Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 09АП-32491/14

город Москва

11 сентября 2014 г.

Дело N А40-78284/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2014.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Кораблевой М.С., Тихонов А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО ТГК "Измайлово" на решение Арбитражного суда города Москвы

от 02.06.2014 по делу N А40-78284/2013,

принятое судьей Березовой О.А.,

по иску ЗАО Туристские гостиничные комплексы "Измайлово"

(ОГРН 1027700216158) к Федеральному государственному бюджетному учреждению

"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757),

Правительству Москвы третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Москве,

Департамент городского имущества города Москвы,

ОАО "Городской кадастр",

об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца Иваницкая Г.В. по доверенности от 18.09.2013

от ответчиков:

Правительства Москвы Решетников Д.К. по доверенности от 24.09.2013

от третьих лиц:

ДГИМ Решетников Д.К. по доверенности от 27.12.2013

остальных лиц представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Туристские гостиничные комплексы "Измайлово" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском Филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Правительству Москвы об оспаривании кадастровой стоимости арендуемых Истцом у города Москвы по Договору аренды от 18.08.1995 N М-03-002894 земельных участков с кадастровыми N 77:03:0005001:120 и N 77:03:0005001:57 и Договору от 31.01.2007 N М-03-508000 с кадастровым N 77:03:0005001:44 по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе, владение 71, определенной на основании Постановления Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП по состоянию на 01.01.2012, и установлении кадастровой стоимости равной их рыночной стоимости, а именно: в размере 1391 173 000 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:120, 276 110 775,50 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:57, 262 996 190,10 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:44.

Решением суда от 02.06.2014 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Истцом подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неправильное применение норм материального права.

Неявившиеся участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы заявили о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Установлено, что на основании Договора аренды от 18.08.1995 N М-03-002894, заключенного на срок 49 лет, Истец арендует у города Москвы земельные участки площадью 56 300 кв.м. с кадастровым N 77:03:0005001:120 и площадью 11174,05кв.м с кадастровым N 77:03:0005001:57 по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе, владение 71, предоставленные для размещения зданий гостиницы, открытых автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, объектов культуры и искусства, офисных зданий делового и коммерческого назначения.

На основании Договора аренды от 31.01.2007 N М-03-508000, заключенного на срок 49 лет, Истец арендует у города Москвы земельный участок площадью 10643кв.м с кадастровым N 77:03:0005001:44 по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе, владение 71, предоставленный для размещения здания, расположенного на смежном участке.

Договоры аренды заключены на условиях распространения на правоотношения сторон правил, и установленных публично-правовом образованием как руководство при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, адресованных его исполнительным органам.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

В рамках полномочий, предоставленных ст. 66 Земельного кодекса РФ, Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2012, в силу которых кадастровая стоимость арендуемых Истцом земельных участков составляет: 3133 624 220 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:120, 581 330 398,21 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:57, 556 930 673,01 руб. для земельного участка с кадастровым N77:03:0005001:44.

По смыслу ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости.

На основании нормы абз. 1 ст. 24.19 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости в случае их несоответствия рыночной стоимости могут быть оспорены.

Истец полагает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость арендуемых им земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку привлеченным Истцом оценщиком определено, что рыночная стоимость арендуемых земельных участков составляет на 01.01.2012: 1391 173 000 руб. для земельного участка с кадастровым N 77:03:0005001:120, 276 110 775,50 руб. для земельного участка с кадастровым N 77:03:0005001:57, 262 996 190,10 руб. для земельного участка с кадастровым N 77:03:0005001:44, Истец требует внесения в Кадастр соответствующих сведений о кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается по следующим основаниям.

Истец, ссылающийся на то, что рыночная стоимость арендуемого им земельного участка ниже его кадастровой стоимости, должен это доказать в силу п. 1 ст. 65 АПК РФ.

Однако по настоящему делу Истцом не доказано само существование обстоятельств, при наличии которых у человека, разумно и объективно оценивающего ситуацию, могли бы возникнуть предположения о том, что арендуемый им земельный участок имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре.

Обоснованными предположения о несоответствии объявленной стоимости его имущества рыночной могут считаться в том случае, когда заинтересованному лицу стали известны случаи совершения обычных сделок (обычных, т.е. не обусловленных неординарными мотивами), по условиям которых при сравнимых обстоятельствах в отношении аналогичного имущества взимается цена, отличающаяся о той, в которую оценена стоимость имущества данного лица.

П. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Разумно предполагать нарушенным право уплачивать арендную плату или земельный налог в размере, определенном исходя из действительной стоимости оплачиваемого земельного участка, можно тогда, когда плательщику стали известны случаи, что в данной местности аналогичные земельные участки продаются и покупаются свободными от обязанности продать или купить их лицами по отличающейся цене.

Тогда, располагая сведениями о заключения соответствующих сделок, плательщик вправе самостоятельно привлечь независимого оценщика и, предоставив ему для исследования документы, доказывающие существование соответствующих сделок, получить заключение о рыночной стоимости интересуемого его земельного участка, или же, приложив вышеуказанные документы к исковому заявлению, ходатайствовать о проведении на их основе судебной экспертизы.

Тогда как по настоящему делу Истец ни в исковом заявлении, ни в последующих объяснениях не привел примера ни одного реально заключенного договора купли-продажи земельного участка, аналогичного спорному.

Исковые требования основываются только на подозрениях, не подкрепленных доказательствами, о том, что имеется вероятность несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка рыночной, при этом указанные подозрения Истца носят исключительно надуманный характер, поскольку они не подкреплены доказательствами, взятыми с реального рынка купли-продажи аналогичных земельных участков.

Однако обоснованным предположение о несоответствии установленной кадастровой стоимости земельного участка рыночной можно считать тогда, когда в его основу положены доказательства фактов свободной купли-продажи земельных участков, аналогичных спорному, по цене, отличающейся от его учетной стоимости.

Когда на основании представленных сторонами относимых и допустимых доказательств суд установит действительное существование обстоятельств, свидетельствующих о заключении в данной местности сделок с земельными участками, аналогичными спорному, по цене, отличающейся от кадастровой цены спорного участка, тогда возникает вопрос о том, чем вызвано такое несоответствие в цене спорного участка и участков, аналогичных спорному, и возникает разумные основания предположить несоответствие кадастровой цены спорного участка его рыночной цене.

Тогда для разрешения такого вопроса суд вправе назначить экспертизу, основанием для которой в силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ, если только она в силу закона не является обязательной, является появление вопросов, разрешение которых требует специальных знаний (ч. 1 ст. 82 АПК РФ); при этом следует учитывать, что споры об оспаривании результатов государственной кадастровой стоимости земельного участка не относятся к делам, для которых законом предусмотрено обязательное проведение экспертизы.

Вопросы появляются тогда, когда подтверждается существование обстоятельств, обосновывающих требования истца, но не исключается и существование обстоятельств, обосновывающих возражения ответчика, так что с уверенностью признать правоту одного из них нельзя.

Вопрос о рыночной стоимости объекта в деле, в котором предметом притязаний выступает не сам объект, а только его учетная стоимость, при том, что спорящие стороны не связаны обязательством по выкупу-продаже данного объекта, - требует разъяснения после того, как лицо, оспаривающее установленную цену, доказало, что в реально заключенных сделках с аналогичным имуществом при обычных условиях согласовывается иная цена.

Когда спорящими даны противоречивые, но равнозначные по весомости письменные и вещественные доказательства, в равной степени свидетельствующие о наличии обстоятельств, обосновывающих как требования, так и возражения сторон, то в ряде споров в зависимости от их характера разрешить коллизию способно проведение экспертизы.

Но экспертиза проводится, когда она требуется по объективным показателям, а не в силу субъективных пожеланий сторон.

