Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г. N 01АП-4479/14

11 сентября 2014 г.

Дело N А79-904/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Кузнецова В.И., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-904/2014, принятое судьей Цветковой С.А., по иску открытого акционерного общества "Аптека N81", Чувашская Республика, г.Чебоксары (ОГРН 1092130005550, ИНН 2130057770), к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, Чувашская Республика, г. Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), обществу с ограниченной ответственностью "Хамар-ял", Чувашская Республика, г. Чебоксары (ОГРН 1122130009682, ИНН 2130107051), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "УК Текстильщик", Чувашская Республика, г.Чебоксары (ОГРН 1062128108932), о переводе прав и обязанностей.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" - не явился, извещен надлежащим образом;

от открытого акционерного общества "Аптека N 81" - директор Фролова О.Н. на основании приказа от 24.10.2011 N 1, Ильин В.В. на основании доверенности от 10.01.2014 (сроком действия 1 год);

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Карымов П.А. на основании доверенности от 09.01.2014 N 039-1 (сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "УК Текстильщик" - не явился, извещен надлежащим образом.

Открытое акционерное общество "Аптека N 81" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, обществу с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" о переводе права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения N 1 площадью 165,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Декабристов, д. 33. Исковые требования основаны на статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Решением от 02.06.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил заявленные требования истца в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель пояснил, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей за пользование нежилым помещением, о чем также свидетельствует определение суда от 25.10.2011 о прекращении производства по делу N А79-8444/2011 по иску Комитета об отыскании арендных платежей, в связи с чем истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды спорного помещения.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пояснениях от 29.08.2014 поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Хамар-ял" и просил ее удовлетворить. Заявитель считает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права.

По мнению Комитета, суд первой инстанции необоснованно применил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73. Суд не учел отказ ОАО "Аптека N 81" (победителя аукциона) от заключения договора аренды по итогам аукциона. Полагает, что отказ арендатора от договора аренды и от заключения договора на новый срок, а также последующее требование о переводе прав и обязанностей по новому договору аренды, заключаемому по итогам аукциона от 20.09.2013, является недобросовестным осуществлением гражданских прав (злоупотреблением правом), установленных статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из представленных в материалы дела справок и лицевой карточки о задолженности по договору аренды от 16.06.2008 N 1246 видно, что истец постоянно нарушал условия договора аренды об оплате арендных платежей, эксплуатационные расходы в период с мая по декабрь 2013 года не оплачивались, по состоянию на 26.08.2014 истец имеет задолженность по арендной плате в размере 78 151 руб. 37 коп.

Открытое акционерное общество "Аптека N 81" в отзыве на апелляционную жалобу от 03.09.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснило, что возникшая ранее задолженность связана с недобросовестным поведением арендодателя, который не реагировал на просьбу провести зачет суммы внесенной нами задатка в размере 66 000 руб. за участие в аукционе в счет оплаты арендных платежей по договору аренды от 16.06.2008 N 1246.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 04.09.2014 (протокол судебного заседания от 04.09.2014).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от 16.06.2008 N 1246 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель), при участии балансодержателя передал ОАО "Аптека N81" (арендатору) объект, представляющий собой согласно описанию (приложению N 1 к договору) нежилое помещение N 1 площадью 165,7 кв.м, расположенное в подвале и на первом этаже многоквартирного дома N 33 по ул. Декабристов в г.Чебоксары.

Срок аренды установлен сторонами по 15.06.2013 (приложение N 2 к договору).

Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке 07.07.2009.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 16.06.2008.

Письмами от 16.04.2013 N 3, от 19.06.2013 N 32, от 20.06.2013 арендатор обращался к арендодателю по вопросу продления срока аренды.

В письме от 22.04.2013 N 039-2486 Комитет сообщил истцу о выставлении права на заключение договора аренды на продажу на аукционе в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положением о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности города Чебоксары, утвержденным Чебоксарским городским собранием депутатов от 25.11.2010 N 42 и предложил истцу принять участие в аукционе на право заключения договора аренды.

Письмом от 21.06.2013 N 039-3781, адресованным истцу, Комитет указал ОАО "Аптека N 81", что оно является победителем аукциона, состоявшегося 20.06.2013 по спорному нежилому помещению, и с ним будет заключен договор аренды через 10 дней со дня размещения информации на официальном сайте торгов о результатах аукциона.

28.05.2013 на основании распоряжения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары от 24.05.2013 N 367-р аукционной комиссией на официальном сайте торгов опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Декабристов, 33 (нежилое помещение N 1 общей площадью 125,1 кв.м, целевое назначение: аптека), начальная (минимальная) цена торга составила 33 000 руб. ОАО "Аптека N81" приняло участие в указанных торгах.

Согласно протоколу проведения открытого аукциона от 20.06.2013 победителем аукциона по лоту N 1 признано ОАО "Аптека N 81", предложившее наибольшую цену (71 280 руб.).

Письмом от 18.07.2013 N 33, полученным Комитетом 22.07.2013, ОАО "Аптека N 81" просило расторгнуть ранее заключенный договор аренды нежилого помещения от 16.06.2008 N 1246 в связи с изменением размера арендной платы. Договор по итогам аукциона заключен не был.

В связи с отказом ОАО "Аптека N 81" от заключения договора аренды 27.08.2013 аукционной комиссией повторно опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по лоту N 18 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Декабристов, 33 (нежилое помещение N 1 общей площадью 165,7 кв.м, с целевым назначением: "административно-бытовое, торговое, складское, для предоставления услуг в соответствии с требованиями надзорных органов"), начальная цена торга составила 33 000 руб. ОАО "Аптека N81" также являлось участником аукциона.

