Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2014 г. N 07АП-7210/14

г. Томск

4 сентября 2014 г.

Дело N А27-1034/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И.

судей: Афанасьевой Е.В., Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аюшевым Д.Н.,

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-7210/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2014 по делу N А27-1034/2014 (судья Ходякова О.С.)

по иску комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН

1024200702569, ИНН 4200000478)

к обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" (ОГРН 1064205110089, ИНН 4205109101)

о взыскании 559 365 руб. 08 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Строй" (далее - общество, ответчик) о взыскании 502 385 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2013 по 28.02.2014, 56 979 руб. 89 коп. пени за период с 17.08.2010 по 28.02.2014, всего 559 365 руб. 08 коп..

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением, комитет в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование подателем указано, что соглашение от 11.09.2013 о расторжении договора аренды N 07-08-С/10 от 06.08.2010с 15.08.2013 является недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации. Поэтому, по мнению комитета, ответчик обязан оплачивать использование земельного участка и вносить арендную плату в соответствии с действующим законодательством.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела следует, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 06.08.2010 N 07-08-С/10 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0501009:781 общей площадью 21 718 кв.м, находящегося по адресу: г.Кемерово, Центральный район, северо-западная часть микрорайона N 7б, для строительства многоквартирных жилых домов (стр. N 2-1; 2-2; 2-3; 2-4; 2-4а; 2-5; 2-6; 2-7) со встроено-пристроенными помещениями в составе: отделение связи, отделение милиции, аптеки, универсальный магазин и помещениями общественно-административного назначения.

Срок действия договора установлен с момента его заключения до 30.07.2011. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка с 14.07.2010 (пункты 2.1, 2.3. договора).

В приложении "Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 06.08.2010 N 07-08-С/10" указано, что расчёт арендной платы произведён на основании отчёта об оценке рыночной стоимости арендной платы от 05.08.2010 N 55-08-2010, с 14.07.2010 арендная плата составляет 76 718 руб. 92 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 23.10.2010 срок действия договора продлен до 15.07.2012. Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.10.2010.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия основания для удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности в связи с прекращением действия рассматриваемого договора аренды с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирных домах и наличия переплаты по арендным платежа.

Апелляционный суд поддерживает выводы арбитражного суда, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается подателем жалобы, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501009:781, площадью 21 718 кв. м сформирован для проектирования и строительства нескольких жилых домов со встроенными-пристроенными помещениями.

Объекты вводились в эксплуатацию отдельными этапами (09.08.2012, 28.06.2013 первая очередь и 28.06.2013 вторая очередь).

Согласно разрешению N RU 42305000-52, выданному Администрацией города Кемерово 09.08.2012, ответчику было разрешено ввести в эксплуатацию объекты (первый этап строительства): жилой дом N 2-1, пристроенное нежилое помещение N 2-2, жилой дом N 2-3, расположенные по адресам: г.Кемерово, просп.Притомский,7/5, 7, 7/1 соответственно; разрешению N RU 42305000-49 от 28.06.2013 на ввод в эксплуатацию объектов первой очереди - жилой дома N 2-7 и пристроенное нежилое помещение N 2-4а, расположенные по адресу: г.Кемерово, просп. Притомский, 7/6, 7/2 соответственно, разрешению N RU 42305000-53 от 28.06.2013 на ввод в эксплуатацию объектов второй очереди - жилой дом N 2-4, жилой дом N 2-6, пристроенное нежилое помещение N 2-5, расположенные по адресу: г.Кемерово, прост. Притомский, 7/3, 7/7, 7/4 соответственно.

Выписками из ЕГРП от 23.04.2014 подтверждается, что право собственности дольщиков на жилые помещения в жилом доме по пр.Притомскому, д.7/1 было зарегистрировано 12.12.2012, в жилом доме по пр.Притомскому, д.7/5 - 19.12.2012, в жилом доме по пр.Притомскому, д.7/3 - 11.09.2013, в жилом доме по пр.Притомскому, д.7/7 - 18.09.2013, в жилом доме по пр.Притомскому, д.7/6 - 12.09.2013.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив, что 12.12.2012, 19.12.2012, 11.09.2013 и 12.09.2013 произведена государственная регистрация права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах, находящихся на спорном земельном участке, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о том, что с указанного момента договор аренды считается прекратившим свое действие в отношении части земельного участка, занимаемой жилыми домами с встроенным помещением первого этапа строительства, а в дальнейшем первой и второй очередей строительства; арендные отношения с обществом в части земельного участка, занимаемого объектами первого этапа строительства, прекратились с 12 декабря и 19 декабря 2012 года, пользование ответчиком таким земельным участком по вышеизложенным основаниям отсутствует, как и обязанность по внесению платы за пользование.

При таких обстоятельствах, заключение между сторонами соглашения от 11.09.2013 о расторжении договора аренды с 11.09.2013, правового значения не имеет.

Суд первой инстанции обоснованно, при определении наличия или отсутствия задолженности по арендным платежам, произвел расчет, исходя из пропорции площади участка и площади объектов, строительство которых не завершено, до момента первой регистрации права собственности на помещения в каждом многоквартирном жилом доме.

Установив наличие у общества переплаты по арендным платежам на 01.08.2013, арбитражный суд сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований комитета.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.06.2014 по делу N А27-1034/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю. Киреева