Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 г. N 20АП-4038/14

г. Тула

4 сентября 2014 г.

Дело N А54-4350/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.09.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Вижема" (г. Рязань, ОГРН 1036238004791, ИНН 6234001931) - Сокурова М.В. (доверенность от 17.03.2014), от ответчика - муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - Морозовой Ю.В. (доверенность от 27.12.2014), третьих лиц: управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) - Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2013), общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (г. Рязань, ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578) - Сокурова М.В. (доверенность от 27.06.204), в отсутствие представителя третьего лица - финансово-казначейского управления администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1036238003625, ИНН 6231007879), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом посредством видеоконференц-связи, апелляционную жалобу муниципального образования городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2014 по делу А54-4350/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Вижема" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным пункта 6.2 договора N 20/1-13-20 купли-продажи муниципального имущества от 12.03.2013 и взыскании с муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани за счет казны муниципального образования - городской округ город Рязань неосновательного обогащения в сумме 193 828 рублей 41 копейки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 241 рубля 91 копейки (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ", финансово-казначейское управление администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и до государственной регистрации перехода права собственности на него вносило арендные платежи по договору аренды, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, считает решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 26.05.2004 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1552004, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) часть здания лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18 на основании постановления главы администрации от 25.05.2004 N 2042, решения УМИ от 26.05.2004 N 01-010/0226 под офис и склад.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 238,6 кв. м, в том числе: основная 198,5 кв. м, вспомогательная - 40,1 кв. м (пункты 1.1, 1.2.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок действия договора составил с 26.05.2004 по 25.05.2024.

Пунктом 6.5 договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Дополнительным соглашением от 19.02.2010 в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды были внесены изменения, изложив их в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, лит. А, (поз. 1 - 7 на поэтажном плане первого этажа от 23.11.2009), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18, на основании постановления главы администрации г. Рязани от 25.05.2004 N 2042, решений УМИ от 26.05.2004 N 01-010/0226, от 08.08.2005 N 01-010/0359, от 19.07.2007 N 01-10/0276, от 28.09.2009 N 01-10/203, от 17.02.2010 N 01-10/26, под производство мебели". Пункт 1.2.2. "Общая площадь - 229,4 кв. м, в том числе: основная площадь 199,4 кв. м, вспомогательная площадь - 30,0 кв. м".

ООО "ЭКОТВОРОГ" по поручению истца с целью погашения задолженности перед обществом по договору на оказание маркетинговых услуг от 05.02.2010 N 1в размере 280 000 тысяч рублей приняло на себя обязательства по уплате арендной платы по договору аренды N 1552004.

Указанное обстоятельство подтверждается письмами истца от 12.05.2010 N 1, ООО "ЭКОТВОРОГ" от 21.05.2010 N 28 и от 13.07.2010 N 36.

В письме от 31.08.2010 N 10/4-13/1614 администрация сообщила, что не возражает по вопросу оплаты ООО "ЭКОТВОРОГ" арендных платежей по договору N 1552004 за ООО "Вижема".

Таким образом, ООО "ЭКОТВОРОГ" вносило арендную плату по договору аренды N 1552004 по поручению арендатора и с согласия арендодателя - администрации.

В порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ), ответчиком в адрес истца 28.12.2010 был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18.

При заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения у сторон возникли разногласия, которые были переданы на разрешение Арбитражного суда Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-700/2011 урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н2, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 229,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 188134.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением по делу N А54-700/2011 от 08.11.2011 N 181/11, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", и составляет 1 891 336 рублей 75 копеек без НДС".

Пункт 2.2 исключен.

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Продавец представляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение пяти лет с момента подписания сторонами настоящего договора".

Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 31 522 рубля 27 копеек (последний платеж - 31 522 рубля 82 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решение суда по делу N А54-700/2011 вступило в законную силу 13.01.2012.

Общество обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации о признании незаконным бездействия, выразившегося в неподписании договора купли-продажи муниципального имущества, нежилого помещения Н2, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 229,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, и об обязании подписать договор купли-продажи муниципального имущества на условиях, определенных решением суда по делу от 12.12.2011 N А54-700/2011, в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения, обязании ответчика обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о регистрации перехода права собственности в течение 5 дней с момента подписания договора купли-продажи муниципального имущества. Указанное заявление принято к производству суда, делу присвоен N А54-5537/2012.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 25.12.2012 производство по делу N А54-5537/2012 прекращено, поскольку истец заявил об отказе от заявленных требований, в связи с тем, что ответчик в добровольном порядке до вынесения судебного акта удовлетворил их.

В связи с этим 12.03.2013 стороны подписали договор купли-продажи нежилого помещения Н2, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 229,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 188134.

Переход права на указанное имущество от администрации к обществу зарегистрирован 04.04.2013.

Пунктом 6.2 договора купли-продажи установлено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое по договору имущество прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 26.05.2004 N 1552004, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Общество, ссылаясь на ничтожность пункта 6.2 договора купли-продажи муниципального имущества от 12.03.2013 N 20/1-13-20, указывая на то, что в спорный период оно вносило арендную плату по прекращенному договору аренды, а полученные ответчиком денежные средства являются его неосновательным обогащением, обратилось в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции признал требования истца правомерными.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного на основании Закона N 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подле-жит государственной регистрации.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Статьями 551 и 556 ГК РФ предусмотрено, что в рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В силу статьи 614 ГК РФ обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Абзацем 3 пункта 6 Постановления N 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи не-движимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи спорное нежилое помещение уже находились во владении у ответчика на основании договора аренды, поэтому признается переданным истцу с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи определены решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.12.2011 по делу N А54-700/2011, данный договор купли-продажи признается заключенным с момента вступления указанного решения в законную силу, то есть с 13.01.2012.

Поскольку выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, обязанность общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 13.01.2012.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 6.2 договора купли-продажи противоречит вышеприведенным правовым нормам и в силу статей 167, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) является недействительным (ничтожным).

Перечисление истцом денежных средств в счет исполнения обязательств по арендной плате в сумме 193 828 рублей 41 копейки подтверждается представленными в дело платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Таким образом, поскольку общество с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и до государственной регистрации перехода права собственности на него вносило арендные платежи по договору аренды, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица, суду следует иметь в виду, что проценты на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательном получении или сбережении денежных средств.

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими средствами в сумме в сумме 15 241 рубля 91 копейки.

Размер процентов подтвержден расчетом истца, который судом проверен и признан обоснованным.

Поскольку факт использования ответчиком неосновательно удержанных денежных средств является установленным, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и удовлетворено в размере 15 241 рубля 91 копейки.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.2014 по делу N А54-4350/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова