Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 г. N 10АП-7609/14

г. Москва

10 сентября 2014 г.

Дело N А41-8854/14

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Александрова Д.Д., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Мироновой М.В.

при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 04.09.2014 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Особое конструкторское бюро кабельной промышленности" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2014 года по делу N А41-8854/14, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску (заявлению) ОАО "Особое конструкторское бюро кабельной промышленности" к ООО "Кватро" о взыскании убытков в размере 1 725 851 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Особое конструкторское бюро кабельной промышленности" обратилось с иском, с учетом увеличения размера исковых требований принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Кватро" о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества N 17/2012 от 08.06.12 в размере 1 725 851 руб., сумму расходов на поведение экспертизы в сумме 225 000 руб., расходы на будущий восстановительный ремонт в размере 4 579 483 руб.

Решением Арбитражного уда Московской области от 06.05.2014 по делу N А41-8854/14 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ОАО "Особое конструкторское бюро кабельной промышленности" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений N 17/2012 от 08.06.12г. согласно которому истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 3 356,3 кв.м., расположенные на шести этажах в здании вспомогательного корпуса N6 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Ядреевская, дом 4.

Согласно п. 3.3.10 договора аренды стороны установили не производить без предварительного письменного согласия арендодателя ремонт объекта (установку либо замену скрытых и открытых проводок, коммуникаций электро-, водо-,, теплосетей, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировки и переоборудование капитального характера.

Истец выявил нарушения ответчиком, указанного пункта договора, а именно: проведение без согласования с истцом ремонтных работ кровли.

Письмом от 12.04.13г. исх N 51/м-юр истец потребовал согласовать ремонтные работы.

Письмо от 29.04.13г. исх. N 58/м-юр истец потребовал приостановить работы.

Письмом от 24.05.13г. исх.N юр-2731 истец уведомил ответчика о том, что работы по ремонту кровли будут завершены силами истца.

Сторонами 17.05.13г. был составлен акт осмотра здания, согласно которому стороны зафиксировали дефекты помещений, вызванные, как указывает истец протечкой кровли.

В связи с тем, что ответчиком были нарушены требования п. 3.3.10 договора, истец считает, что у него возникли убытки в виде расходов по оплате работ по договору подряда N 4/13 от 06.06.13г. по ремонту кровли и устройству ливневой канализации в размере 1 725 851 руб. 20 коп., а также убытки в виде будущих расходов по ремонту здания в размере 4 579 483 руб. 30 коп., определенных на основании заключения N 13-130 от 15.11.13г.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что из акта приема-передачи нежилых помещений от 08.06.12г. истцом были переданы в аренду нежилые помещения, уже имеющие дефекты помещений характерные при заливе помещений.

При этом, суд первой инстанции указал, что из акта осмотра технического состояния помещения от 26.12.12г., а также акта осмотра нежилых помещений от 17.05.13г. сторонами не установлено вследствие чего, произошла протечка в помещениях шестого корпуса.

И поскольку истец не доказал факт причинения убытков, причинно-следственную связь между нарушениями и возникшими убытками, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании ст. ст. 15, 393 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

08 июня 2012 года, по акту приема-передачи Истец передал Ответчику нежилые помещения, расположенные в здании вспомогательного корпуса N 6 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 4.

В пункте 2 настоящего акта состояние помещений характеризируется как удовлетворительное, годное к эксплуатации.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что

арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.3.3. договора арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, не допуская его порчи, по согласованию с арендодателем своевременно производить за свой счет ремонт объекта.

Обеспечить сохранность имеющихся на объекте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, производить за свой счет их текущий ремонт.

Пунктом 3.3.10 договора установлена обязанность арендатора не производить без

предварительного письменного согласия арендодателя ремонт объекта (установку либо замену скрытых и открытых проводок, коммуникаций электро-, водо-, теплосетей, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировки и переоборудования капитального характера.

При наличии разрешения арендодателя все отделочные и ремонтные работы (текущий ремонт), необходимые арендатору, производятся арендатором за свой счет.

Из пункта 3.3.13. договора аренды усматривается обязанность арендатора возместить арендодателю расходы на восстановительный ремонт или замену предметов инженерных сетей (стационарного оборудования), конструктивных элементов, если необходимость ремонта или замены этих предметов возникнет в связи с деятельностью арендатора на объекте.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

17 мая 2013 года по акту приема-передачи ответчик возвратил Истцу нежилые помещения, расположенные в здании вспомогательного корпуса N 6 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 4 (л.д. 172, т. 1).

В акте осмотра нежилых помещений от 17.05.2013 г. при осмотре передаваемых помещений выявлены следующие замечания: 6 этаж: левое крыло здания - факты многочисленных протечек потолка, испорчено напольное покрытие; 4-5-6 этажи: при устранении последствий протечки могут обнаружиться скрытые дефекты.

Кровля: произведено съем ковра кровельного покрытия, в следствии чего происходят протечки в помещениях шестого корпуса.

Придворовая территория захламлена старым кровельным материалом.

Таким образом, вышеуказанные акты приема-передачи позволяют установить, в каком состоянии было принято арендатором арендуемое нежилое помещение, и в каком состоянии оно было возвращено арендодателю. Следовательно, представляется возможным сравнить состояние имущества до и после сдачи в аренду.

Таким образом, из вышеуказанных норм материального права и условий договора следует обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том же состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа или специально оговоренных договором обстоятельств).

Если по окончании договора аренды имущество возвращено в состоянии худшем, чем было принято арендатором, арендодатель вправе за свой счет привести его в прежнее состояние, позволяющее использовать по назначению, с отнесением произведенных расходов по восстановлению нарушенного права на арендатора.

При этом в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации

расходы, произведенные арендодателем по восстановлению возвращенного арендатором

имущества в исправное состояние, являются убытками в форме реального ущерба.

Истец письмом от 24.05.2013 г. исх. N ю-2731 сообщил ответчику, что работы, необходимые для завершения ремонта кровли крыши здания вспомогательного корпуса N 6 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Ядреевская, дом 4, будут завершены силами и за счет Истца.

06 июня 2013 г. был заключен договор подряда N 4/13/98-СГМ на ремонт кровли и устройству ливневой канализации между ОАО "ОКБ КП" и ООО "СУ-106" в корпусе N 6 по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Ядреевская, д. 4.

19.08.2013 г. был подписан акт о приемке выполненных работ в соответствии с договором подряда N 4/13/98-СГМ.

Убытки в форме реального ущерба, связанные с произведенным Истцом ремонтом кровли, составили 1 725 851 рублей 20 копеек (в том числе НДС 18%).

Поскольку размер убытков в сумме 1 725 851 рублей 20 копеек подтвержден договором N 4/13/98-СГМ от 06.06.2013 г., актом о приемке выполненных работ от 19.08.2013 г. в соответствии с договором подряда N 4/13/98-СГМ и платежными поручениями N 3188 от 13.06.2013 и N 4324 от 05.09.2013, подтверждающими оплату по указанному договору, требования в указанной части подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 15 ГК РФ.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснили, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

В связи с тем, что ответчиком произведен съем ковра кровельного покрытия здания, происходили протечки в помещения и могли обнаружиться скрытые дефекты (указано в акте осмотра от 17.05.2013 г.), истцом был заключен договор N 13-167 от 06 ноября 2013 г. с ЗАО НПЦ "Перспектива" на визуальное обследование состояния отделки помещений здания вспомогательного корпуса N 6 и составлением дефектной ведомости, после протечек его кровли.

В соответствие с заключением экспертизы, здание оценивается как ограниченно работоспособное, для дальнейшей эксплуатации здания необходимо будет выполнить мероприятия, приведенные в рекомендациях экспертов.

ОАО МЦЦС "Мосстройцены" на основании заключения экспертизы, проведенной ЗАО НПЦ "Перспектива", была проведена оценка стоимости выполнения необходимого восстановительного ремонта здания, составлена локальная смета.

Согласно составленной смете ОАО МЦЦС "Мосстройцены", необходимые затраты на восстановительный ремонт, составляют 4 579 483 рублей 30 копеек (в том числе НДС 18%).

Однако, согласно акта приема-передачи нежилых помещений от 08.06.12г. переданные истцом в аренду нежилые помещения расположенные на 3 этаже N 32, 39, 41, на 4 этаже N 4, 9, на 5 этаже N 8, 13, 14, 22, 26, на 6 этаже N 5, 6, 17, 19 уже имели дефекты помещений характерные при заливе помещений.

Согласно расчета составленного по локальной смете, размер убытков необходимый на восстановительный ремонт в данных (уже поврежденных при передачи от истца к ответчику) помещениях составил 813 033 рублей 47 копеек.

Поскольку, в момент передачи помещений имелись недостатки в помещениях расположенных на 3 этаже N 32, 39, 41, на 4 этаже N 4, 9, на 5 этаже N 8, 13, 14, 22, 26, на 6 этаже N 5, 6, 17, 19 и истец не доказал факт причинения убытков, причинно-следственную связь между нарушениями и возникшими убытками в таких, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований вышеуказанном размере 813 033 рублей 47 копеек.

При этом, убытки необходимые на восстановительный ремонт в сумме 3 766 449, 93 руб. подтвержденные материалами дела, признаются судом апелляционной инстанции обоснованными и подлежащими взысканию на основании ст. ст. 15, 393 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. ст. 15, 393 ГК РФ, так же признает обоснованными требования истца о взыскании убытков в сумме 225 000 рублей связанных с визуальным обследованием состояния отделки помещений здания вспомогательного корпуса N 6 и составлением дефектной ведомости после протечек его кровли подтвержденных договором N 13-167 от 06 ноября 2013 г. с ЗАО НПЦ "Перспектива", а так же платежными поручениями N 5192 от 06.11.2013 и N 5458 от 25.11.2013 подтверждающими оплату по указанному договору.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2014 года подлежит отмене, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.05.2014 года по делу N А41-8854/14 отменить.

Взыскать с ООО "Кватро" в пользу ОАО "Особое конструкторское бюро кабельной промышленности" 1725851, 20 руб. убытков, 225000 руб. расходов по экспертизе (убытков), 3766449,93 руб. стоимости восстановительного ремонта (убытков), 48722 руб. госпошлины.

В остальной части восстановительного ремонта отказать.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Д.Д. Александров Л.Н. Иванова