Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2014 г. N 20АП-355/14

г. Тула

5 сентября 2014 г.

Дело N А09-9052/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Савичева Юрия Михайловича (ИНН 323500166025) - Киндирова А.С. (по доверенности от 20.01.2013), от ответчика - муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" (г. Брянск, ИНН 3234039633, ОГРН 1023202737150) - Талюко В.А. (по доверенности от 01.09.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 по делу N А09-9052/2013 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Савичев Юрий Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - ответчик, предприятие) о признании заключенным договора купли-продажи от 22.07.2013 N 32 нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал заключенным между индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем и муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска договор купли-продажи N 32 нежилого здания общей площадью 171,4 кв. м, инв. N 3655/01, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/066/2008-808, по цене 2 250 тыс. рублей, с уплатой 50 % стоимости объекта в течение 10 дней с даты подписания договора купли-продажи и остальных 50 % стоимости в течение 5 лет равными ежеквартальными платежами с начислением на остаток задолженности процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприятие обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Определением от 23.06.2014 производство по делу возобновлено.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 03.09.2014.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, предприниматель, являясь с 30.12.2005 арендатором нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, 08.10.2012 обратился в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением (т. 2, л. 47) о преимущественном праве выкупа данного здания, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 31.10.2012 N 29.09-10260 управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказало истцу в предоставлении преимущественного права выкупа недвижимого имущества, сославшись на то, что нежилое помещение площадью 171,4 кв. м находится в хозяйственном ведении МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска.

Истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по отказу в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение за плату арендуемого им нежилого помещения, площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, выраженных в письме от 31.10.2012 N 29.09-10260, как несоответствующих Закону N 159-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 29.04.2013 по делу N А09-11756/2012 утверждено мировое соглашение между ИП Савичевым Ю.М. и МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска, согласно которому МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска обязалось в десятидневный срок заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП Савичевым Ю.М. объекта недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, принять решение об условиях приватизации арендуемого ИП Савичевым Ю.М. объекта недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, направить проект договора купли-продажи на вышеуказанное нежилое помещение (т. 1, л. 11 - 15).

Ответчик согласовал продажу нежилого здания, решением Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва от 26.06.2013 N 1005 разрешено ответчику продать нежилое здание площадью 171, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25 (т. 1, л. 35).

Предприятие произвело рыночную оценку арендуемого имущества, согласно отчету N 021/0613/ОЦ, выполненному независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр", рыночная стоимость нежилого здания на 30.06.2013 составила 2 250 тыс. рублей.

Ответчиком 30.06.2013 было направлено истцу письмо с предложением о заключении договора купли-продажи площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, при этом был направлен проект договора купли-продажи арендуемого предпринимателем нежилого помещения по вышеуказанному адресу. В письме и в проекте договора была указана цена продаваемого нежилого помещения в размер 2 250 тыс. рублей (т. 1, л. 16 - 22).

Истец рассмотрел предложение о заключении договора купли продажи и проект договора купли продажи нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, письмом от 22.07.2013 выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи от 22.07.2013 N 32 и направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи (т. 1, л. 23 - 29).

Вместе с тем 23.07.2013 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о том, что цена объекта составляет не 2 250 тыс. рублей, а 4 050 тыс. рублей, а также было указано, что договор подписан ненадлежащим лицом и необоснованно исключены пункты, регламентирующие порядок оплаты выкупаемого нежилого помещения (т. 1, л. 31).

Предприниматель письмом от 07.08.2013 указал на неправомерность действий со стороны предприятия и предложил ему урегулировать все вопросы по подписанию договора (т.1, л. 30).

Однако ответчик на данное предложение в установленный срок не ответил, более того, 18.09.2013 направил истцу письмо вновь заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, стоимостью 5 308 тыс. рублей на 29.08.2013 (т. 1, л. 37 - 41).

Неподписание предприятием первоначально направленного в его адрес предпринимателем проекта договора купли-продажи от 22.07.2013 N 32, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции с учетом мнения ответчика, изложенного им в отзыве (т. 1, л. 70 - 71), исходил из того, что фактически по договору купли-продажи от 22.07.2013 N 32 стороны не достигли соглашения по его существенным условиям, в частности, цены этого имущества, так как продавец не подписал его, кроме того истцом необоснованно были изменены пункты, регламентирующие порядок выкупа нежилого помещения. С учетом этого суд первой инстанции удовлетворил требование истца.

Суд апелляционной инстанции может согласиться с таким выводом суда только в части по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Суд апелляционной инстанции считает, что фактически предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества.

К такому выводу апелляционный суд приходит на основе того, что рассматривая проект предприятия, направленный им во исполнение определения суда от 29.04.2013, утвердившего моровое соглашение, предприниматель не согласился с порядком расчетов по договору, указанным продавцом.

В то же время предприятие, получив подписанный проект договора с изменениями в отношении порядка расчета, в своем письме в адрес предпринимателя (т. 1, л. 31), указало иную цену - 4 050 000 рублей (хотя такого проекта договора в деле не имеется), а в последующем направило проект уже с новой ценой - 5 308 000 рублей.

На основании этого истец просит определить условия спорных пунктов договора купли-продажи в следующей редакции:

- 2.1. "Продавец" продал, а "покупатель" купил объект за 2 250 000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей (в том числе НДС 18 %).

При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец просил признать заключенным договор на условиях рассрочки, предложенных ответчиком в первоначальном проекте договора (протокол судебного заседания от 02.12.2013 (т. 1, л. 78)).

В первоначальном проекте договора условия пунктов 2.4 и 2.5 были следующими:

- 2.4. "При оплате объекта в рассрочку "покупатель" оплачивает 50 % от полной стоимости объекта в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет "продавца". Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

- 2.5. "Оплата "покупателем" остатка от суммы, указанной в пункте 2.1, с учетом пункта 2.4 осуществляется ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату извещения о продаже арендуемого объекта.

Ответчик, в свою очередь, настаивает на редакции названных пунктов договора, изложенной в его проекте.

Разногласия по иным условиям проекта договора у сторон отсутствуют.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Рассматривая условия, предложенные сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Из представленных истцом и ответчиком в суд апелляционной инстанции отчетов об оценке N 021/0613/ОЦ (приложения N 1 и 2), содержащих различные стоимостные показатели, следует, что экспертом определялась рыночная стоимость спорного имущества на дату 30.06.2013, а не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (заявление от 31.10.2012). Кроме этого, в деле имеется проект договора купли-продажи от 12.09.2013, в котором цена объекта недвижимости определена в размере 5 308 000 рублей.

В связи с этим по ходатайству предпринимателя судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость спорного имущества в составе нежилого здания по состоянию на 31.10.2012 составляет 2 234 800 рублей.

Возражения ответчика в отношении экспертного заключения отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

Экспертное заключение выполнено согласно требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, приложений к приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 29.12.2002 N 346, а также Федеральных стандартов оценки в части использования подходов и методов оценки, расчета стоимости объекта исследования.

Замечание ответчика о том, что в заключении не приведен раздел анализа рынка с указанием и анализом цен на аналогичные объекты для выводов о соответствии полученных результатов расчетов рыночным ценам, не принимается во внимание, так как вышеуказанными законодательными и нормативными документами по проведению судебной экспертизы не предусмотрено наличие в заключении данного указания. Федеральные стандарты оценки в полном объеме действуют только при составлении отчета об оценке, в связи с чем в экспертном заключении указано, что Федеральные стандарты оценки использовались в части применения подходов и методов оценки объекта исследования.

Замечания ответчика, высказанные им в возражениях, о том, что эксперт привел данные по износу и устареваниям на дату осмотра объекта 30.05.2014 для представления об объекте оценки и что отсутствует описание земельного участка, также отклоняются, поскольку, как пояснил эксперт, во-первых, проведение осмотра объекта оценки на дату оценки не представлялось возможным по разрыву по времени от принятия решения о проведении судебной экспертизы и датой осмотра, в связи с чем описание приведено для представления об объекте оценки; а во-вторых, земельный участок не выделен в натуре, не передан истцу в аренду или в собственность (ни на дату оценки, ни на дату осмотра объекта). Отсюда следует, что объективное описание земельного участка, который может быть использован истцом в своей деятельности, невозможно.

Ссылка ответчика на то, что экспертом неверно определена стоимость земельного участка и данный метод (метод выкупной цены) является нормативным, а не рыночным и не относится ни к одному из общепринятых подходов и методов оценки, отклоняется, поскольку земельный участок не выделен в натуре и не передан истцу собственником (ни в аренду, ни в собственность) ни на дату проведения оценки, ни на дату составления заключения, а значит, не имеется возможности определить, какие права необходимо оценивать: права собственности или аренды. Как пояснил эксперт, используя затратный подход к оценке объекта оценки, он исходил из того, что затраты нового собственника здания на приобретение прав на земельный участок на дату определения стоимости будут равны выкупной цене согласно части 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Обратного ответчиком не доказано.

Замечание ответчика о том, что эксперт к расчетам необоснованно принял площадь застройки, а не 901 кв. м, подлежит отклонению, поскольку, как следует из пояснений эксперта, он не располагал официальными документами о передаче истцу прав на какой-либо земельный участок, в том числе и данными о его площади.

Ссылка ответчика на то, что в заключении эксперта в принт-скринах усматривается дата после даты оценки, что, по его мнению, недопустимо, не подлежит принятию во внимание, так как все спорные объявления были отобраны в срок, не превышающий одного месяца от даты оценки, что при использовании ретроспективной оценки допустимо. Иного ответчиком не доказано.

Несогласие ответчика с использованием экспертом при применении корректировки на местоположение постановления Брянской городской администрации от 28.10.2005 N 3661-п "Об утверждении методики определения размеров арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Брянска" подлежит отклонению, поскольку из пояснений эксперта следует, что им в заключении использовались рыночные данные о размере арендной платы, корректировка только на местоположение проводилась на основе соотношения коэффициентов, определяющих "лучшее" или "худшее" расположение объектов аналогов относительно объекта оценки. Сами же коэффициенты напрямую в расчетах не применялись, а значит, замечание, что использовался нормативный расчет, а не рыночный, не верно.

Ссылка предприятия на то, что в заключении отсутствует корректировка на внутреннюю отделку, не принимается во внимание, так как, во-первых, ответчик не сослался на нормативный акт, предусматривающий в обязательном порядке наличие таковой, а, во-вторых, из пояснений эксперта видно, что подобные корректировки им использовались - на техническое обустройство объекта и техническое состояние объекта.

Довод ответчика о том, что в экспертном заключении суммарные корректировки составляют более 30 %, подлежит отклонению, поскольку им не приведены нормативные документы, определяющие величины как отдельных корректировок, так и их суммарное значение. При этом учитывается техническое состояние объекта оценки и его "возраст".

Ссылка ответчика на то, что эксперт не обосновал затраты на капитальный ремонт, противоречит экспертному заключению, так как в нем приведены источники (страница 27 заключения), на основании которых произведены расчеты взносов на капитальный ремонт, их сумма, сроки проведения и прочее.

Что касается замечаний ответчика в отношении некорректно подобранных аналогов, что по его мнению, после всех корректировок цена уменьшилась более чем в два раза (более 50 %), то апелляционный суд их также отклоняет, поскольку, во-первых, эксперт вправе самостоятельно отбирать объекты, которые использует в качестве объектов сравнения; во-вторых, спорный объект возведен в начале XIX века и, как отметил эксперт, подобрать аналоги с таким "возрастом" практически невозможно, поэтому, учитывая этот и другие факторы (техническое состояние, обустройство и наличие коммуникаций, масштаб) получены указанные в заключении корректировки на странице 32 - 36 заключения; в-третьих, ни одним нормативным актом не определены величины как отдельных корректировок, так и их суммарное значение.

В связи со сказанным, проанализировав экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно является надлежащим доказательством по делу, а следовательно, выкупная цена спорного объекта должна быть установлена в размере 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей.

Что касается договора в отношении условий рассрочки, то суд апелляционной инстанции принимает их в редакции пунктов 2.4 и 2.5 ответчика ввиду согласия с ними истца (протокол судебного заседания от 02.12.2013 (т. 1, л. 78)).

С учетом этого суд апелляционной инстанции считает возможным решение суда изменить.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 по делу N А09-9052/2013 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого здания между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска и индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем (покупатель) по проекту договора муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство", переданному в адрес предпринимателя письмом от 30.06.2013 N 384/1 (получено представителем по доверенности).

Изложить условия договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Продавец" продал, а "покупатель" купил объект за 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей (с учетом НДС).

Пункт 2.4. "При оплате объекта в рассрочку "покупатель" оплачивает 50 % от полной стоимости объекта в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет "продавца". Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

Пункт 2.5. "Оплата "покупателем" остатка от суммы, указанной в пункте 2.1, с учетом пункта 2.4 осуществляется ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату извещения о продаже арендуемого объекта.

В части распределения государственной пошлины решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова