Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 г. N 19АП-4558/14

город Воронеж

9 сентября 2014 г.

Дело N А35-11057/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 2 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 сентября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Протасова А.И.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Курсккоммунэнергосервис": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 09.06.2014 по делу N А35-11057/2013 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Курсккоммунэнергосервис" (ОГРН 1064632014260) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614) об оспаривании решения, третье лицо: администрация поселка Иванино Курчатовского района Курской области, Сливкин Кирилл Васильевич,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Курсккоммунэнергосервис" (далее - ООО "Курсккоммунэнергосервис", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным решения Управления от 25.10.2013 об отказе в государственной регистрации и в выдаче свидетельства права собственности ООО "Курсккоммунэнергосервис" на трансформаторную подстанцию (ТП)7, назначение: нежилое. Общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность: 2, расположенную по адресу: Россия, Курская область, пгт Иванино, Курчатовский район, пер. Советский; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Курсккоммунэнергосервис" на трансформаторную подстанцию (ТП)7, назначение: нежилое. Общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность: 2, расположенную по адресу: Россия, Курская область, пгт Иванино, Курчатовский район, пер. Советский, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Определением арбитражного суда от 27.01.2014 Администрация была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда от 09.06.2014 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что земельный участок, занимаемый под трансформаторной подстанцией и необходимый для ее использования, Обществу не отчуждался.

Ссылается на то, что при проверке законности сделки государственный регистратор проверяет, в том числе, соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Считает, что несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено, как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Указывает на то, что нормы законодательства о приватизации, в данном случае, имеют приоритет перед нормами ГК РФ, поскольку являются специальными и регулируют более узкую область общественных отношений.

Считает, что договор купли-продажи муниципального имущества от 05.02.2013 не может являться основанием возникновения у заявителя права собственности на спорное помещение.

Доводы отзыва Общества на апелляционную жалобу сводятся к тому. что Администрация, являясь распорядителем муниципального имущества, вправе была заключить договор купли-продажи трансформаторной подстанции.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:12:050105:33, общей площадью 5009 кв.м., с разрешенным использованием - для размещения гостиницы зарегистрировано за гражданином Сливкиным Кириллом Васильевичем.

Между Администрацией и ООО "Курсккоммунэнергосервис" 05.02.2013 заключен договор купли-продажи от 05.02.2013, предметом которого является имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования "поселок Иванино" Курчатовского района Курской области - трансформаторная подстанция (ТП)7, назначение: нежилое, общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность 2, с расположенным в нем оборудовании (ТП 10/0,4 кВт) трансформатор силовой ТМ315 кВА зав.N 52811 года ввода в эксплуатацию 1967, комплект оборудования распредустройства 0,4/10кВ, расположенная по адресу: Курская область, Курчатовский район, пгт Иванино, пер. Советский, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.05.2012 сделана запись регистрации N 46-46-13/005/2012-518, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46 АМ N 005095.

Договор купли-продажи от 05.02.2013 был заключен по итогам проведения 21.01.2013 открытых торгов по продаже муниципального имущества, результаты которого отражены в протоколе N 2 заседания комиссии по проведению открытых торгов.

Администрацией и ООО "Курсккоммунэнергосервис" 20.02.2013 подписан акт приема передачи имущества по договору купли-продажи от 05.02.2013.

Администрацией и ООО "Курсккоммунэнергосервис" 27.08.2013 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 05.02.2013, согласно которому пункт 1 договора, в котором содержится описание предмета договора, дополнен следующими словами: "Трансформаторная подстанция (ТП) 7 находится на земельном участке площадью 5 009 кв.м. с кадастровым номером 46:12:050105:33".

ООО "Курсккоммунэнергосервис" 23.04.2013 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на трансформаторную подстанцию (ТП)7, назначение: нежилое, общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность 2, расположенную по адресу: Курская область, Курчатовский район, пгт Иванино, пер. Советский, и о выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности были представлены следующие документы: платежное поручение N 384 от 20.03.2013, доверенность нотариальная от 08.11.2010, справка N 63 от 08.02.2013, акт приема-передачи от 20.02.2013, договор купли-продажи от 05.02.2013, решение единственного участника ООО "Курсккоммунэнергосервис" N 2 от 15.02.2010, решение единственного участника ООО "Курсккоммунэнергосервис" от 15.02.2013.

Заявителем в Управление 06.09.2013 представлены дополнительные документы, а именно: заявление ООО "Курсккоммунэнергосервис" от 06.09.2013, доверенность нотариальная от 08.11.2010, дополнительное соглашение от 27.08.2013 к договору купли-продажи от 05.02.2013.

Управлением 26.09.2013 принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности ООО "Курсккоммунэнергосервис" на недвижимое имущество.

Сообщением N 13/017/2013-575 от 29.10.2013 Управление уведомило ООО "Курсккоммунэнергосервис" об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "Курсккоммунэнергосервис" на трансформаторную подстанцию (ТП)7, назначение: нежилое, общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность 2, расположенную по адресу: Курская область, Курчатовский район, пгт Иванино, пер. Советский, на основании абзаца 10 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В обоснование правомерности оспариваемого отказа в государственной регистрации права собственности Управление ссылалось на положения части 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

ООО "Курсккоммунэнергосервис" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, полномочиями на проверку иных обстоятельств регистрирующий орган в данном случае не наделен.

Регистрирующим органом установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:12:050105:33, общей площадью 5009 кв.м., с разрешенным использованием - для размещения гостиницы, на котором расположена подстанция, зарегистрировано за гражданином Сливкиным Кириллом Васильевичем.

С учетом данного обстоятельства, как следует из пояснений Управления, у регистратора возникли сомнения о достоверности сведений, указанных в заявлении ООО "Курсккоммунэнергосервис" и представленных для государственной регистрации документах, а именно о наличии у Общества оснований для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела, право собственности на трансформаторную подстанцию перешло к ООО "Курсккоммунэнергосервис",

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2012, земельный участок площадью 5009 кв.м. с кадастровым номером 46:12:050105:33 принадлежит на праве собственности Сливкину Кириллу Васильевичу.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с частью 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости; переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (часть 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1 статьи 552 ГК РФ).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (часть 2 статьи 552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 статьи 552 ГК РФ).

В свою очередь, Сливкин К.В. как собственник земельного участка, в силу положений действующего гражданского законодательства, вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащем ему на праве собственности земельным участком по своему усмотрению способом, не нарушающим действующего законодательства, а также прав и законных интересов третьих лиц.

Согласно письменным пояснениям Администрации, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с момента приобретения прав собственности на здание трансформаторной подстанции (ТП) 7, назначение: нежилое, общей площадью 25 кв.м., инвентарный номер 38:221:002:000086970, литер В, этажность 2, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 46:12:050105:33, общей площадью 5009 кв.м., расположенном по адресу: Курская область, Курчатовский район, пгт Иванино, пер. Советский, принадлежащему Сливкину К.В., между собственниками объектов недвижимости фактически сложился порядок пользования земельным участком, при котором Администрация безвозмездно и беспрепятственно имела доступ к земельному участку, занятому трансформаторной подстанцией и использовала часть земельного участка, занятого трансформаторной подстанцией, для ее обслуживания. Согласно пояснениям заявителя, трансформаторная подстанция является действующей и обслуживалась Администрацией в период до ее продажи, что не опровергнуто.

Указанные условия пользования частью земельного участка, определенные по соглашению между собственником земельного участка и Администрацией как собственником расположенной на земельном участке трансформаторной подстанции, не противоречат положениям части 1 статьи 35 РФ, части 1 статьи 271 ГК РФ, иным нормам земельного и гражданского законодательства Российской Федерации.

С учетом положений части 3 статьи 552 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Администрация, являясь распорядителем муниципального имущества, вправе была заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - трансформаторной подстанции (ТП)7, находящегося в муниципальной собственности, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 46:12:050105:33, принадлежащем на праве собственности физическому лицу - Сливкину К.В., без согласия собственника данного земельного участка, с учетом существующего фактического соглашения о порядке пользования соответствующей частью указанного земельного участка, поскольку это не противоречило условиям использования Администрацией части земельного участка.

Принимая во внимание, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:12:050105:33, на котором расположена трансформаторная подстанция (ТП)7, принадлежит на праве собственности физическому лицу - Сливкину К.В., о чем имеется регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют как правовые и фактические основания для государственной регистрации права собственности на данный земельный участок за ООО "Курсккоммунэнергосервис".

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договор купли-продажи от 05.02.2013, заключенный между Администрацией и ООО "Курсккоммунэнергосервис", предметом которого является трансформаторная подстанция (ТП)7, равно как и предшествующая сделка приватизации земельного участка между Администрацией и Сливкиным К.В., не являются предметом рассмотрения в рамках настоящего дела.

Действующее законодательство не исключает возможность нахождения объекта недвижимости на чужом земельном участке.

Договор купли-продажи не признан недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно не лишен юридической силы.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционная жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 09.06.2014 по делу N А35-11057/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта