Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. N 18АП-9562/14

г. Челябинск

08 сентября 2014 г.

Дело N А47-929/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2014 по делу N А47-929/2014 (судья Калашникова А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "РемБытСтрой" - Карандаков Сергей Николаевич (доверенность от 01.09.2014 б/н), Оборкин Кирилл Владимирович (протокол от 03.10.2013 б/н).

Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РемБытСтрой" (далее - ответчик, ООО "РемБытСтрой") о расторжении договора аренды земельного участка N 13/85 от 11.09.2009 и возвращении администрации путем подписания администрацией и ООО "РемБытСтрой" акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:196; взыскании задолженности по арендной плате в размере 212 556 руб. 42 коп. и пени в размере 16 515 руб. 02 коп. (л.д. 6-8).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.07.2014 (резолютивная часть от 26.06.2014) исковое заявление администрации в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 13/85 от 11.09.2009 и возвращении администрации МО Оренбургский район путем подписания администрацией и ООО "РемБытСтрой" акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:196 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении искового заявления в части взыскания с ООО "РемБытСтрой" в пользу администрации задолженности по арендной плате в размере 212 556 руб. 42 коп. и пени в размере 16 515 руб. 02 копейки отказано (л.д. 135-139).

В апелляционной жалобе администрация (далее - податель жалобы, апеллянт) просила решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы по договору аренды N 13/85 от 11.09.2009 должен быть произведен согласно подпункту "б" пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, ввиду неправильного применения норм материального права. В обоснование указанного довода апеллянт указал, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 31.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса (далее - Федеральный закон N 210-ФЗ) регулированию в соответствии с указанным Федеральным законом подлежат тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Федеральный закон N 210-ФЗ не относит услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов к числу услуг организаций коммунального комплекса, подлежащих государственному регулированию. Данная услуга является конкурентной и ее стоимость устанавливается организацией, оказывающей данный вид деятельности, на основании договора с потребителем.

Податель жалобы считает, что судом необоснованно был отклонен довод истца о том, что ответчиком земельный участок используется не по целевому назначению, вывоз и захоронение ранее накопленных отходов ООО "РемБытСтрой" не производится.

Кроме того, апеллянт считает необоснованным вывод суда о несоблюдении администрацией досудебного порядка, поскольку факт получения претензии ответчиком не оспаривался.

К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: копия Решения Оренбургского районного суда от 27.01.2012, претензия от 24.10.2013 N 01-2216291, пиьсма Администрации муниципального образования Оренбургского района от 18.11.2013 N 01-22/6757, от 20.01.2014 N 01-22/237, от 30.01.2014 N 01-22/564, постановления Администрации муниципального образования Оренбургского района от 18.06.2009 N 4094, от 11.08.2008 N 5441, акты обследования земельных участков от 24.12.2010, от 25.04.2013, от 23.05.2013, от 28.08.2013 N 11-эк, акты обследования отдела архитектуры и градостроительства от 02.12.2010 N 187, письмо Муниципального образования Ленинский сельсовет, письмо Прокуратуры Оренбургской области от 20.12.2010 N 9-5В-2010, письмо Управления Росприроднадзора по Оренбургской области от 10.12.2010 N ИФ-05-18/3795, предписание от 02.12.2010 N 63, письма жителей поселка Ленина.

На основании ст. 159, 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказал в приобщении копии решения Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27.01.2012, претензии от 20.01.2014 N 01-22/237, претензии от 30.01.2014 N 01-22/564, акта обследования от 28.08.2013 N 11-ЭК (протокол судебного заседания от 03.09.2014), поскольку указанные документы уже имеются в материалах дела, и отсутствует необходимость их повторного приобщения.

Суд апелляционной инстанции отказал истцу в приобщении остальных дополнительных доказательств в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Документы, приложенные к апелляционной жалобе, в суд первой инстанции истцом не были представлены. Уважительных причин, исключающих возможность представления документов в суд первой инстанции, представитель истца не назвал.

Принимая во внимание, что истец, будучи надлежащим образом извещенным (уведомления о вручении - л.д. 2, 4, 65, 88, 89, 112, 113) ходатайство о приобщении указанных документов в суде первой инстанции не заявлял, суд апелляционной инстанции не усматривает уважительных причин, не зависящих от истца и исключающих возможность представления указанных ранее документов в суд первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации.

В судебном заседании представители ООО "РемБытСтрой" возражали относительно доводов апелляционной жалобы, дали пояснения в обоснование своих возражений.

Письменное возражение по апелляционной жалобе, представленное представителями ООО "РемБытСтрой" в судебном заседании, приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ООО "РемБытСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 11.09.2009 N 13/85 земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:196, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 50 000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для организации свалки ТБО, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:21:1302001 (л.д.10-12).

Пунктом 8.1 договора установлено, что названный договор является актом приема-передачи земельного участка.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с начала срока аренды. Расчет арендной платы определен отчетом N 171/09 от 04.09.2009.

В силу п. 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы определен в размере 216 руб. 66 коп.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.2 Договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что расчет арендной платы изменяется не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 от ставки рефинансирования, определенной Центральным банком Российской Федерации, и начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Как установлено пунктом 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, либо при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, либо в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий.

Пунктом 6.2 договора также предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

18.06.2010 между истцом и ответчиком в связи с переводом земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель - земли промышленности заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 13/85 от 11.09.2009 (л.д.17). Разрешенное использование земельного участка осталось прежним - для организации свалки твердых бытовых отходов.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 07.09.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N 56-56-01/172/2010-428 (л.д.16).

Дополнительным соглашением от 09.06.2011 (л.д. 20) стороны согласовали изменение механизма исчисления арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка с учетом вступившего в силу постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

Расчет арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 составил 195 472 руб. 90 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 12 305 500 руб.

Дополнительное соглашение от 09.06.2011 не зарегистрировано.

В материалах дела имеются тексты претензий администрации МО Оренбургский район от 20.01.2014 N 01-22/237 (л.д.23), от 30.01.2014 N 01-22/564 (л.д. 27) с предложением погасить задолженность по арендной плате по названному договору.

Доказательств направления (вручения) претензий не представлено.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, а также несоблюдение санитарных и природоохранных требований по содержанию свалки ТБО, неосуществление на земельном участке деятельности по эксплуатации свалки твердых бытовых отходов, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 212 556 руб. 42 коп. и пени в размере 16 515 руб. 02 коп., суд первой инстанции исходил из того, что задолженность по договору N 13/85 от 11.09.2009 у ответчика перед истцом отсутствует.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения в части расторжения договора аренды земельного участка N 13/85 от 11.09.2009 и возвращения земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:196 путем подписания акта приема-передачи, суд исходил из несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для изменения решения суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о возврате земельного участка.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1. договора аренды (л. д. 10), предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:196, общей площадью 50 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации свалки ТБО, местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:21:1302001. Копия кадастрового паспорта представлена в материалы дела (л.д. 13-15), следовательно, условия договора позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Из содержания названных документов, а также с учетом пункта 8.1 договора аренды N 13/85 от 11.09.2009 в соответствии с которым настоящий договор является актом приема-передачи спорного земельного участка и использования его обществом, следует вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды незаключенным отсутствуют.

Срок действия договора аренды от 13/85 от 11.09.2009 составляет более одного года (п. 2.1 договора), поэтому считается заключенным с момента государственной регистрации. Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.16).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Таким образом, при оценке доводов истца о наличии либо отсутствии задолженности по арендной плате по спорному договору аренды земельного участка суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами действующего законодательства в части определения арендной платы.

Порядок определения и размеры арендной платы на территории Оренбургской области установлены Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" и Постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 07.04.2010 "О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения" с видом разрешенного использования "для организации свалки ТБО".

Представленными справками о кадастровой стоимости земельного участка подтверждается, что на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 15.07.2010 N 491-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в Оренбургской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 12 305 500 руб.

Факт владения и пользования земельным участком площадью 50 000 кв. м ответчик не оспаривал. Кроме того, указанное обстоятельство следует из текста договора аренды, который одновременно является актом приема-передачи земли. Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 0,3% в отношении земельного участка, предоставленного, в том числе для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

В силу п. 21 Приложения N 6 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" данное положение не подлежит применению к земельным участкам, относящимся к категории - земли промышленности и иного специального назначения на территории г. Оренбурга, указанных в пункте 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п.

Государственное регулирование тарифов на товары и услуги коммунального комплекса, включая производителей товаров и услуг в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, установлено ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

При этом, в силу п. 1 ст. 2 указанного закона (в редакции, действующей на момент заключения договора) организация коммунального комплекса - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Специальный статус организации коммунального комплекса возникает у хозяйствующего субъекта с момента возникновения у него законных прав в отношении эксплуатируемого, в целях оказания услуг, имущества.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" под размещением отходов понимается их хранение и захоронение, понятие утилизация данный закон не содержит.

Закон об отходах определяет хранение отходов как их содержание в объектах размещения отходов в целях их последующего захоронения, обезвреживания или использования, а захоронение отходов - как изоляцию не подлежащих дальнейшему использованию отходов в специальных хранилищах в целях предотвращения попадания вредных веществ в окружающую природную среду.

Объектом размещения отходов является специально оборудованное сооружение, предназначенное для размещения отходов.

Деятельность по размещению отходов носит специализированный характер и осуществляется в специально оборудованных местах.

Судом первой инстанции учтено, что для реализации цели предоставления земельного участка, уполномоченным органом произведен перевод земельного участка из одной категории в категорию земли промышленности.

Таким образом, орган местного самоуправления санкционировал свалку ТБО, определил площадку для размещения отходов.

Обязанность же по соблюдению требований природоохранного законодательства при осуществлении указанной деятельности, лежит на ООО "РемБытСтрой".

Принимая во внимание положения вышеназванных норм, ООО "РемБытСтрой", следует отнести к организациям коммунального комплекса, осуществляющим деятельность в области размещения отходов.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что доводы относительно использования указанного участка не по назначению, приостановлению деятельности, а также неосуществлении фактически данной деятельности, подлежат отклонению при рассмотрении вопроса о размере подлежащей взысканию задолженности, поскольку указанные факты имеют правовое значение при рассмотрении вопроса о наличии или отсутствии оснований для досрочного расторжения договора и возврата участка арендодателю.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из цели предоставления земельного участка, фактического нахождения на земельном участке свалки твердых бытовых отходов, в связи с чем пришел к верному выводу о том, что размер арендной платы подлежит определению в соответствии с подпунктом "б" пункта 3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, то есть 0,3% от кадастровой стоимости.

Справкой составленной Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о кадастровой стоимости земельного участка от 03.04.2014 подтверждена кадастровая стоимость земельного участка (12 305 500 руб.) в спорный период с 01.01.2011 по 31.12.2013 (л.д. 81, 82).

По расчету суда первой инстанции размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 должен составлять 0,3% от 12 305 500 руб. в год (36 916 руб. 50 коп.).

Истцом, исходя из расчета задолженности от 08.04.2014, признается факт перечисления ответчиком в качестве арендной платы денежных средств по договору в размере 393 545 руб. 72 коп. (л.д. 68).

В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 212 556 руб. 42 коп. является необоснованным.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательств, в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения является неустойка (штраф, пени).

Поскольку задолженность по арендной плате по договору N 13/85 от 11.09.2009 отсутствует, оснований для начисления пени не имеется.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в ст. 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Учитывая вышеизложенные нормы материального права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- предъявление требования о расторжения договора в суд - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В пункте 6.2 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом представлены претензии администрации от 20.01.2014 N 01-22/237 с предложением погасить задолженность по арендной плате по спорному договору, от 30.01.2014 N 01-01-11/483 с предложением погасить задолженность. Кроме того, в претензии от 30.01.2014 N 01-01-11/483 указано, что в случае неисполнения указанных в претензии требований, администрация обратится в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании долга по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка N 13/85 от 11.09.2009, расторжении указанного договора и изъятии земельного участка.

Между тем, доказательств направления ответчику требования о расторжении договора (почтовые квитанции, почтовые уведомления, отметки о вручении нарочно) администрацией не представлено.

Кроме того, указанные претензии не содержат предложения, адресованного ответчику, о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2009.

Ссылка в письме от 30.01.2014 N 01-01-11/483 на то, что в случае неисполнения обязательства по оплате арендной платы ответчиком администрация обратится в суд с иском, в том числе о расторжении договора, не может являться доказательством соблюдения истцом указанного обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование о расторжении договора аренды N 13/85 от 11.09.2009 подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Поскольку требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, требование о возвращении земельного участка арендодателю с кадастровым номером 56:21:1302001:196 не подлежит удовлетворению.

Учитывая то обстоятельство, что судом первой инстанции требования о возвращении земельного участка арендодателю с кадастровым номером 56:21:1302001:196 было оставлено без рассмотрения, в то время как в его удовлетворении истцу следовало отказать, в указанной части решение суда подлежит изменению по основаниям пункта 4 части 1 ст.270 АПК РФ (неправильное применение норм процессуального права).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2014 по делу N А47-929/2014 изменить в части оставления без рассмотрения требования Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "РемБытСтрой" о возвращении истцу путем подписания между администрацией и ООО "РемБытСтрой" акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:196.

В указанной части в удовлетворении требований отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина