Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 15АП-10512/14

город Ростов-на-Дону

11 сентября 2014 г.

дело N А01-1985/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.

судей Д.В. Николаева, А.Н. Стрекачёва

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Щелково Агрохим", конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "РИВАГРО" Хасанова Р.Р. на определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012 об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "РИВАГРО" Хасанова Р.Р. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "РИВАГРО", принятое в составе судьи Кочуры Ф.В.

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "РИВАГРО" (далее - ЗАО "РИВАГРО", должник) в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился конкурсный управляющий должника Хасанов Р.Р. с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от 28.11.2011 г. и договора купли - продажи строений от 28.11.2011, заключенных между закрытым акционерным обществом "РИВАГРО" и Иванниковым Владимиром Викторовичем; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от 09.04.2013 г., заключенного между Иванниковым В.В. и обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг"; о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права и аннулирования записи о регистрации права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг" и возврате должнику земельного участка площадью 5 452 кв.м., с кадастровым номером 23:30:04001001:175 и расположенных на нем объектов недвижимости, строений и сооружений, находящихся по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, д. 133 (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012 суд отказал конкурсному управляющему должника Хасанову Р.Р. в заявленных требованиях в полном объеме.

Не согласившись с определением суда от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012 конкурсный управляющий должника Хасанов Р.Р. и конкурсный кредитор ЗАО "Щелково Агрохим" обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы конкурсный управляющий должника Хасанов Р.Р. указывает, на то обстоятельство, что судом первой инстанции неправильно определен предмет доказывания по делу (стр.10 определения), поскольку исковые требования конкурсного управляющего были основаны не на п.2 ст.61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а на п.1 ст.61.2 Федерального Закона. В связи с тем, что неправильно был определен предмет доказывания, судом первой инстанции был применен закон, не подлежащий применению (п.2 ст.61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), что в силу ст.270 АПК РФ является основанием для его отмены. Конкурсный управляющий не согласен с выводами суда о том, что нынешнее состояние спорных объектов не позволяет достоверно определить действительную рыночную стоимость предмета предварительного договора без учета произведенных улучшений. Судом первой инстанции не исследовался вопрос, если эксперты не смогли определить рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества без учета произведенных улучшений - то каков же размер фактически произведенных ответчиками затрат на неотделимые улучшения. И каковы затраты истца на строительство спорных объектов. Также ссылается, что судом не был принят во внимание тот факт, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 717 572,76 руб. свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка явно выше всей цены оспариваемой сделки. Таким образом, судом первой инстанции не были применены нормы закона, подлежащие применению, что является основанием для отмены судебного акта.

В свою очередь конкурсный кредитор ЗАО "Щелково Агрохим" указывает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что стоимость передаваемых объектов, согласно договора купли-продажи б/н от 28.11.2011 г. составляет 1 300 тыс.руб. Оценка передаваемого имущества не производилась, но, явно не соответствует рыночной, т.е. совершена с причинением ущерба должнику, что является основанием для признания ее недействительной на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве. Так кадастровая стоимости передаваемого земельного участка, составляет 6 717 572 (шесть миллионов семьсот семнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля 76 копеек, при стоимости по договору - 300 (триста) тыс. руб. К тому же, согласно обзора в интернете, сложившаяся стоимость аналогичных земельных участков в ст.Голубинкой составляет от 300 тыс. руб. до 400 тыс. руб. за 1 сотку, что в сумме, в нашем случае, составляет - от 17 до 30 миллионов рублей. Из чего можно сделать вывод о неверном выводе суда первой инстанции о том, что фактическая стоимость земельного участка ниже рыночной стоимости. Также не согласен с выводом суда о невозможности проведения оценки недвижимого имущества.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда представитель ответчика Иванникова В.В. по данному делу представил отзыв на апелляционные жалобы, в которой указывает, что суд верно установил обстоятельства дела, выводы суда обоснованны и переоценки не подлежат, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО "Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг" через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" поступил отзыв на апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника Хасановв Р.Р., согласно которому общество согласно с Определением Арбитражного суда Адыгея от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012, поскольку выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Также от конкурсного кредитора ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (Краснодарский региональный филиал) через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" поступил отзыв на апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника Хасанова Р.Р. В отзыве Банк указывает, что согласен с доводами изложенными в апелляционной жалобе конкурсного управляющего должника, просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить требования конкурсного управляющего в полном объеме.

02.09.2014 судом апелляционной инстанции в порядке ст. 163 АПК РФ вынесено и объявлено протокольное определение о перерыве в судебном заседании до 09.09.2014 г. до 15 час. 10 мин. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда http://15aas.arbitr.ru. (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). О возможности получения такой информации лицам, участвующим в деле, было разъяснено в определении о принятии апелляционной жалобы к производству, полученном всеми участниками процесса.

После перерыва в судебное заседание явились представитель конкурсного управляющего должника Хасанова Р.Р. и представитель ответчика Иванникова В.В.

Представитель конкурсного управляющий должника Хасанова Р.Р. поддержал свою позицию.

Представитель ответчика Иванникова В.В просил определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ст. 156 АПК РФ сочла возможным рассмотреть апелляционные жалобы без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы конкурсного управляющего должника Хасанов Р.Р. и конкурсного кредитора ЗАО "Щелково Агрохим" удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26 октября 2012 года закрытое акционерное общество "Щелково Агрохим" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Ривагро".

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.07.2013 должник - ЗАО "Ривагро" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Хасанов Р.Р.

28 ноября 2011 между должником и Иванниковым В.В. был заключен договор купли - продажи земельного участка и расположенных на нем строений, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, 133, состоящее из: земельного участка площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 23:30: 04001001:175; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, площадью 133 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:384; гостевого дом с мансардой, назначение: нежилое, площадью 133 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц1, этажность 2, подземная этажность 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:383; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, площадью 136.7 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц 2, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:382; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, площадью 110 кв.м, инвентарный номер 24548, литер ЦЗ, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:381; гостевого дома (объект незавершенного строительствам), назначение: нежилое, площадью застройки 694,4 кв.м., 18% готовности, инвентарный номер 24548, литер Ю, кадастровый номер: 23:30:04001001:0:379; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, площадью 72,4 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш1, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:385, гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, площадью 73 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:380.

Кроме того, как следует из указанного договора, отчуждению также подлежали ограждения и сооружения (замощения), перечисленные в пункте 1.7 договора, а также иные объекты, находящиеся на указанном земельном участке, в том числе незавершенные строительством, либо не сданные в эксплуатацию на момент подписания договора.

В пункте 3 указанного договора стороны согласовали договорную цену имущества в размере 1 300 000 рублей.

Согласно представленному в материалы дела акту приема - передачи от 28.11.2011 продаваемое имущество было передано покупателю.

28 ноября 2011 года должник и Иванников В.В. заключили договор купли - продажи строений, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, 133, состоящее из: летнего кафе, литер Щ, назначение нежилое, площадью 65.7 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0, и шашлычной, литер Э, назначение: нежилое, площадью 50,1 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0.

В пункте 3.1. договора стороны установили договорную стоимость имущества в размере 150 000 рублей.

Актом приема - передачи от 29.11.2011 продаваемое имущество было передано покупателю.

Впоследствии указанное выше движимое и недвижимое имущество по договору купли продажи земельного участка и расположенных на нем строений от 09.04.2013 было продано Иванниковым В.В. обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг" по цене, указанной в пункте 3.1. договора, которая составила 1 500 000 рублей.

Ссылаясь на положение статей 61.1.- 61.2. Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а также на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, конкурсный управляющий должника и его представитель просили признать недействительными указанные выше сделки и применить последствия их недействительности в виде признания недействительным зарегистрированного права и аннулирования записи о регистрации права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг" и возврата ЗАО "РИВАГРО" земельного участка площадью 5 452 кв.м. с кадастровым номером 23:30:04001001:175 и расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, д. 133.

Отказывая в удовлетворении поданного конкурсным управляющим заявления, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном Законе.

Согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие обстоятельства: заключение сделки в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота); неравноценное встречное исполнение обязательств.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Неравноценность встречного исполнения признается, в частности, в тех случаях, когда: цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Из пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать следующие обстоятельства: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

01.02.2011 г. между ЗАО "РИВАГРО" и Иванниковы В.В. заключен предварительный договор купли-продажи. Оспариваемый договор от 28.11.2011 г. был заключен во исполнение указанного предварительного договора.

Заявление ЗАО "Щелково Агрохим" о признании ЗАО "РИВАГРО" несостоятельным (банкротом) принято судом 02.11.2012 г., а само заявление датировано 26.10.2012 г.

Учитывая позицию, изложенную в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", апелляционная коллегия считает, что оспариваемая сделка совершена в течение годичного срока и подпадает под действие пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", так как фактически совершена в течение одного года до принятия судом заявления о признании ЗАО "РИВАГРО" несостоятельным (банкротом).

По смыслу статьи 61.2 Закона о несостоятельности для вывода о неравноценном встречном исполнении может иметь значение условие о цене сделки. В качестве критерия оценки Закон о несостоятельности предлагает сравнить цену спорной сделки с рыночной стоимостью имущества. При этом, из смысла указанной нормы, стоимость должна устанавливаться на момент совершения спорной сделки.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 61.2 Закона о несостоятельности, условие о цене сделки (стоимости имущества) не является единственным условием, на основании которого сделка может быть признана недействительной.

Для установления условия о равноценности встречного обязательства в рамках рассматриваемого спора было удовлетворено ходатайство конкурсным управляющим ЗАО "РИВАГРО" Хасановым Р.Р. о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, отчужденных по оспариваемому договору, по состоянию на 28.11.2011 г. По результатам рассмотрения указанное ходатайство было удовлетворено. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Партнеръ".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, 133: гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 133 кв.м, инвентарный номер 24548, литер Ц, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:384; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 133 кв.м, инвентарный номер 24548, литер Ц1, этажность -2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:383;

гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 136.7 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц 2, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:382; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 110 кв.м., инвентарный номер 24548, литер ЦЗ, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:381; гостевого дома (объект незавершенного строительствам), назначение: нежилое, общей площадью застройки 694,4 кв.м., 18% готовности, инвентарный номер 24548, литер Ю, кадастровый номер 23:30:04001001:0:379; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 72,4 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш1, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:385; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 73 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш, этажность -1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:380; летнего кафе, литер Щ, назначение: нежилое, площадью 65.7 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0; шашлычная, литер Э, назначение: нежилое, общей площадью 50,1 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0, на дату заключения договора купли-продажи (28.11.2011 г.).

Согласно сообщению общества с ограниченной ответственностью "Партнеръ" от 07.02.2014 проведение экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на 28.11.2011 г. невозможно.

В целях установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по ходатайству конкурсного управляющего ЗАО "РИВАГРО" Хасанова Р.Р. судом была также назначена повторная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено уже другой экспертной организации, а именно судебно-строительному эксперту Сидякину В.В. (Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Таманская, 11) - члену некоммерческого партнерства "Палата судебных экспертов" (сертификат соответствия N 002160 от 28.09.2011 г., член Палаты судебных экспертов г. Москва, свидетельство о членстве N 1066, протокол заседания Президиума Партнерства от 16.09.2011 г., свидетельство ОГРП серия 23 N 006586917, член СРО оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 01.10.2010 г. N 0008067, регистрационный номер 006903).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, 133:

земельного участка площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 23:30: 04001001:175, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, 133; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 133 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:384; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 133 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц1, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:383; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 136.7 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ц 2, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:382; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 110 кв.м., инвентарный номер 24548, литер ЦЗ, этажность - 2, подземная этажность - 0, кадастровый номер:23:30:04001001:0:381; гостевого дома (объект незавершенного строительствам), назначение: нежилое, общей площадью застройки 694,4 кв.м., 18% готовности, инвентарный номер 24548, литер Ю, кадастровый номер 23:30:04001001:0:379; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 72,4 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш1, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:385; гостевого дома с мансардой, назначение: нежилое, общей площадью 73 кв.м., инвентарный номер 24548, литер Ш, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 23:30:04001001:0:380; летнего кафе, литер Щ, назначение: нежилое, площадью 65.7 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0; шашлычной, литер Э, назначение: нежилое, общей площадью 50,1 кв.м., инвентарный номер 24548, этажность - 1, подземная этажность - 0, на дату заключения договора купли-продажи (28.11.2011 г.).

Эксперт Сидякин В.В. в своем заключении от 05.05.2014 г. также пришел к выводу, что проведение назначенной оценочной экспертизы невозможно ввиду отсутствия технической документации, устанавливающей количественные и качественные характеристики на объекты исследования по состоянию на 28.11.2011 и произведенные многочисленные и значительные неотделимые улучшения проведенные за период с 28.11.2011 г. по 28.04.2014 г.

В суде апелляционной инстанции конкурсным управляющим должника Хасановым Р.Р. также было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы. В своем ходатайстве конкурсный управляющий заявил те же вопросы, что были заявлены и рассмотрены в суде первой инстанции, а именно об определении рыночной стоимости объектов недвижимости переданных по договору купли-продажи от 28.11.2011 г.

Согласно пункту 1, 2 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Экспертизы в рамках настоящего спора проводились именно по заявлению конкурсного управляющего должника Хасонова Р.Р. При реализации своего ходатайства, конкурсный управляющий должен был поставить все интересующие его вопросы и имеющие значение для данного дела.

Более того в судебном заседании первой инстанции конкурсный управляющий должника сообщил о том, что ввиду нецелесообразности проведения оценочной экспертизы ходатайств управляющего по экспертизе заявляться не будет.

В ходатайстве о назначении экспертизы, подданным в суд апелляционной инстанции, новых вопросов, не рассмотренных экспертами при проведении первой и повторной экспертизы, конкурсным управляющим не заявлено.

При этом в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, оснований для удовлетворения ходатайства о назначении третий судебной экспертизы по делу по тем же вопросам у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, заявителем не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 28.11.2011 г., отличающуюся от цены, указанной в договоре.

Более того, апелляционной коллегией установлено и как неоднократно указывало в своих отзывах ООО "МИК Союз-юг", в течение 2013 года с согласия собственника силами и за счет арендатора ООО "ОКЕАН" были произведены демонтаж части внешних стен здания и внутренняя отделка всего здания (в том числе предчистовая и чистовая отделка стен и пола, монтаж пожарной сигнализации, монтаж водоснабжения и канализации, монтаж общей вентиляции, установка межкомнатных перегородок, монтаж встроенной мебели, монтаж оконных блоков и дверей, отделка внутренних помещении декоративной штукатуркой, облицовка плиткой, отделка лестничных проемов (стен, ступеней, ограждений), установка оборудования, монтаж электрики (освещения. электропроводки), монтаж сантехники и сантехнического оборудования различной сложности, монтаж сплитсистем, монтаж потолочных перекрыти и т.п.). Кроме того, необходимо учесть, что спорное имущество не является самостоятельными объектами недвижимости, а являются комплексной застройкой - производственным комплексом, направленным на оказание определенного крута услуг.

В период с 12.04.2012 г. на территории базы, как указывает ООО "МИК Союз-юг", были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 74 780 000 (семьдесят четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч) рублей. Все затраты ООО "ОКЕАН" подтверждены первичными документами и не вызывают сомнений в подлинности, и не оспорены сторонами по делу.

Таким образом, учитывая, что по договору Иванников В.В. фактически продал ООО "МИК Союз-Юг" только земельный участок с находящимися на нем строительными материалами, объектами незавершенными строительством, и документами, разрешающими строительство, то нынешнее состояние спорных объектов недвижимости не позволяет достоверно определить действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на момент их продажи как 28.11.2011 г. так и 09.04.2012 г. Именно в виду изложенного, экспертизами проведенными в рамках настоящего дела по заявлению конкурсного управляющего Хасанова Р.Р не удалось достоверно определить действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Довод конкурсного управляющего должника Хасанова Р.Р. о продаже имущества по заведомо заниженной цене также опровергаются следующими обстоятельствами.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи земельного участка N 2066 от 26.01.2009 г., заключенному между Администрацией муниципального образования Темрюкский район и ЗАО "РИВАГРО", стоимость отчуждаемого объекта составила 403 054,37 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Краснодарскому краю, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.03.2009 г. серии 23-АЕ N 089932.

Согласно кадастровому паспорту, приложенному к указанному договору, кадастровая стоимость отчуждаемого земельного участка на момент продажи составляла 6 717 572,76 руб., то есть реальная покупная цена земельного участка с находящимися на нем объектами значительно меньше кадастровой стоимости, установленной на дату совершения сделки.

Кроме того, заявителем в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности реализации спорных объектов недвижимости в 2011 году по указанной им цене.

Обязанность доказывания наличия возможности реализации спорного имущества по заявленной заявителем цене возложена именно на заявителя. Данное обстоятельство подтверждается главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сложившейся судебной практикой по данному виду споров (в частности, судебными актами всех трех инстанций по делу N А71 -778/2010, в том числе определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2011 г.).

Довод конкурсного управляющего должника о том, что судом первой инстанции не был принят во внимание тот факт, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 717 572,76 руб. свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка явно выше всей цены оспариваемой сделки, откланяется апелляционной коллегией как необоснованный.

Постановлением правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению. В виду функционального использования. Указом Президента РФ от 25.12.2008 г. N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, и го функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от. 01.06.2009 г. N 457. утвердившим Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, к полномочиям указанной службы отнесена организация проведения государственной кадастровой оценки (пункт 5.2.1 Положения). Таким образом, полномочиями по определению кадастровой стоимости земельного участка обладает исключительно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а не орган местного самоуправления. В частности полномочия по определению кадастровой стоимости возложены не на Администрацию муниципального образования Темрюкский район. Ранее кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась исходя площади земельного участка и удельного показателя стоимости 1 кв. м земли на территории всего муниципального образования. В связи с чем, размер кадастровой стоимости земельною участка устанавливался без учета специфических характеристик конкретного участка.

Признавая недопустимость такого рода расчета для установления кадастровой стоимости Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 г. N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" определена кадастровая стоимость земельных участков по их кадастровым номерам. Согласно указанному приказу с 01.01.2012 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:04001001:175 составляет 2 250 531,08 руб. Указанное подтверждается кадастровым паспортом от 02 сентября 2014 года, представленным в материалы настоящего дела.

Данный приказ об изменении кадастровой стоимости земельного участка, принят 22.11.2011 г. т.е. до даты заключения спорного договора купли-продажи (28.11.2011 г.).

Соответственно, с момент принятия указанного приказа кадастровая стоимость спорного участка была снижена полномочным органом самостоятельно с 6 717 572,76 руб. до 2 250 531,08 руб., т.е. снижена в 3 раза.

Таким образом, Приказом N 1756 государственный орган признал, что кадастровая стоимость в размере 6 717 572.76 руб. не соответствует действительности и не подлежит применению даже для целей налогообложения как завышенная. Между тем, многочисленная судебная практика позволяет однозначно утверждать, что любая установленная нормативным актом кадастровая стоимость не тождественна рыночной. Как следует из судебной практики рыночная стоимость, определенная по результатам независимой оценки всегда значительно ниже установленной кадастровой. Указанные споры направлены исключительно на снижение налогооблагаемой базы правообладателей.

Более того, в постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Таким образом, ссылка заявителя на то, что должник продал имущество по заниженной цене, т.к. на момент совершения сделки кадастровая стоимость спорного участка составляла 6 717572,76 руб. необоснованна.

Из материалов дела видно, что основной договор между ЗАО "РИВАГРО" и Иванниковым В.В. был заключен на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от 01.02.2011 г.

Согласно договору от 28.11.2011 стоимость отчуждаемого имущества составила 1 300 000 рублей.

Как следует из представленных в материалы дела данных бухгалтерского учета на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения сделки, валюта балансов должника составляла 203 980 000,0 руб. (20 % из которых составляет 40 796 000,0 руб.). Между тем, оспариваемая сделка совершена на сумму 1 300 000,0 руб. (то есть стоимость имущества по сделке составила 0,64 %, а следовательно менее, 1 % от валюты баланса).

В связи с указанным доводы заявителя о том, что спорная сделка нарушает права и законные интересы кредиторов как направленная на уменьшение конкурсной массы, не находят своего подтверждения.

В силу разъяснений, изложенных в постановлении Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010, заявителем должен быть доказан факт причинения вреда имущественным правам кредиторов и неравноценное встречное исполнение обязательств. Между тем, в нарушение указанного пункта доказательств того, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и то, что предоставлено неравноценное встречное исполнение обязательств в материалы дела заявителем не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются. В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 г. N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пп. 1 пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является одним из существенных условий.

Исходя из положений договора от 28.11.2011 волеизъявление сторон было направлено на реализацию и приобретение недвижимого имущества по цене 1 300 000 рублей, о чем свидетельствуют также последующие действия продавца и покупателя, связанные с исполнением этой сделки.

Обстоятельства заключения договора купли-продажи от 28.11.2011 г. не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ЗАО "РИВАГРО" и Иванникова В.В. при совершении ими оспариваемой сделки. Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение имущества по цене 1 300 000 руб., договор сторонами исполнен.

Также судом, апелляционной инстанции откланяется довод апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора купли-продажи 28.11.2011 года на данные объекты был наложен арест Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-1127/2012.

Как установлено судом апелляционной инстанции Определением от 12.03.2012 года Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-1127/2012 суд принял обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства и движимое имущество ЗАО "РИВАРГО" (должника) в пределах суммы основного долга в размере 1 477 826, 04 руб.

Таким образом, Определение от 12.03.2012 о наложении обеспечительных мер было принято позднее даты (28.11.2011 г.) заключения спорного договора и не может влечь его недействительность.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод конкурсного управляющего должника о недействительности сделки вследствие наличия на отчужденном земельном участке объекта недвижимости, числящегося по данным Росреестра за ЗАО "РИВАГРО", так он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается справкой и актом обследования, представленными в суд филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ".

Согласно справке и акту обследования, представленным в суд филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", указанный объект недвижимости был снесен в 2010 году, т.е. до заключения между ЗАО "РИВАГРО" и Иванниковым В.В. предварительного договора купли-продажи, а также основного договора от 28.11.2011 г.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в соответствии с абзацем вторым пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В пункте 38 постановления N 10/22 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества; приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39 постановления N 10/22).

Судом установлено, что на момент государственной регистрации права собственности Иванникова В.В. на спорные объекты недвижимости ЗАО "РИВАГРО" имело указанные объекты на зарегистрированном праве собственности; в ЕГРП не имелось сведений о наличии правопритязаний или ограничений в отношении спорного объекта. Оспариваемая сделка является возмездной: ЗАО "РИВАГРО" передало Иванникову В.В. объекты недвижимости и земельный участок, а Иванников В.В. - установленные договором денежные средства в полном объеме.

Иванниковым В.В. были совершены все необходимые действия, направленные на установление и подтверждение права ЗАО "РИВАГРО" на совершение сделки по отчуждению спорного объекта недвижимости.

Заявителем не доказано, что ЗАО "РИВАГРО", Иванников В.В., общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз - ЮГ" на момент заключения предварительного и основного договоров предполагали вероятность признания ЗАО "РИВАГРО" банкротом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считат правомерным вывод суда, что Иванников В.В. и общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная инвестиционная компания Союз - ЮГ" являются добросовестными приобретателями спорного имущества. Иных обстоятельств материалы дела не содержат.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств злоупотребления правом со стороны продавца и со стороны покупателя при заключении договоров купли-продажи земельного участка с расположенными на нем строениями от 28.11.2011 г. и договора купли - продажи строений от 28.11.2011 г., а также отсутствуют объективные доказательства того, что отчуждение имущества было произведено ответчиками по заведомо заниженной цене исключительно с целью уменьшения конкурсной массы (статья 65 АПК РФ), оснований для признания оспариваемых сделок недействительными не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспариваемые заявителем сделки соответствуют требованиям действующего законодательства и не содержит признаков недействительности (ничтожности) сделки, соответственно, требования заявителя о применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.

С учетом установленных обстоятельств в рамках рассмотрения обособленного спора о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "РИВАГРО", суд первой инстанции пришел к обоснованному и неподлежащему переоценке выводу о необоснованности заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отказать.

Определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2014 по делу N А01-1985/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить конкурсному управляющему Хасанову Р.Р. денежные средства в сумме 86823 рубля, перечисленные на депозитный счет суда за проведение судебной экспертизы платежным поручением N 175 от 25.08.2014 г.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Д.В. Николаев А.Н. Стрекачёв