По одному только подозрению истца, не подкрепленному доказательствами, свидетельствующими о не надуманном характере подозрений, проведение экспертизы ч. 1 ст. 82 АПК РФ не предусмотрено.

Однако по настоящему делу Истцом не представлено доказательств существования ни одного реально совершенного договора по продаже земельного участка, аналогичного спорному, между лицами, которые были свободны в его заключении.

Сложность доказывания обстоятельств не освобождает от бремени доказывания.

В ходе рассмотрения дела Истец не назвал ни одного лица, который, как ему стало известно, заключил договор купли-продажи земельного участка, аналогичного спорному, по цене, отличной от кадастровой цены спорного участка, с тем, чтобы суд мог оказать Истцу содействие в получении письменных доказательств такой сделки в порядке ч. 4 ст. 66 АПК РФ.

Соответственно, по настоящему делу проведение судебной экспертизы не требовалось, поскольку Истцом не было представлено доказательств разумности его подозрений в том, что кадастровая стоимость спорного участка не соответствует рыночной.

В подтверждение обоснованности заявленного иска Истец представил Отчет от 22.04.2013 N 030, выполненный привлеченными Истцом оценщиком, о рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной по состоянию на 01.01.2012.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данным Отчетом не подтверждаются доводы Истца о несоответствии кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Указанный Отчет основывается на исследовании сведений о продажных ценах на земельные участки, взятых, во-первых, из недостоверных источников, и, во-вторых, в отношении не аналогичных спорному земельных участков.

В Отчете исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из объявлений, размещенных в сети Интернет (л.д. 93-99 том 3).

Однако на основе подобных публикаций нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах в реально заключенных договорах, поскольку объявление о намерении заключить сделку юридически не связывает сделавшее его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.

В силу п. 1 ст. 437 ГК РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты.

Обязательной является публичная оферта, под которой в силу п. 2 ст. 437 ГК РФ понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Однако представленный Истцом Отчет не основывается на сделанных определенными лицами обязательных для них публичных офертах.

Кроме того, размещенные в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку, невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности.

Содержание объявлений, приглашающих неопределенный круг лиц делать оферты, в силу закона не подлежит проверке на предмет его достоверности владельцами Интернет-сайтов, на которых объявления размещены, или владельцами печатных издательств, в которых объявления опубликованы.

Ни исключена ситуация, когда в целях создания видимости существования на рынке "нужной" цены недобросовестные лица специально будут опубликовывать предложения о продаже, не имея ни только намерения продать, но и возможности продать (не обладая могущим быть проданным товаром).

При этом в объявлениях, на которых основывается представленный Истцом Отчет, нет сведений, по которым мог бы быть проверен (учитывая общедоступность сведений, внесенных в ЕГРП), хотя бы факт существования объектов, о сделках с которыми объявлено (т.е. не указаны индивидуализирующие признаки объектов).

Следовательно, представленный Истцом Отчет не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, поскольку невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу Отчета.

Тогда как п. 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 на основании ст. 20 ФЗ от 29.07.1998 N135-ФЗ, предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям в т.ч. достоверности, т.е. позволять пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, сведения о рекламируемых предложениях, приведенные в публикациях, на которых основываются представленный Истцом Отчет, свидетельствуют о том, что они не могут быть оценены как аналогичные спорному земельному участку.

Так, привлеченный Истцом оценщик установил стоимость спорных земельных участков на основе 4-х рекламных предложений, предметом всех которых является предложение о продаже не права собственности, а права долгосрочный аренды (49 лет) на земельный участок (л.д.106 том 3).

Следовательно, представленный Истцом Отчет не является и относимым, поскольку основывается на сведениях о ценах сделок с объектами, не аналогичными спорному.

При таких обстоятельствах, поскольку Истец не доказал, что его право нарушено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2014 по делу N А40-78284/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов