Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 июля 2015 г. N Ф03-2514/15 по делу N А51-27514/2013

г. Хабаровск

14 июля 2015 г.

Дело N А51-27514/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "Восток-Авто-Бир": Базылев Д.А., представитель по доверенности без номера от 12.01.2015

от ООО "Хозрасчетный участок производителя работ": Савченкова Е.В., представитель по доверенности без номера от 19.01.2014

от ООО "Даль-Авто-Бир": Базылев Д.А., представитель по доверенности без номера от 17.06.2015, Родин А.Л., представитель по доверенности без номера от 01.11.2013

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Синицына С.М., Скрипка Н.А.С.Н. Новикова

По иску общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир"

к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 руб. 92 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир"

о взыскании 817 229 руб.

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир"

Общество с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ОГРН 1032502257424, ИНН 2540091937; место нахождения: 690074, Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11; далее - ООО "ВАБ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ОГРН 1032501898747, ИНН 2538040082; место нахождения: 362000, Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, проспект Коста, 268-55; далее - ООО "ХУПР") об обязании зарегистрировать переход права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир столярный цех (лит. 3)); о передаче земельного участка с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581; о взыскании 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, составляющего излишне перечисленную плату по договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

До рассмотрения судом спора по существу ООО "ХУПР" предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании 817 229 руб., в том числе 785 905 руб. неосновательного обогащения в размере платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по 17.01.2014 и 31 324 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" (далее - ООО "ДАБ").

Решением суда от 27.06.2014 первоначальные исковые требования ООО "ВАБ" удовлетворены частично: с ООО "ХУПР" взыскано 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, в остальном первоначальные и встречные требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 решение суда от 27.06.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, решено зарегистрировать переход права собственности от ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" на арендуемые нежилые помещения и на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, а также на ООО "ХУПР" возложена обязанность передать ООО "ВАБ" указанный участок.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2014 постановление апелляционного суда от 16.09.2014 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 решение суда от 27.06.2014 изменено: удовлетворены требования ООО "ВАБ" о регистрации перехода к нему права собственности на спорные арендуемые нежилые помещения, в остальной части требований по первоначальному и встречному искам - отказано.

ООО "ХУПР" в кассационной жалобе выражает несогласие с принятым апелляционным судом постановлением от 05.03.2015, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, считает выводы суда несоответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемый судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином судебном составе.

Заявитель жалобы настаивает на том, что апелляционным судом неверно истолкованы положения статьи 157 ГК РФ без учета правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.20102 N 7454/12. В данном случае ООО "ХУПР" полагает, что ввиду нарушения арендатором обязательств по своевременному перечислению первоначального платежа между сторонами прекратились правоотношения по договору от 05.03.2009, при этом ООО "ВАБ" обязано было оплачивать фактическое пользование спорным имуществом в силу прямого указания статьи 622 ГК РФ до момента его возврата собственнику. Также заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции не исследовал должным образом все обстоятельства, связанные с исполнением ООО "ВАБ" обязательств по оплате выкупной стоимости арендуемых им помещений, а выводы суда об обратном противоречат имеющимся в деле доказательствам. Кроме того, ООО "ХУПР" указывает на необоснованность вывода апелляционного суда в части признания незаключенным соглашения сторон о выкупе земельного участка (условия пункта 3.5 договора). Помимо этого, по мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении спора в нарушение норм процессуального права осуществил проверку законности принятого по делу решения в полном объеме, несмотря на то, что первоначально оно в части взыскания в пользу ООО "ВАБ" неосновательного обогащения в апелляционном порядке не обжаловалось.

ООО "ВАБ" в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения. От ООО "ДАБ" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ХУПР" поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ООО "ВАБ" и ООО "ДАБ".

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон спора, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления от 05.03.2014 не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между ООО "ВАБ" (арендатор) и ООО "ХУПР" (арендодатель) заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009, по условиям которого арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность переданы объекты недвижимости: одноэтажное здание (литер 2) общей площадью 224,0 кв.м; одноэтажное здание (литер 3) общей площадью 147,7 кв.м; одноэтажное здание (литер 5) общей площадью 66,9 кв.м; двухэтажное здание (литер 6) общей площадью 18,7 кв.м и нежилые помещения - второй этаж административного здания (литер 1) общей площадью 120,2 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1 640,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:111, предоставленном арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения производственной базы. Адрес арендуемых объектов: г. Владивосток, ул. Снеговая, 11. По акту приема-передачи от 18.03.2009 спорное имущество передано арендатору.

Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора от 05.03.2009), что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и участвующими в деле лицами не отрицается.

Договор аренды от 05.03.2009 зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена соответствующая надпись от 12.05.2009 N 25-25-01/019/2009-401.

Согласно пункту 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 20 800 000 руб., которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 рублей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 данного договора, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риелторских услуг в размере 515 000 руб.

При этом арендодателем принята на себя обязанность в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункт 2.1.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший обязательства по выплате выкупной стоимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в собственность.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 руб. арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 руб., при этом платеж в размере 1 045 000 руб. должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 руб. - на счет ИП Макарова В.И. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 руб. должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 руб., которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.

Далее, согласно пунктам 5.2.2, 5.2.3 договора первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 рублей. Последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно равными частями пропорционально остатку невыплаченной стоимости.

Как предусмотрели стороны в пункте 5.2.4 договора, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы неоплаченная сумма по договору на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год).

При этом стороны в разделе 7 договора установили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 05.03.2014. Расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных обязательств). Арендатору также предоставлено право заявить о досрочном расторжении договора, при условии заблаговременного (три месяца) уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых объектов.

Кроме того, в пункте 8.3 договора стороны согласовали особое условие о том, что в случае нарушения арендатором пункта 5.2.1 договора (порядок и сроки внесения первоначального платежа) он считается незаключенным.

ООО "ВАБ", полагая, что им досрочно и надлежащим образом исполнены все предусмотренные договором аренды обязательства, связанные с перечислением выкупной стоимости арендуемых объектов, неоднократно обращалось к ООО "ХУПР" (письма и претензии от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, 15.05.2013) с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые нежилые помещения, земельный участок, а также передать спорный земельный участок.

Уклонение арендодателя от исполнения указанных обязательств послужило основанием для предъявления ООО "ВАБ" в арбитражный суд первоначального иска. Кроме того, арендатор счел, что им внесены платежи в большем размере ввиду ничтожности условий пункта 5.2.4 договора об ежегодной индексации выкупной стоимости, в связи с чем также просил взыскать с ООО "ХУПР" неосновательное обогащение в размере заявленной переплаты.

В свою очередь ООО "ХУПР", ссылаясь на оформление в 2012 году права собственности на земельный участок, расположенный под арендуемыми объектами недвижимости, предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование данным участком, поскольку условия договора от 05.03.2009 не предусматривали таких платежей.

Повторно рассмотрев дело, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства с учетом фактических обстоятельств данного конкретного спора, апелляционный суд правомерно счел подлежащими удовлетворению первоначальные требования ООО "ВАБ" в части регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые им объекты недвижимости в соответствии с условиями договора от 05.03.2009.

Так, согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Сторонами при заключении договора аренды от 05.03.2009 согласованны взаимные обязательства и предусмотрено право арендатора оформить переданные ему объекты в собственность при условии надлежащего исполнения обязанности по перечислению всей выкупной стоимости (пункт 3.5 договора).

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета аренды возможно применение норм права, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 N 17389/10.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации.

В соответствии с пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, при разрешении спора о регистрации права собственности к покупателю на объект недвижимости, применительно в том числе и к договору аренды с правом выкупа, выяснению подлежат следующие обстоятельства: исполнение обязательства продавца по передаче покупателю проданного имущества, встречное исполнение покупателем обязательства по оплате этого имущества, а также факт уклонения продавца от государственной регистрации.

Апелляционным судом установлено и сторонами не отрицается, что спорные объекты недвижимости переданы во владение арендатора - ООО "ВАБ" в марте 2009 года и с указанного момента фактически используются им наряду с расположенным под этими объектами земельным участком площадью 1 640,0 кв.м, собственником которого в настоящее время является арендодатель - ООО "ХУПР". Согласно представленным в материалы дела платежными поручениями арендатор за период использования указанного имущества по состоянию на 25.12.2012 перечислил арендодателю денежные средства в общем размере 23 758 652 руб. 92 коп.

Поскольку вся выкупная стоимость арендуемого ООО "ВАБ" имущества на момент рассмотрения спора получена ООО "ХУПР" в полном объеме, что также подтвердил его представитель в суде кассационной инстанции, апелляционный суд признал необоснованным уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на спорное имущество и руководствуясь пунктами 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статями 551, 624 ГК РФ, а также разъяснениями пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 правомерно отменил решение суда первой инстанции в этой части и удовлетворил соответствующие требования ООО "ВАБ" о регистрации перехода права собственности на переданные ему нежилые помещения.

При этом апелляционным судом не выявлено оснований для возврата ООО "ВАБ" части выкупной стоимости спорного имущества по мотиву безосновательного увеличения периодических арендных платежей на коэффициент инфляции, поскольку такая ежегодная индексация прямо предусмотрена сторонами в пункте 5.2.4 договора от 05.03.2009, условия которого действующему законодательству не противоречат.

По этой причине апелляционный суд также признал ошибочными выводы суда первой инстанции о наличии на стороне арендодателя неосновательного обогащения и отказал в удовлетворении требований первоначального иска ООО "ВАБ" о взыскании с ООО "ХУПР" 2 958 652 руб. 92 коп. как уплаченных сверх существующего обязательства. Доводов о несогласии с выводами апелляционного суда в этой части кассационная жалоба не содержит.

ООО "ХУПР", заявляя в поданной жалобе о неправильном применении апелляционным судом статьи 157 ГК РФ без учета правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.20102 N 7454/12, не учитывает следующего.

Согласно указанной норме права сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В рассматриваемой ситуации включение сторонами в пункт 8.3 договора от 05.03.2009 условия о незаключенности данной сделки в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению первоначального платежа в установленный срок не противоречит общим положениям статей 421, 422 ГК РФ о пределах свободы договора и его соответствии обязательным правилам и требованиям закона (императивным нормам).

Так, гражданское законодательство не содержит запрета на включение подобного условия в договор аренды с правом выкупа, предусматривающего отсрочку платежа, влекущего по сути расторжение этого договора по соглашению сторон в случае неуплаты арендатором (покупателем) установленной сторонами цены, что является существенным нарушением со стороны последнего.

В то же время в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Кроме того, по смыслу общих положений статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В разделе 7 договора от 05.03.2009 стороны также предусмотрели, что расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при невнесении арендных платежей в течение трех месяцев или ином систематическом нарушении арендатором иных обязательств.

Однако в данном случае буквальное содержание пункта 8.3 договора аренды от 05.03.2009 не свидетельствует о безусловном прекращении данного договора ввиду одностороннего отказа арендодателя от его исполнения при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Апелляционный суд установил, что, несмотря на допущенное арендатором нарушение условия о сроке внесения первоначального платежа, арендодатель не заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, не предложил контрагенту расторгнуть его по соглашению сторон, не возражал против сохранения существующих правоотношений и не требовал возврата арендуемого имущества, и в результате этого впоследствии получил от арендатора соответствующую выкупную стоимость спорного имущества в общем размере 23 758 652 руб. 92 коп.

При таких обстоятельствах оснований считать договор аренды от 05.03.2009 незаключенным (статьи 425, 433 ГК РФ) или признавать данную сделку прекратившей свое действие в результате ее расторжения в одностороннем порядке (статья 450 ГК РФ) у апелляционного суда не имелось.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2012 N 7454/12, отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные.

Каких-либо юридически значимых действий, направленных на прекращение правоотношений по договору от 05.03.2009, со стороны ООО "ХУПР" в данном случае совершено не было.

При этом изложенные апелляционным судом в обжалуемом судебном акте иные выводы, основанные на положениях статьи 157 ГК РФ, отличные от выводов, отраженных в данном постановлении, не привели к принятию неправильного судебного акта, как ошибочно полагает заявитель кассационной жалобы.

Оставляя без изменения решение суда в части требований о возложении на "ХУПР" обязанности передать спорный земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на него, апелляционный суд привел собственные мотивы в подтверждение отсутствия предусмотренных законом оснований для их удовлетворения.

При этом апелляционный суд исходил из того, что право собственности ООО "ВАБ" на земельный участок может возникнуть исключительно в результате заключенной с ООО "ХУПР" сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, о чем также указано в пункте 2.1.2 договора от 05.03.2009.

Однако, на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, предоставленного ему в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления администрации города Владивостока от 21.04.1999 N 718 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим ООО "ХУПР" не могло на тот период распоряжаться данным участком в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2009.

Выпиской из ЕГРП от 28.03.2013 N 01/003/2013-1768 подтверждается, что ответчик по первоначальному иску переоформил право бессрочного (постоянного) пользования на право собственности на спорный земельный участок, о чем сделана запись N 25-25-01/231/2012-183 от 13.12.2012.

Поскольку стороны при включении в договор аренды от 05.03.2009 условия пункта 3.5, предусматривающего обязанность арендатора (ООО "ХУПР") в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору (ООО "ВАБ"), не указали все существенные условия передачи прав на спорный участок, в том числе не определили его цену, апелляционный суд на основании статьи 555 ГК РФ и пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" признал соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, незаключенным.

Возражения ООО "ХУПР", основанные на утверждении о невозможности продажи арендуемых объектов недвижимости без одновременного отчуждения земельного участка, безосновательны, поскольку в данном случае на момент заключения договора аренды от 05.03.2009 арендодатель не обладал правом собственности на этот участок и не мог им самостоятельно распоряжаться.

Вместе с тем, данные обстоятельства не исключают возможности перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к покупателю на основании указанной сделки и последующего оформления сторонами своих правоотношений по поводу судьбы земельного участка в установленном законом или в судебном порядке, о чем также подробно указано апелляционным судом в обжалуемом постановлении.

Кроме того, апелляционным судом установлен факт использования арендатором спорного земельного участка, что само по себе влечет отказ в удовлетворении требований ООО "ВАБ" о передаче ему данного участка.

Выводы апелляционного суда относительно требований по первоначальному иску в части касающейся земельного участка под объектами недвижимости в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права не противоречат. В данном случае договор аренды от 05.03.2009 на момент его заключения соответствовал положениям статей 273, 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Так же апелляционный суд, как и суд первой инстанции, не усмотрел оснований для удовлетворения требований ООО "ХУПР" по встречному иску, что последним в кассационной жалобе не ставиться под сомнение. Доводов, опровергающих выводы судов в этой части, поданная жалоба не содержит.

Позиция заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для перехода к ООО "ВАБ" права собственности на спорные нежилые помещения, в том числе по мотиву неполной оплаты выкупной цены, не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения спора. Аналогичные доводы, изложенные в рассматриваемой жалобе, подлежат отклонению как несостоятельные и получившие уже надлежащую правовую оценку в суде апелляционной инстанции, с которой соглашается окружной суд.

Аргументы ООО "ХУПР" о том, что между сторонами фактически отсутствовали отношения по договору от 05.03.2009 ввиду прекращения его действия противоречат фактическим обстоятельствам, установленным апелляционным судом на основе исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе с учетом буквального толкования условий этой сделки.

Также следует признать безосновательным несогласие заявителя с мотивами апелляционного суда, по которым соглашение сторон о выкупе земельного участка (условия пункта 3.5 договора) признано судом незаключенным. Нормы права, положения которых не соблюдены сторонами при включении условий о продаже арендатору в будущем земельного участка, приведены апелляционным судом в обжалуемом постановлении.

Ссылка ООО "ХУПР" на процессуальные нарушения, допущенные апелляционным судом при новом рассмотрении спора, отклоняется, поскольку проверка законности и обоснованности решения суда первой инстанции в полном объеме с учетом дополнительно поступивших от ООО "ВАБ" возражений и пояснений согласуется с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

В любом случае такие действия апелляционного суда, не являются безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта на основании части 4 статьи 288 АПК РФ.

С учетом изложенного, постановление апелляционного суда от 05.03.2015 отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

В связи с окончанием кассационного производства, приостановление исполнения названного судебного акта подлежит отмене в соответствии со статьей 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемого судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2015 N 0000161, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова