Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 05АП-10323/14

г. Владивосток

16 сентября 2014 г.

Дело N А51-27514/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 09 сентября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир",

апелляционное производство N 05АП-10323/2014

на решение от 27.06.2014

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424)

к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир"

о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек,

при участии:

от истца: представитель Королев А.Н., доверенность от 01.11.2013 сроком действия на пять лет, паспорт;

от ответчика: представитель Савченкова Е.В., доверенность от 19.01.2014 сроком действия на три года, паспорт;

от третьего лица: представитель Родин А.Л., доверенность от 01.11.2013 сроком действия на пять лет, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (далее - истец, ООО "Восток-Авто-Бир") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (далее - ответчик, ООО "Хозрасчетный участок производителя работ") об обязании зарегистрировать переход права собственности от ответчика к истцу на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11, и земельного участка с кадастровым (или условным) номером объекта 25:28:040011:581, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир столярный цех (лит. 3) (далее - спорные объекты, объекты недвижимости), об обязании ответчика передать истцу земельный участок с кадастровым (или условным) номером объекта 25:28:040011:581, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир столярный цех (лит. 3) (далее - спорный земельный участок, земельный участок), о признании пункта 5.2.4 договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 (далее договор от 05.03.2009) - номер регистрации 25-25/019/2009 401 от 12.05.2009 недействительным, о взыскании с ответчика 2 958 652 рублей 92 копеек неосновательного обогащения ответчика за счет истца, сложившегося из суммы излишне внесенной истцом за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 платы по договору от 05.03.2009.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил зарегистрировать переход права собственности от ответчика к истцу на объекты недвижимости по договору от 05.03.2009, обязать ответчика передать истцу спорный земельный участок, взыскать с ответчика 2 958 652 рубля 92 копейки неосновательного обогащения. Арбитражный суд Приморского края принял уточнения исковых требования ООО "Восток-Авто-Бир", поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" 20.01.2014 обратился в суд первой инстанции со встречными исковыми требованиями к ООО "Восток-Авто-Бир" о взыскании 817 229 рублей, в том числе 785 905 рублей неосновательного обогащения истца по первоначальному иску за счет ответчика, складывающего из стоимости владения и пользования истцом без правовых оснований спорным земельным участком за период с 01.01.2013 по 17.01.2014; 31 324 рублей начисленных на спорную сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 01.01.2013 по 17.01.2014. Встречное исковое заявление было принято Арбитражным судом Приморского в порядке статьи 132 АПК РФ.

Также суд первой инстанции, руководствуясь статьей 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" (далее - третье лицо, ООО "Даль-Авто-Бир").

Решением от 27.06.2014 исковые требования ООО "Восток-Авто-Бир" были удовлетворены в части взыскания с ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" 2 996 446 рублей 18 копеек, в том числе 2 958 652 рубля 92 копейки неосновательного обогащения, 37 793 рубля 26 копеек расходов по уплате госпошлины, в удовлетворении остальной части иска было отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" к ООО "Восток-Авто-Бир" было отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец по первоначальному иску обжаловал его в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании зарегистрировать переход права собственности от арендодателя к арендатору на спорные объекты. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что ООО "Восток-Авто-Бир" обжалует также решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о передаче земельного участка.

В обоснование своей правовой позиции ООО "Восток-Авто-Бир" указало, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что в договоре от 05.03.2009 содержится отменительное условие, в связи с наступлением которого, договор от 05.03.2009 является прекратившим свое действие. С учетом надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате спорных объектов недвижимости согласно условиям заключенного договора, полагал ошибочными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Считал, что, напротив, ответчик по первоначальному иску не исполняет свои обязанности по заключенному договору аренды с правом выкупа по передаче в собственность арендодателя сорных объектов. Указывал на неверное толкование судом первой инстанции пункта 8.3. договора аренды с правом выкупа от 05.03.2009 как направленного на прекращение договора в случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 5.2.1 договора. С учетом согласования сторонами всех существенных условий договора аренды с правом выкупа от 05.03.2009 при его заключении, государственной регистрацией указанного договора в установленном порядке, со ссылкой на статьи 164, 432, 433 ГК РФ считал, что у суда отсутствовали основания для признания договора незаключенным.

Поскольку судебный акт обжалуется только в части отказа в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, отказа в передаче земельного участка, и возражения по проверке только части судебного акта иными лицами, участвующими в деле, не заявлено, судебная коллегия с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", рассматривает законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

До начала судебного заседания от ООО "Хозрасчетный участок через канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Восток-Авто-Бир" огласил доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель ООО "Даль-Авто-Бир" поддержал доводы ООО "Восток-Авто-Бир", решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить.

Судебная коллегия на основании статей 163, 184, 185 АПК РФ объявила перерыв в судебном заседании до 09.09.2014 до 09 часов 50 минут.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии секретаря судебного заседания Федосенко Е.Ю.

Представитель ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" на доводы апелляционной жалобы возразил, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО "Восток-Авто-Бир" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств: квитанции от 29.05.2014 N 22507, описи, копии письма от 29.05.2014 ООО "Восток-Авто-Бир".

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Судебная коллегия на основании статей 159, 184, 185, части 2 статьи 268 АПК РФ, не признав причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными, отказала в приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств.

Как следует из материалов дела, 05.03.2009 истцом по первоначальному иску (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа, согласно условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность арендатора нежилые помещения второго этажа (лит.1) общей площадью 120,2 кв.м., одноэтажное здание (лит.2) общей площадью 224,0 кв.м., одноэтажное здание (лит.3) общей площадью 147,7 кв.м., одноэтажное здание (лит.5) общей площадью 66,9 кв.м., двухэтажное здание (лит.6) общей площадью 18,7 кв.м. с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11, расположенные на земельном участке площадью 1640 кв.м., находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании у арендодателя, предназначенном для размещения производственной базы, кадастровый номер участка 25:28:040011:111 (предыдущий кадастровый номер 25:28:04 11 05:03), находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11.

12.05.2009 договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, чем сделана запись N 25-25-01/019/2009-401.

В силу пункта 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости была установлена в размере 20 800 000 рублей, которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 рублей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 договора от 05.03.2009, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлторских услуг в размере 515 000 рублей.

Порядок, размер и сроки перечисления арендных выплат определены в разделе 5 договора от 05.03.2009.

Согласно пункту 2.2.4 договора от 05.03.2009, арендатор обязан в установленные данным договором сроки вносить арендную плату (платежи) в счет выкупа объектов недвижимости.

В пункте 5.1 договора от 05.03.2009 определено, что арендные платежи за пользование объектами недвижимости являются одновременно платежами по их выкупу.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 рублей арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендатора в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 рублей, при этом, платеж в размере 1 045 000 рублей должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 рублей должен быть перечислен на счет индивидуального предпринимателя Макарова Владимира Ивановича. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 рублей должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 рублей, которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора от 05.03.2009, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.

Согласно п. 5.2.2 договора от 05.03.2009 первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 рублей.

В силу пункта 5.2.3 договора от 05.03.2009 последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно, равными частями, пропорционально остатку невыплаченной стоимости, указанной в пункте 1.5 договора от 05.03.2009, и количеству месяцев аренды до конца действия договора от 05.03.2009.

Из содержания пункта 5.2.4 договора от 05.03.2009 следует, что, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы, неоплаченная сумма по пункту 1.5 договора от 05.03.2009 на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год) согласно сведениям Федеральной службы государственной статистики.

Арендная плата вносится за месяц вперед, начиная с апреля 2009 года. Срок внесения арендных платежей соответствует дате подписания договора - пятое число каждого месяца (пункт 5.2.5 договора от 05.03.2009).

Пунктом 8.3 договора от 05.03.2009 предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условий пункта 5.2.1 договора от 05.03.2009 - договор считается незаключенным.

Представленными в дело платежными поручениями подтверждается обстоятельство внесения истцом арендных платежей за пользование объектами недвижимости в размере 23 758 652 рублей 92 копеек в срок до 25.12.2012.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что в соответствии с требованиями пункта 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж по договору в размере 1 045 000 рублей был перечислен ответчику платежными поручениями N 31 и N 37 от 06.03.2009, 10.03.2009 соответственно; платежным поручением N 41 от 12.03.2009 истец по первоначальному иску перечислил 515 000 рублей на счет индивидуального предпринимателя Макарова В.И. в счет оплаты риэлторских услуг. Первый платеж в размере 4 150 000 рублей, предусмотренный пунктом 5.2.1 был полностью оплачен в феврале 2010 года.

Письмом от 02.06.2009 ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" уведомило истца по первоначальному иску о начислении пени на основании пункта 6.2 договора от 05.03.2009 по состоянию на 01.06.2009, письмом от 03.07.2009 по состоянию на 01.07.2009, письмом от 03.09.2009 - 01.09.2009, письмом от 02.10.2009 - 30.09.2009, письмом от 21.10.2009 - 21.10.2009.

Письмом от 30.10.2009 ООО "Восток-Авто-Бир" просило ответчика по первоначальному иску прекратить начисление пени в связи с погашением задолженности в размере 1892679 рублей к 01.01.2010, в ответ на которое ответчик письмом от 08.12.2009 уведомил истца об отсутствии оснований для прекращения начисления пени.

ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" продолжило начислять пеню истцу по первоначальному иску, о чем уведомляло письмами от 02.11.2009, 07.12.2009, 31.12.2009, 11.02.2010, 10.03.2010, 07.04.2010, 17.05.2010, 04.06.2010, 17.07.2010, 10.08.2010, 10.09.2010, 20.10.2010, 29.11.2010, 03.12.2010, 31.12.2010

Письмом от 21.04.2011 ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" уведомило ООО "Восток-Авто-Бир" об удорожании предмета договора на основании пунктов 5.2.3, 5.2.4 договора от 05.03.2009 и сведений Приморскстата N 17ц-12-69/180 от 25.02.2011.

ООО "Восток-Авто-Бир" письмом от 15.11.2012 обратилось к ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" с предложением рассмотреть и подписать акты сверок по учету арендных платежей за каждый календарный год с 2009 по 2012, с предложением об исключении начисленной пени, а также сообщило о принятии расчета удорожания предмета договора ответчика с коэффициентом 9,5%, представленного ответчиком по первоначальному иску, дополнительно истец предложил в срок до 31.12.2012 закончить все операции по оформлению спорного земельного участка для оформления перехода права собственности.

Из содержания писем истца в адрес ответчика по первоначальному иску от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013 следует, что ООО "Восток-Авто-Бир", ссылаясь на исполнение своих обязательств по договору от 05.03.2009, просило ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" исполнить свои обязательства по договору - зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости, а также передать спорный земельный участок.

ООО "Восток-Авто-Бир" 15.05.2013 обратилось к ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" с претензией, в которой повторно предложило произвести регистрацию перехода права собственности, а также возвратить 2958652 рубля 92 копейки излишне полученных по договору от 05.03.2009.

Поскольку указанная претензия осталась без удовлетворения, ООО "Восток-Авто-Бир" обратилось в Арбитражный суд Приморского края за защитой своих прав.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Восток-Авто-Бир" в части регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, а также о передаче земельного участка ошибочными, в связи с чем решение в обжалуемой части подлежит отмене.

При этом апелляционная коллегия исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 624 ГК РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Учитывая вышеизложенное, предъявляя иск об обязании зарегистрировать переход права собственности на переданные по договору от 05.03.2009 спорные объекты, а также о передаче земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, обстоятельство наступления указанных в договоре условий для перехода от ответчика к истцу права собственности на объекты недвижимости, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Материалами дела подтверждается факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме на 25.12.2012. Имеющейся в материалах дела перепиской сторон (письмами истца в адрес ответчика по первоначальному иску от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, оставленными арендодателем без ответа), отсутствием доказательств факта регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и передачи земельного участка арендатору подтверждается уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а также от передачи земельного участка истцу.

По мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что пункт 8.3 от 05.03.2009 содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем, поскольку истцом был несвоевременно произведен платеж, указанный в пункте 5.2.1 договора от 05.03.2009, указанный договор является прекратившим свое действие.

Пунктом 8.3 договора от 05.03.2009 предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем условий пункта 5.2.1 настоящего договора - договор считается незаключенным.

При этом пункт 5.2.1 договора предусматривает условия об оплате первого платежа за пользование имуществом на сумму 4 150 000 рублей в полном объеме в течении 7 месяцев с момента заключения настоящего договора, т.е. до октября 2009 года.

Материалами дела подтверждается то факт, что указанное обязательство арендатором исполнено с просрочкой, поскольку полностью оплата 4 150 000 рублей была произведена только в феврале 2010 года.

Однако в соответствии со статьей 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из содержания указанной выше статьи следует, что условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Суд апелляционной инстанции считает, что внесение предусмотренной договором от 05.03.2009 арендной платы (в том числе и первого платежа, предусмотренного пунктом 5.2.1 договор) или ее невнесение не может рассматриваться в качестве отлагательного или отменительного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли арендатора и не поставлено в зависимость от иных обстоятельств. Также из буквального содержания пункта 8.3 не следует что стороны предусмотрели в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения арендодателем договора, в случае неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 5.2.1 договора.

Вместе с тем, обязательство по внесению арендных платежей в размере 23 758 652 рублей 92 копеек было исполнено 25.12.2012, при этом истец по первоначальному иску произвел оплату в размере 17 762 679 рублей, оставшаяся сумма в размере 5 488 652 рублей 92 копеек была оплачена за арендатора ООО "Даль-Авто-Бир".

Согласно статье 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Таким образом, исполнение обязательства по оплате выкупных платежей ООО "Даль-Авто-Бир" не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В свою очередь, арендодатель (продавец) после пропуска арендатором (покупателем) срока внесения первого платежа, не возражал против дальнейшей оплаты арендных платежей, в т.ч. первого платежа, продолжил получать выкупную стоимость объектов, не заявлял об отказе от договора, не обращался с требованием о расторжении договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Таким образом, коллегия приходит к выводу, что воля сторон договора, несмотря на просрочку внесения арендатором первого платежа была направлена на исполнение условий заключенного договора в полном объеме

По мнению судебной коллегии, при таких обстоятельствах, учитывая поведение истца и ответчика по первоначальному иску, поскольку арендатором не допущено нарушение договора, которое повлекло для арендодателя ущерб, при котором последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (обратного арендодатель не доказал), у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора прекратившим свое действие.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости, либо в случае досрочной оплаты арендатором выкупной стоимости, определенной пунктом 1.5 договора, подготовить и передать в Управление ФРС по Приморскому краю необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на арендатора в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.5 арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший свои обязательства по выплате выкупной стоимости объектов недвижимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в свою собственность.

В связи с вышеизложенным, на основании пункта 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статей 450, 551, 624 ГК РФ, а также разъяснений пункта 61 Постановления Пленумов N 10/22 исковые требования ООО "Восток-Авто-Бир" в части обязания зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты подлежат удовлетворению.

Между тем, согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Часть 4 указанной статьи предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Кроме того, статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" на праве собственности принадлежат как спорные объекты недвижимости, так и земельный участок, на котором они расположены, предоставленный для эксплуатации данных объектов, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП N 01/003/2013-1763, 01/003/2013-1765, 01/003/2013-1762, 01/003/2013-1764, 01/003/2013-1768, 01/003/2013-1766 (т.1 л.д. 22-27).

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан оформить на себя право собственности на земельный участок в течение срока аренды, находящийся у него в бессрочном (постоянном) пользовании, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановлению Администрации г. Владивостока от 21.04.1999 N 718 спорный земельный участок площадью 1640 кв.м. на момент заключения договора аренды с правом выкупа находился у ответчика на праве бессрочного (постоянного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АБ N 0042664 от 03.06.1999. При этом, целевое назначение земельного участка было определено - для дальнейшей эксплуатация расположенных на нем объектов недвижимости (спорные объекты недвижимости).

Доказательств того, что спорный земельный участок площадью 1640 кв.м. или его часть имеют иное целевое назначение, не связанное с эксплуатацией спорных объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору спорный земельный участок после оформления арендодателем права собственности на земельный участок. При этом, согласно акту приема-передачи от 18.03.2009 к договору от 05.03.2009 земельный участок арендатору не передавался.

Выпиской из ЕГРП от 28.03.2013 N 01/003/2013-1768 подтверждается, что ответчик по первоначальному иску переоформил право бессрочного (постоянного) пользования на право собственности на спорный земельный участок, о чем сделана запись N 25-25-01/231/2012-183 от 13.12.2012.

Однако, обязательство по передаче спорного земельного участка, предусмотренное пунктами 2.1.3 и 3.5 договора от 05.03.2009, арендодателем исполнено не было.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия полагает, что исковое требование ООО "Восток-Авто-Бир" о передаче земельного участка подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования и сопоставления положений договора от 05.03.2009, а именно пункта 1.1 о предмете договора, пункта 1.5 о выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 2.1.3 об обязанности арендодателя передать в уполномоченный орган документацию для регистрации перехода права собственности после внесения арендатором полной выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 5.1 о приравнивании арендных платежей за пользование объектами недвижимости к платежам по их выкупу следует, что стороны не включили в размер выкупной стоимости объектов недвижимости (20 800 000 рублей) стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, так как участок находился у него на праве бессрочного пользования согласно Постановлению Администрации г. Владивостока от 21.04.1999 N 78.

Одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях между его участниками.

Стороны договора являются коммерческими юридическими лицами, целью деятельности которых является систематическое извлечение прибыли, в связи с чем, отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмениваемых товаров и услуг нарушает указанный принцип.

Как было указано выше согласно пункту 2.1.2 договора в течение срока аренды оформить на себя право собственности на земельный участок площадью 1640 кв.м., находящийся у него в бессрочном (постоянном) пользовании, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Снеговая,11 и передать его арендатору в порядке предусмотренном ГК РФ и статьей 35 ЗК РФ.

Статьей 423 ГК РФ предусмотрено, что договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Между тем, отсутствие в договоре указания на стоимость земельного участка, учитывая волю сторон, направленную на отчуждение земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимости, не свидетельствует о недействительности данного договора, а лишь порождает у арендодателя (продавца) право требовать от арендатора (покупателя) оплаты стоимости передаваемого по договору от 05.03.2009, земельного участка с определением его стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 424 ГК РФ в соответствии с которой в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, учитывая установленные материалами настоящего дела факты исполнения арендатором обязанности по оплате спорных объектов, предусмотренной заключенным договором, уклонение арендодателя (продавца) от передачи спорных объектов недвижимости и земельного участка в собственность арендатора (покупателя) руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, запретом, установленным ст. 35 Земельного кодекса РФ на отчуждение объектов недвижимости без одновременного отчуждения земельного участка, предназначенного для их эксплуатации, апелляционная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом по первоначальному иску требований об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости от ООО "Хозрасчетный участок производителя работ" к ООО "Восток-Авто-Бир" и передать спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, решение суда в обжалуемой части подлежит отмене как несоответствующее обстоятельствам дела, представленным доказательствам, ввиду ошибочности выводов суда первой инстанции, основанных на неверном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы на часть обжалуемого решения суда первой инстанции, оплату "Восток-Авто-Бир" государственной пошлины по иску в размере 49723 рублей 26 копеек согласно платежному поручению N 26 от 19.08.2013, а также госпошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей согласно платежному поручению N43 от 09.07.2014, в пользу истца по первоначальному иску с ответчика подлежат взысканию 14 000 рублей судебных расходов, из них 12 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение не обжалуется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2014 по делу N А51-27514/2013 в обжалуемой части отменить.

Зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" на нежилые помещения второго этажа (лит.1) общей площадью 120,2 кв.м., одноэтажное здание (лит.2) общей площадью 224,0 кв.м., одноэтажное здание (лит.3) общей площадью 147,7 кв.м., одноэтажное здание (лит.5) общей площадью 66,9 кв.м., двухэтажное здание (лит.6) общей площадью 18,7 кв.м. с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11; на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации 1-ноэтажных зданий (лит.2, 3,5), 2-хэтажного здания (лит.6), общая площадь 1640 кв. м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир столярный цех (лит. 3). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, дом 11.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" передать обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации 1-ноэтажных зданий (лит.2, 3,5), 2-хэтажного здания (лит.6), общая площадь 1640 кв. м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир столярный цех (лит. 3). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, дом 11.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей судебных расходов, из них: 12 000 (двенадцать тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка