Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 18АП-9114/14

г. Челябинск

11 сентября 2014 г.

Дело N А76-18922/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котегова Александра Михайловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2014 по делу N А76-18922/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Котегов Александр Михайлович,

представитель индивидуального предпринимателя Котегова Александра Михайловича - Аникина М.Р. (доверенность от 27.06.2013).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец), Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Котегову Александру Михайловичу (далее - ИП Котегов, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земли от 03.06.1999 N 2468-Д-99 в размере 1 533 672 руб. за период с 31.01.2008 по 06.08.2013 и пени в размере 384 760 руб. 20 коп. за период с 01.04.2008 по 06.08.2013 (с учетом уточнения исковых требований, т. 2, л. д. 129-132).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Чешуин Александр Дмитриевич (далее - ИП Чешуин, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.06.2014 (резолютивная часть объявлена 24.06.2014) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу Комитета 837 500 руб. 67 коп. задолженности, а также 111 309 руб. 40 коп. пени, всего - 948 810 руб. 07 коп., в удовлетворении требований в остальной части отказал.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Котегов (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Так, податель жалобы отмечает, что истец не подтвердил полномочие на предъявление настоящего иска. В материалы дела не представлены доказательства передачи ответчику земельного участка, соответственно, договор аренды не считается заключенным. Также отсутствуют доказательства использования ИП Котеговым весь спорный период всего земельного участка площадью 8754 кв. м, который на начало спорного периода не был поставлен на кадастровый учет, соответственно, не мог быть объектом аренды. Суд не учел наличие в действиях Комитета злоупотребления правом.

Комитет, Администрация и ИП Чешуин отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истцов и третьего лица не явились. С учетом мнения ответчика и его представителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истцов и третьего лица.

В судебном заседании податель жалобы и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.06.1999 (в уточнении исковых требований истцом ошибочно указано 23.09.1999) между ИП Чешуиным (арендатор) и Администрацией в лице Комитета (арендодатель) заключен договор N 2468-Д-99 аренды земельного участка площадью 8925 кв. м, расположенного в г. Челябинске по ул. Енисейской, 13 (т. 1, л. д. 20-26). Цель предоставления земельного участка - для эксплуатации нежилого помещения отдельно стоящего здания столярной мастерской.

Срок действия договора - 10 лет (пункт 1.4).

Арендная плата вносится в соответствии с расчётом платы (форма N 2).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

В силу пункта 2.4 размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.

Согласно пункту 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Договор прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.10.1999, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 25.06.2013 N 74-74-01/010/2013-27031 (т. 1, л. д. 31).

К указанному договору 03.04.2000 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 (т. 1, л. д. 93-97), в котором изменили цель использования земельного участка - для проектирования и реконструкции столярного цеха под цех по выпуску парфюмерной продукции. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2002.

Из кадастрового паспорта от 14.11.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м следует, что последний поставлен на кадастровый учёт 12.08.1999, разрешённое использование - для эксплуатации нежилого помещения отдельно стоящего здания столярной мастерской, имеет местоположение - установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира - г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Енисейская, 37-а (т. 1, л. д. 17-19).

При этом в сведениях о частях земельного участка имеется указание на то, что земельный участок находится в аренде и ИП Чешуина на 10 лет (т. 1, л. д. 19).

Кроме того, идентичность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м земельному участку, являющемуся предметом договора аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99, следует и из кадастровой выписки о земельном участке от 29.08.2013 (т. 1, л. д. 70-75), в которой указаны как собственник земельного участка - ИП Котегов, так и сведения об аренде земельного участка ИП Чешуиным.

09 октября 2007 года ИП Котегов по договору купли-продажи приобрел у Прудского В.В. в собственность нежилое здание - цех по выпуску парфюмерной продукции площадью 548 кв. м, расположенный по ул. Енисейской, 37а (т. 1, л. д. 14, 15).

По условиям указанного договора к покупателю переходит и право пользования земельным участком площадью 8760 кв. м.

Право собственности ответчика на объект зарегистрировано 31.01.2008, что подтверждается, в том числе свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2008 серии 74АА N 542345 (т. 1, л. д. 13).

22 марта 2013 года на основании заявления ИП Котегова с ним заключен договор купли-продажи N 7060/зем земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м (т. 1, л. д. 35-42).

Участок передан ответчику по акту приема-передачи 13.06.2013 (т. 1, л. д. 43).

Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.08.2013, что подтверждается выпиской из указанного реестра от 28.08.2013 N 74-74-01/010/2013-43798 (т. 1, л. д. 68).

В связи с тем, что ИП Котегов не вносил арендную плату за спорный период, истец обратился в суд с настоящим иском.

При этом Комитет в расчете исковых требований в части пени применил ставку не 0,3 % (как указано в договоре аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99), а 1/300 ставки рефинансирования.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по основному требованию и требованию о взыскании неустойки, а также о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованиям за период до 01.07.2010. Также суд указал на наличие у Комитета права на обращение в суд. Кроме того, суд исходил из того, что при приобретении ИП Котеговым нежилого здания - цеха по выпуску парфюмерной продукции площадью 548 кв. м к нему перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что указаны в договоре аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99. Суд не принял довод ответчика об использовании им земельного участка только площадью 548 кв. м, так как целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м является именно эксплуатация принадлежащего ответчику строения. Суд не нашел оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В настоящем случае истцами заявлены требования о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка от 03.06.1999 N 2468-Д-99, изначально заключенному между ИП Чешуиным (арендатор) и Администрацией в лице Комитета (арендодатель).

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что указанное основание иска избрано истцом правомерно.

Так, названный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Стороны договора определили предмет аренды, в договоре содержатся геоданные границ земельного участка, разногласия по предмету аренды у сторон отсутствовали, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции. Указанное подтверждается и заключением сторонами договора дополнительного соглашения к нему.

Идентичность земельного участка, указанного в названном договоре аренды, и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м, по которому Комитетом насчитана спорная сумма задолженности, доказывается следующими обстоятельствами.

В кадастровом паспорте от 14.11.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м в сведениях о частях земельного участка имеется указание на то, что земельный участок находится в аренде у ИП Чешуина на 10 лет (т. 1, л. д. 19).

Идентичность следует и из кадастровой выписки о земельном участке от 29.08.2013 (т. 1, л. д. 70-75), в которой указаны как собственник земельного участка - ИП Котегов, так и сведения об аренде земельного участка ИП Чешуиным.

Разрешённое использование участка - для эксплуатации нежилого помещения отдельно стоящего здания столярной мастерской. При этом на изменение целевого назначения земельного участка на "для проектирования и реконструкции столярного цеха под цех по выпуску парфюмерной продукции" указано в дополнительном соглашении N 1 к договору аренды. Ответчик является собственником объекта недвижимости - цех по выпуску парфюмерной продукции, для эксплуатации которого и выкупил земельный участок.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке объекты, права аренды на земельный участок переходят к собственнику объектов недвижимости.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции верно указал, что при приобретении ИП Котеговым нежилого здания - цеха по выпуску парфюмерной продукции площадью 548 кв. м к нему перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что указаны в договоре аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99.

В виду указанного не принимается и довод подателя жалобы о том, что истцом не представлены доказательства использования ИП Котеговым весь спорный период всего земельного участка площадью 8754 кв. м, который на начало спорного периода не был поставлен на кадастровый учет.

Более того, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302004:15, площадью 8754 кв. м является именно эксплуатация принадлежащего ответчику строения.

Именно данный земельный участок выкуплен ответчиком в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что для эксплуатации принадлежащего ответчику здания необходимым был земельный участок меньшей площади, ИП Котегов не представил.

Также с учетом вывода о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99 не принимается и довод подателя жалобы о том, что земельный участок не передавался ответчику, соответственно, договор аренды не считается заключенным.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99 перешли к ответчику в силу приобретения им объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке. Соответственно, земельный участок перешел во владение ответчику с момента приобретения им права собственности на строение.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в пункте 19 названного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность исчислена Комитетом на основании действующих в соответствующий период нормативных актов Челябинской области и муниципального образования "Город Челябинск".

Соответственно, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил частично исковые требования Комитета (с учетом применения исковой давности).

Также отсутствуют основания для изменения обжалуемого решения суда в части взыскания суммы неустойки.

Доводы о неверном исчислении истцом неустойки ответчик не приводит.

Суд обоснованно отказал ответчику в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду непредставления доказательств наличия оснований для ее применения.

Довод подателя жалобы о том, что суд не учел наличие в действиях Комитета злоупотребления правом, выраженное в несообщении ответчику о наличии договора аренды от 03.06.1999 N 2468-Д-99, также не принимается.

Так, ответчик как собственник объекта недвижимости, расположенного на названном земельном участке, должен был знать о платности использования земли, находящейся в публичной собственности.

Арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Положение о Комитете, утвержденное постановлением Администрации города Челябинска от 05.07.2012 N 151-п, дал верную оценку и доводу ответчика об отсутствии у Комитета права на обращение в суд с настоящим иском.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования истца в части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Котегова.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2014 по делу N А76-18922/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котегова Александра Михайловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина