой по делу, комитет ссылается на положения пункта 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в соответствии с которыми если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Однако материалами дела подтверждается, что согласно кадастровому плану на земельный участок, спорный участок имеет вид разрешенного использования "для общественно-делового и гражданского строительства (л.д.15).

Из представленных ответчиком документов следует, что вид деятельности "кафе" у ответчика отсутствует, имеется вид деятельности "офис"; строительством и размещением кафе ответчик на арендованном участке в период действия договора не занимался.

Данный факт подтвержден представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции, что подтверждается протоколом судебного заседания от 28.08.2014.

Представитель администрации также подтвердил, что у него отсутствуют доказательства использования земельного участка под размещение кафе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с тем, что 25 октября 2011 года договор аренды расторгнут заключенным между сторонами соглашением о расторжении договора аренды (зарегистрировано 07.02.2012), следовательно, с этого момента арендная плата не подлежит начислению, тогда как комитетом не представлено доказательств обоснованности применения коэффициента 4,2, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Статьей 1107 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В связи с тем, что в 2011 году арендная плата уплачивалась из расчета коэффициента Кд = 4,2, тогда как комитетом не представлено доказательств обоснованности получения денежных средств в повышенном размере, встречные исковые требования обоснованно удовлетворены судом на основании статьи 1102 ГК РФ.

Таким образом, из доводов апелляционной жалобы, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2014 года по делу N А41-20437/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Огурцов

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов