Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 05АП-10263/14

г. Владивосток

09 сентября 2014 г.

Дело N А51-10915/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 02 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания О.П. Буковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-10263/2014

на решение от 23.06.2014

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-10915/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Байкал"

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

третье лицо: оценщик общества с ограниченной ответственностью "Венкор" Арискина Евгения Владимировна

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Байкал" - представитель Шичко А.Ю., доверенность от 18.03.2014 сроком действия на три года, паспорт;

от ответчика, третьего лица - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Байкал" (далее - ООО "Байкал") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества (нежилое помещение N 1 в здании (лит. А), назначение: нежилое, общей площадью 246,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Андрея Кушнира, 1а).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечена оценщик ООО "Веркор" Арискина Евгения Владимировна.

Решением от 23.06.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд определил условия договора купли-продажи муниципального имущества (нежилое помещение N 1 в здании (лит. А) общей площадью 246,6 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Андрея Кушнира, д. 1а, этаж: 1, назначение: нежилое) между Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа и ООО "Байкал" в редакции протокола разногласий от 20.03.2014 и приложения N 1 к договору купли-продажи, предложенной ООО "Байкал".

Не согласившись с вынесенным решением, Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку результаты независимой оценки (отчет N 094-02/12 от 23.12.2013) могут быть оспорены посредством предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. Считает, что надлежащим ответчиком по делу должно являться ООО "Веркор", поскольку Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа не может отвечать за достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта, установленной независимым оценщиком в отчете N094-02/12 от 23.12.2013.

До начала судебного заседания от ООО "Байкал" через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12, рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Представитель ООО "Байкал" на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации Уссурийского городского округа от 27.02.2014 N 656 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N1 в здании (лит. А), расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Андрея Кушнира, д.1а" ответчик направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истцу нежилое помещение N 1 общей площадью 246,6 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул.Андрея Кушнира, д. 1а, этаж: 1.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества рыночная стоимость нежилого помещения N 1 без учета НДС составляет 7074576 рублей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества первоначальный взнос основного долга в сумме 117909 рублей 60 копеек и проценты за пользование рассрочкой в сумме 10660 рублей 32 копейки уплачиваются покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Приложением N 1 к проекту договора является график-расчет оплаты стоимости объекта муниципальной собственности, составленный из расчета стоимости отчуждаемого имущества в размере 7074576 рублей.

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 20.03.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества, включающий спорные по настоящему делу разногласия, которые не приняты ответчиком.

Рыночная стоимость нежилого помещения N 1 в размере 7074576 рублей, установленная в договоре купли-продажи муниципального имущества, определена ответчиком на основании составленного ООО "Веркор" отчета N094-02/13 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.12.2013 (далее по тексту - отчет N094-02/13).

В соответствии с составленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Регион-25" отчетом об оценке N 250/14 от 17.03.2014 рыночная стоимость нежилого помещения N 1 (далее по тексту - отчет N 250/14) составила 4497320 рублей без учета НДС.

Не урегулированные на момент рассмотрения настоящего дела разногласия сторон по проекту договора купли-продажи муниципального имущества в части содержания п. 2.1, абз. 2 п. 2.4 указанного договора, Приложения N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества, заключающиеся в непринятии ответчиком содержания названных пунктов договора, приложения N 1 к указанному договору, сформулированных истцом, в том числе, на основании сведений отчета N 250/14 об оценке рыночной стоимости от 17.03.2014, явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ или иным законом.

Согласно пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные разногласия сторон связаны с отклонением ответчиком доводов истца о рыночной стоимости спорного объекта, определенной согласно отчету N 250/14 в сумме 449732 рублей без учета НДС.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из статьи 3 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 2 Информационного письма N 92, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки возможно, но не обязательно. Реализация обществом права на защиту путем предъявления настоящего иска соответствует положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом того обстоятельства, что оспаривание величины стоимости объекта оценки предъявлено в рамках рассмотрения спора по поводу сделки, довод заявителя жалобы о том, что иск должен быть предъявлен к ООО "Веркор", отклоняется апелляционным судом как несоответствующий нормам действующего законодательства.

Кроме того, само по себе оспаривание величины стоимости объекта оценки не приведет к разрешению спора об урегулировании разногласий при заключении договора.

ООО "Байкал", не согласившись с выводами оценщика о размере рыночной стоимости помещения, изложенными в отчете N 094-02/13, в обоснование заявленных требований представило отчет N250/14, выполненный экспертом ООО "Регион-25" Зимоглядовой Инной Владимировной, согласно которому спорного объекта составляет 4497320 рубля без учета НДС.

Представленный истцом отчет N 250/14 ответчиком не оспорен, доказательств того, что отчет N 250/14 содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, в материалы дела ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, признав отчет N 250/14 достоверным, пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 4497320 рубля без учета НДС.

Также суд первой инстанции правомерно счел необходимым принять график ежеквартальных платежей по договору купли-продажи спорного объекта в редакции истца, так как содержание данного графика зависит от цены спорного объекта по договору купли-продажи объекта недвижимости, а также поскольку график ежеквартальных платежей по спорному договору купли-продажи спорного объекта в редакции ответчика содержит ошибки в части определения суммы первого платежа по внесению процентов.

Довод ответчика о том, что для определения рыночной стоимости спорных объектов должен применяться отчет N 094-02/13, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в материалы настоящего дела представлено заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения Российского общества оценщиков от 07.04.2014 на представленный ответчиком отчет N 094-02/13, составленное компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков экспертом Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", в котором указано на то, что отчет N 094-02/13 не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, что выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта, нельзя признать обоснованными.

При этом судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтено заключение экспертно-консультационного комитета от 07.04.2014, сведения которого признаны судом достоверными, с учетом того обстоятельства, что заключение от 07.04.2014 составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключении от 07.04.2014, по существу не оспорены ответчиком.

С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что предъявленные по настоящему делу исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению, спорные условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат изложению в редакции истца в соответствии с протоколом разногласий от 20.03.2014 и приложения N 1 к договору купли-продажи.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.06.2014 по делу N А51-10915/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка