Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2014 г. N 07АП-7384/14

г. Томск

15 сентября 2014 г.

Дело N А03-10296/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.О. Смолиным,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явился (извещен),

от ответчика - Кутляров Д.В. по доверенности от 14.07.2013, паспорт, Ануфриева Н.В. по доверенности от 13.08.2013, паспорт,

от третьих лиц - не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Потребительского жилищно-накопительного кооператива "Наш дом" (рег.N 07АП-7384/14)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 10 июня 2014 года по делу N А03-10296/2011 (судья Е.А. Сосин)

по иску Потребительского жилищно-накопительного кооператива "Наш дом", г. Бийск (ОГРН 1032201643330, ИНН 2204012960),

к Обществу с ограниченной ответственностью "СКД", г. Бийск (ОГРН 1022200554694, ИНН 2227011434),

о признании недействительными сообщений об изменении стоимости и об обязании внести изменения в проектную декларацию,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Кодисето", г. Бийск; Администрация г. Бийска Алтайского края, г. Бийск,

УСТАНОВИЛ:

Потребительский жилищно-накопительный кооператив "Наш дом" (далее - ПЖНК "Наш дом") обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СКД" (далее - ООО "СКД") о признании недействительными сообщений: 1) от 21.12.2010 об увеличении с 21.02.2011 стоимости одного квадратного метра при строительстве пятиэтажного жилого дома по ул.Советская 211/5 по договору N 02 от 31.07.2007 о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома до 18 450 руб.; 2) от 21.03.2011 об увеличении с 21.05.2011 стоимости одного квадратного метра при строительстве пятиэтажного жилого дома по ул.Советская 211/5 по договору N 02 от 31.07.2007 о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома до 21 000 руб.; а также об обязании ООО "СКД" внести изменения в проектную декларацию, а именно, внести изменения в графу "иные сделки, связанные с привлечением денежных средств для строительства", фразу "договор N 02 от 314 июля 2007 года о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома, заключенный с потребительским жилищно-накопительным кооперативом "Наш дом" (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Кодисето", Администрация г. Бийска Алтайского края.

Исковые требования мотивированы тем, что сообщения ответчика от 21.12.2010 и от 21.03.2011 об увеличении стоимости одного квадратного метра являются недействительными, как не соответствующие условиям договора и положениям статей 424, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; поскольку повышение стоимости строительства одного квадратного метра квартир необоснованно, и не соответствует условиям договора и требованиям закона, то договор N 02 от 31.07.2007 о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома является действующим на условиях строительства за один квадратный метр квартир по цене 14000 рублей. Кроме того, ответчик, в нарушение положений статьи 21 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", не внес в проектную декларацию сведений о заключенном между истцом и ответчиком договоре.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10 июня 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, Потребительский жилищно-накопительный кооператив "Наш дом" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод суда о том, что к договору N 02 от 31.07.2007 о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома не применимы требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ является специальным по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Договор долевого участия в строительстве имеет ту же самую правовую природу - это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, на договор долевого участия распространяется действие норм Гражданского кодекса Российской Федерации о купли-продаже в той части, в которой данные отношения не урегулированы специальным законом.

Общество с ограниченной ответственностью "СКД" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика против доводов жалобы возражали, по основаниям, указанным в отзыве, просили оставить решение без изменения, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы ПЖНК "Наш дом".

Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, истец и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, что в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его изменения.

Из материалов дела следует, что между ПЖНК "Наш дом" (инвестором) и ООО "СКД" (застройщиком) заключен договор о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома N 02 от 31.07.2007.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора его предметом является сотрудничество сторон по целевому финансированию строительства кооперативного пятиэтажного жилого дома квартирного типа по адресу: г. Бийск, южнее дома по ул. Советская 211/2, в соответствии с разработанным проектом, ориентировочной общей площадью квартир 2 700 кв.м., на земельном участке площадью 703,35 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора, участие инвестора в строительстве данного жилого дома квартирного типа осуществляется ежемесячным внесением финансовых средств с момента подписания "Графика финансирования" до готовности дома в эксплуатацию. Общая ориентировочная стоимость финансируемых инвестором квартир данного жилого дома определена в сумме 37 800 000 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра 14000 руб. Застройщик имеет право изменять стоимость одного кв.м, с учетом инфляционных процессов из сложившихся на рынке строительных материалов и иных объективных факторов, влияющих на себестоимость строительства. Согласие инвестора на изменение стоимости строительства не требуется. В случае удорожания стоимости строительства застройщик обязан за два месяца уведомить об этом инвестора. Стоимость одного кв.м., проплаченного инвестором до изменения Приложения N 2 изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1.3 договора ежемесячные платежи инвестора устанавливаются Графиком финансирования (Приложение 1 к Договору), являющимся неотъемлемой частью Договора.

Начало строительства жилых домов - июль 2007 года. Срок сдачи объекта - момент подписания акта Государственной комиссии, но не позднее 15.11.2009 (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 1.7 договора все построенные и полностью проплаченные в результате целевого финансирования Инвестором квартиры данного жилого дома являются собственностью инвестора - ПЖНК "Наш дом".

Разделом 3 договора определён порядок внесения целевых взносов. Так, инвестор осуществляет целевое финансирование 100% общей площади строящихся квартир данного жилого дома путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика по выставленным и согласованным с инвестором счетам-фактурам и согласованным "Графиком финансирования". При этом подвальное помещение после строительства данного дома на 100% переходит в собственность застройщика (в счет оплаты инвестором проектно-сметной документации, изыскательских работ и аренды земельного участка), все жилые помещении (квартиры) на 100% принадлежат инвестору. Инвестор имеет право по согласованию с застройщиком самостоятельно приобретать на рынке строительных и отделочных материалов необходимые строительные и отделочные материалы и передавать их застройщику для ведения работ по строительству данного кооперативного дома, в счет общей стоимости строительства данного дома.

21.12.2010 ООО "СКД" в адрес ПЖНК "Наш дом" направлено сообщение об увеличении стоимости одного квадратного метра при строительстве пятиэтажного жилого дома по ул. Советская 211/5 Блок "Б" с 21.02.2011 до 18 450 руб., застройщик увеличение стоимости обосновал увеличением затрат на строительство.

21.03.2011 ООО "СКД" в адрес ПЖНК "Наш дом" направил сообщение об увеличении стоимости одного квадратного метра при строительстве пятиэтажного жилого дома по ул. Советская 211/5 Блок "Б" с 21.05.2011 до 21 000 руб., застройщик увеличение стоимости обосновал инфляцией и увеличением затрат на строительство (т. 1 л. д. 19-20).

ПЖНК "Наш дом" в письме от 20.04.2011 просил застройщика представить экономическое обоснование увеличения стоимости квадратного метра жилой площади до сумм, указанных в сообщениях от 21.12.2010 и от 21.03.2011.

В ответе от 11.03.2011 ООО "СКД" указало, что стоимость одного квадратного метра в размере 21 000 руб. установлена застройщиком с 21.05.2011 (14 000 руб. *1,5) и обусловлена уровнем инфляции по Алтайскому краю с июля 2007 г. по апрель 2011 г. (1,518 раз).

Полагая, что указанные сообщения противоречат условиям договора и положениям статей 424, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что оспариваемые истцом сообщения от 21.12.2010 и от 21.03.2011 не противоречат условиям заключенного между сторонами договора и действующему законодательству, при этом, суд пришел к выводу о том, что договор N 02 от 31.07.2007 по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и положения Закона N 214-ФЗ к нему не применимы, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о внесении изменений в проектную декларацию на основании статьи 21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции соответствующими действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара.

Ка указано выше, согласно пункту 1.2 договора застройщик имеет право изменять стоимость одного квадратного метра, с учетом инфляционных процессов из сложившихся на рынке строительных материалов и иных объективных факторов, влияющих на себестоимость строительства. Согласие инвестора на изменение стоимости строительства не требуется. В случае удорожания стоимости строительства застройщик обязан за два месяца уведомить об этом инвестора. Стоимость одного квадратного метра, проплаченного инвестором до изменения Приложения N 2 изменению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции, оценив оспариваемые истцом сообщения от 21.12.2010 и от 21.03.2011, исходя из условий, заключенного между сторонами договора от 31.07.2007 N 02, и положений законодательства, пришел к выводу об отсутствии основания для признания сообщений недействительными, а об отсутствии оснований для внесения изменений в проектную декларацию.

В отношении требования апелляционной жалобы об изменении мотивировочной части обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В решении Арбитражного суда Алтайского края от 10.07.2014 действительно сделан вывод о том, что заключенный сторонами договор N 02 от 31.07.2007 по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем требования, основанные истцом на нормах Закона N 214-ФЗ, не подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом следует учитывать, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Сделанный судом первой инстанции вывод о неприменении в рамках данного дела положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является обоснованным, так как в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан при принятии решения оценить какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а истец основывал свое требование о внесении изменений в проектную декларацию именно на Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Как следует из предмета заключенного между сторонами договора о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома N 02 от 31.07.2007, он является смешанным договором, содержащим условия договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, договора подряда и простого товарищества, и не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве, поскольку не содержит в себе обязательных условий договора долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Условия договора об объекте строительства не позволяют определить ни его площадь, ни количество квартир, подлежащих передаче инвестору, ни площадь подвальных помещений, подлежащих передаче застройщику.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности (пункты 1, 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что вывод суда первой инстанции сделан в пределах предмета заявленного истцом требования о внесении изменений в проектную декларацию.

В соответствии с изложенным довод заявителя апелляционной жалобы о неприменении судом подлежащих применению положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Оснований для изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции не имеется.

В остальной части решение суда заявителем жалобы не оспаривается. Ввиду отсутствия со стороны участвующих в деле лиц возражений против проверки решения суда в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверку решения суда в остальной части не производит.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд правильно установил фактические обстоятельства дела и дал верную оценку представленным доказательствам. Нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 10 июня 2014 года по делу N А03-10296/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

М.Ю. Кайгородова Д.Г. Ярцев