Победителем открытого аукциона по лоту N 18 признано ООО "Хамар-ял", предложившее наибольшую цену - 34 650 руб., которое подписало с Комитетом договор аренды без номера и даты, сроком действия до 2018 года (протокол от 20.09.2013). Регистрация договора не произведена.

Письмом от 30.09.2013 N 039-6284 арендодатель уведомил истца о прекращении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2008 N1246 и просил освободить арендуемое помещение в срок до 14.10.2014.

Полагая, что ОАО "Аптека N 81" имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что отказ истца от заключения договора аренды по итогам аукциона, состоявшегося 20.06.2013, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны указанного лица в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данный отказ был обусловлен значительным превышением стоимости аренды, определенной по итогам торгов (71 115 руб.), по сравнению как с действующим договором аренды, так и с условиями договора, заключенного с ООО "Хамар-ял" (34 650 руб.). Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате на момент обращения с предложением о продлении договора аренды на новый срок, а также на момент рассмотрения спора.

Наряду с этим при принятии оспариваемого судебного акта судом первой инстанции не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, между сторонами с 2008 года состоялись отношения по аренде муниципального нежилого помещения N 1 площадью 165,7 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже многоквартирного дома N 33 по ул. Декабристов в г.Чебоксары, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора аренды от 16.06.2008 N 1246 определен сторонами по 15.06.2013.

До истечения срока действия договора общество извещало арендодателя о намерении продолжить использование нежилого помещения на основании договора аренды.

По окончании срока действия договора аренды от 16.06.2008 N 1246 Комитет сообщил истцу о выставлении права на заключение договора аренды на продажу на аукционе (письмо от 22.04.2013 N 039-2486).

20.06.2013 проведен аукцион право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Декабристов, 33 (нежилое помещение N 1 общей площадью 125,1 кв.м, целевое назначение: аптека).

Письмом от 21.06.2013 N 039-3781, адресованным истцу, Комитет указал ОАО "Аптека N 81", что оно является победителем аукциона, состоявшегося 20.06.2013 по спорному нежилому помещению, и с ним будет заключен договор аренды через 10 дней со дня размещения информации на официальном сайте торгов о результатах аукциона.

Однако от заключения договора по итогам аукциона ОАО "Аптека N 81" отказалось, что им не отрицается.

Предметом настоящего спора явилось требование общества о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенного по результатам повторного аукциона с ООО "Хамар-ял".

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Как видно из материалов дела, в том числе справок и лицевой карточки о задолженности по договору аренды от 16.06.2008 N 1246, ОАО "Аптека N 81" допускались просрочки во внесении арендной платы. Данные обстоятельства также следуют из вступившего в законную силу определения от 25.10.2011 о прекращении производства по делу N А79-8444/2011 по иску Комитета к обществу об отыскании арендных платежей. Производство по делу прекращено в связи с отказом Комитета от иска ввиду оплаты обществом задолженности. Наличие просрочки по оплате арендных платежей истцом не оспаривалось.

По пояснению Комитета, по состоянию на 26.08.2014 за истцом числится задолженность по арендной плате в размере 78 151 руб. 37 коп. Кроме того, истцом также нарушены условия договора аренды об оплате эксплуатационных расходов в период с мая по декабрь 2013 года.

Поскольку общество не подтвердило надлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды от 16.06.2008 N 1246, вывод суда об отсутствии задолженности по арендной плате на момент обращения с предложением о продлении договора аренды на новый срок не соответствует изложенным обстоятельствам дела.

Довод истца о том, что он не может быть признан недобросовестным арендатором, поскольку не имел задолженности по арендным платежам (на дату окончания срока действия договора), подлежит отклонению как не подтвержденный документально. Как указывалось выше, у общества в период действия договора аренды имелась задолженность по арендной плате.

Указание заявителя жалобы на то, что возникшая ранее задолженность связана с недобросовестным поведением арендодателя, который не реагировал на просьбу провести зачет суммы внесенной нами задатка в размере 66 000 руб. за участие в аукционе в счет оплаты арендных платежей по договору аренды от 16.06.2008 N 1246, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку ОАО "Аптека N 81" признано победителем по указанным торгам и само отказалось от заключения договора аренды.

Оснований для произведения зачета по уплаченному задатку у Комитета не имелось ввиду отсутствия оснований для возврата задатка.

Неправомерен и вывод суда первой инстанции о том, что отказ истца от заключения договора аренды по итогам аукциона, состоявшегося 20.06.2013, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны указанного лица в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что начальная цена аукциона, состоявшегося 20.06.2013, была определена в размере 33 000 руб. Цена в размере 71 280 руб. предложена самим обществом.

Поскольку ОАО "Аптека N 81" отказалось от заключения договора аренды, оснований для защиты его преимущественного права у суда не имелось.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом установленных обстоятельств ОАО "Аптека N 81" не является добросовестным арендатором по ранее заключенному с комитетом договору.

Оценив представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимых условий для реализации истцом (прежним арендатором) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

В связи с изложенными обстоятельствами решение суда от 02.06.2014 подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования открытого акционерного общества "Аптека N 81" - оставлению без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из изложенного расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на истца, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с открытого акционерного общества "Аптека N 81" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял".

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.06.2014 по делу N А79-904/2014 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований открытому акционерному обществу "Аптека N 81" отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Аптека N 81" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

В.И. Кузнецов Е.Н. Наумова