Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 11АП-11916/14

г. Самара

09 сентября 2014 г.

Дело N А55-29205/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 сентября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Захаровой Е.И., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новожиловой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 03.09.2014 в помещении суда апелляционную жалобу Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2014 по делу N А55-29205/2013 (судья Щетинина М.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью группы компаний "БАЗИС" (ИНН 6382060592, ОГРН 1106382003870), г.Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, г.Самара, Мэрии городского округа Тольятти, г.Тольятти Самарской области, Богателия Юрия Павловича, г.Тольятти Самарской области, Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов (г.Волгоград) в лице отдела водных ресурсов по Самарской области, г.Самара, об оспаривании отказа в государственной регистрации,

в судебном заседании приняли участие:

от Мэрии г.о.Тольятти - Новикова А.О. (доверенность от 02.09.2014 N 7567/1),

от Управления Росреестра по Самарской области - Пузанов В.В. (доверенность от 30.12.2013 N 12-8872),

Речкин В.Ю. - представитель Богателия Ю.П. (доверенность от 03.06.2014),

от Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области - Дмитриенко Е.В. (доверенность от 09.01.2014 N 3),

представители ООО "БАЗИС" и Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов (г.Волгоград) в лице отдела водных ресурсов по Самарской области не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью группа компаний "БАЗИС" (далее - ООО "БАЗИС", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора долевого участия от 24.10.2013 N 01, ограничивающего права на земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201058:543) с местоположением: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания по ул. Коммунистическая, д.12, изложенный в сообщении от 13.12.2013 N 09/072/2013-176; а также об обязании Управления Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию вышеназванного договора долевого участия.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти, Багателия Юрий Павлович, Нижне-Волжское Бассейновое Водное Управление Федерального агентства водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2014 по делу N А55-29205/2013 оспариваемый отказ признан незаконным, на Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность провести государственную регистрацию договора долевого участия N 01 от 24.10.2013 между ООО "БАЗИС" и Багателия Ю.П.

В апелляционной жалобе Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области просило отменить указанное судебное решение, считая, что оно является незаконным и необоснованным.

ООО "БАЗИС" в отзыве просило оставить обжалованное судебное решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мэрия городского округа Тольятти и Багателия Ю.П. представили письменные объяснения, в которых просили признать доводы апелляционной жалобы необоснованными.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей ООО "БАЗИС" и Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Самарской области, которые надлежащим образом извещались о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области поддержала апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.

Представители Мэрии городского округа Тольятти и Багателия Ю.П. отклонили апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в письменных объяснениях.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области согласился с апелляционной жалобой.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, письменных и устных объяснениях представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 24.10.2013 ООО "БАЗИС" заключило с Багателия Ю.П. договор долевого участия N 01, по условиям которого общество обязалось в предусмотренный договором срок построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать, а Багателия Ю.П. - уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства: трехкомнатную квартиру N 31 (строительный), расположенную в строящемся жилом доме поз. 1А (I этап строительства), в подъезде N 1 на 7 этаже, общей площадью жилого помещения 141,18 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания ул.Коммунистическая, д. 12.

24.10.2013 ООО "БАЗИС" и Багателия Ю.П. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия от 24.10.2013 N 01.

Сообщением от 13.12.2013 г. N 09/072/2013-176 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации договора долевого участия от 24.10.2013 N 01, основываясь на ответе Министерства лесного хозяйства Самарской области от 28.11.2013 N 27-05-02/17164, согласно которому земельный участок, на котором ведется строительство, в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре и подтвержденными путем ввода координат X, Y в программу ГИС ИНГЕО, частично относится к лесным участкам на землях иных категорий и находится в 57 квартале Тольяттинского лесничества.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ООО "БАЗИС" об оспаривании данного отказа Управления Росреестра по Самарской области.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.05.2013 серии 63-АК N 184448 ООО "БАЗИС" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 площадью 31873 кв.м, местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания по ул. Коммунистическая, д. 12, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, номер записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество - 63-63-09/042/2013-387.

Данное обстоятельство также подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 21.05.2013 N 63-00-102/13-230743 и кадастровой выпиской о земельном участке от 21.05.2013 N 63-00-102/13-231014.

На основании Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных Решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059, и согласно градостроительному плану земельного участка N RU63302000-0000000000001285, утвержденному распоряжением заместителя мэра городского округа Тольятти от 10.07.2013 N 4234-р/5, указанный земельный участок находится в территориальной зоне Ц-2 "Общественно-деловая зона районного (в городе) значения" и имеет разрешенное использование - многоквартирные жилые дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1633/13 по делу N А75-2235/2012 указано, что градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В подпункте 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

То есть права, предоставленные собственнику пунктом 1 статьи 263 ГК РФ и подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, могут осуществляться с соблюдением требований, установленных пунктом 2 статьи 260 ГК РФ.

По настоящему делу не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании обществом земельного участка не по назначению, а также о несоблюдении им требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств того, что зарегистрированное право собственности ООО "БАЗИС" на указанный земельный участок оспорено в судебном порядке, при рассмотрении настоящего дела не представлено.

В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) выдача разрешений на строительство относится к вопросам местного значения.

В пункте 1 статьи 7 Закона N 131-ФЗ указано, что по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

Из материалов дела видно, что Мэрия городского округа Тольятти выдала ООО "БАЗИС" разрешение на строительство от 11.09.2013 N RU63302000-522 для строительства жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах поз. 1А и 1Б, объединенными подземной двухэтажной автостоянкой поз. 1П (I этап строительства), расположенных по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания по ул. Коммунистическая, д. 12.

Данное разрешение на строительство, являющееся ненормативным правовым актом органа местного самоуправления, в судебном порядке не признано недействительным.

Как уже указано, согласно договору долевого участия между ООО "БАЗИС" и Багателия Ю.П. от 24.10.2013 N 01 общество обязалось в предусмотренный договором срок построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать, а Багателия Ю.П. - уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства: трехкомнатную квартиру N 31 (строительный), расположенную в строящемся жилом доме поз. 1А (I этап строительства), в подъезде N 1 на 7 этаже, общей площадью жилого помещения 141,18 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания ул.Коммунистическая, д. 12.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ также установлено, что правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных этим законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с этим законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В пункте 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ указано, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с этим законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими по делу, не оспаривается, что ООО "БАЗИС" и Багателия Ю.П. представили на государственную регистрацию все необходимые документы, предусмотренные Законом N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Между тем из оспариваемого отказа Управления Росреестра по Самарской области не следует, что сторонами сделки не соблюдены какие-либо требования закона.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По общему правилу, установленному частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор долевого участия от 24.10.2013 N 01 заключен в письменной форме.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ о толковании договора суд первой инстанции, исследовав договор долевого участия от 24.10.2013 N 01 и приложения N 1 и N 2 к нему, сделал правильный вывод о соблюдении указанного требования закона, поскольку условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства содержится в пунктах 1.4, 1.5 договора; условие о цене договора, сроке и порядке ее уплаты предусмотрено пунктами 3.1, 3.2 договора; гарантийный срок на объект долевого строительства (пять лет) установлен пунктом 7.2 договора.

Таким образом, договор долевого участия от 24.10.2013 N 01 по форме и содержанию соответствует требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По настоящему делу Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области не представило надлежащих доказательств, подтверждающих его довод о том, что указанный земельный участок частично относится к лесным участкам на землях иных категорий и находится в 57 квартале Тольяттинского лесничества.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что письмо Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области от 28.11.2013 N 27-05-02/17164, на котором основан оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия от 24.10.2013 N 01, содержит достоверные сведения.

Кроме тог, судом первой инстанции установлено несоответствие показателей точек Х и Y в указанном письме Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области и показателей точек Х и Y в кадастровой выписке на земельный участок.

Следовательно, обжалованное судебное решение является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их.

Доводы, приведенные Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области и Управлением Росреестра по Самарской области, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27 июня 2014 года по делу N А55-29205/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

Е.И. Захарова А.А. Юдкин