Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 10АП-7892/14

г. Москва

16 сентября 2014 г.

Дело N А41-21259/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - Назарова А.С., по доверенности от 10.04.2014 N 15,

от заинтересованного лица - Большакова Е.В., по доверенности от 12.05.2014 N 191-Д,

от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16 мая 2014 года по делу N А41-21259/14, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по заявлению ООО УК "МСК менеджмент" (ИНН 7713551765, ОГРН 1057746559133) об оспаривании действий Управления Росреестра по Московской области, третье лицо: Шабаева Л.И.,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "МСК менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, оформленного сообщением от 06.03.2014 N 04/014/2014-083, и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию расторжения Договора от 07.09.2012 N Ш-2-1/6 уступки прав по договору N Ш-18Н/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.06.2012.

Решением от 16 мая 2014 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель Управления указал, что в заявлении от 21.01.2014 N 04/014/2014-083, представленном на государственную регистрацию права, общество просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке, а не договор уступки права, в связи с чем у регистратора не имелось оснований для регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Представитель общества возражал против доводов жалобы, ссылался на представленный отзыв. Просил обжалуемое решение оставить без изменения. Пояснил, что к Шабаевой Л.И. права по договору N Ш-18Н/3 не перешли ввиду неисполнения обязательств по договору уступки N Ш-2-1/6, это означает, что сторонами по договору N Ш-18Н/3 остались ООО "Дом-Строй" и ООО УК "МСК менеджмент". Договор уступки N Ш-2-1/6, заключенный между Шабаевой Л.И. и заявителем, расторгнут 20.01.2014; именно с целью государственной регистрации расторжения договора уступки N Ш-2-1/6 заявитель обратился 21.01.2014 в Дмитровский отдел Управления Росреестра по Московской области. Вместе с тем, заявление при подаче документов в органы Росреестра формируются непосредственно сотрудником Росреестра, который сообщил, что в базе не существует формы по расторжению договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, поэтому заявление о регистрации оформлено на регистрацию расторжения договора долевого участия.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Шабаевой Л.И., извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.06.2012 между ООО "Дом-Строй" (Застройщик) и Заявителем заключен договор N Ш-1 8Н/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Договор N Ш-18Н/3).

Согласно пунктам 1.4, 3.1 Договора N Ш-18Н/3 ООО "Дом Строй" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать нежилые помещения, расположенные на первом этаже согласно перечню заявителю, а Заявитель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять помещения. Государственная регистрация Договора N Ш-18Н/3 была произведена 25.06.2012 - номер регистрации N 50-50-04/039/2012-260.

07.09.2012 между Заявителем (Цедент) и гражданкой Шабаевой Любовью Ивановной (Цессионарий) заключен договор N Ш-2-1/6 уступки прав по Договору N Ш-18Н/3 (далее - Договор уступки N Ш-2-1/6).

Согласно пунктам 1.1., 1.2. Договора уступки N Ш-2-1/6 Заявитель (Цедент) уступает, а Шабаева Л.И. (Цессионарий) принимает право (требование) Помещения N 6 общей площадью 20,04 кв.м, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома, принадлежащее Заявителю как участнику долевого строительства по Договору N Ш-18Н/3. Государственная регистрация Договора уступки N Ш-2-1/6 была произведена 25.09.2012, номер регистрации 50-50-04/117/2012-013.

В соответствии с пунктами 2.2., 2.3. Договора уступки N Ш-2-1/6 за передачу прав (требований) Шабаева Л.И. (Цессионарий) обязуется уплатить Заявителю (Цеденту) 1 302 600 (Один миллион триста две тысячи шестьсот) рублей 00 копеек. Указанная денежная сумма уплачивается Шабаевой Л.И. (Цессионарием) на расчетный счет Заявителя (Цедента) в порядке и в сроки, указанные в Графике платежей, являющемся Приложением N 1 к договору, а именно:

- 390 000 (Триста девяносто тысяч) рублей 00 копеек в течение 3 (трех) рабочих дней после подписания договора;

- 912 600 (Девятьсот двенадцать тысяч шестьсот) рублей 00 копеек в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации договора.

До 01.01.2014 на расчетный счет Заявителя (Цедента) никаких денежных средств от Шабаевой Л.И. (Цессионария) не поступило, обязательство по оплате не исполнено. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным,

Согласно пункту 5.1. Договора уступки N Ш-2-1/6 Заявитель (Цедент) вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки исполнения Шабаевой Л.И. (Цессионарием) обязанности по уплате цены уступки более чем на 15 календарных дней, письменно уведомив об этом Шабаеву Л.И. (Цессионария).

Как указано выше с момента подписания Договора уступки N Ш-2-1/6 07.09.2012, на расчетный счет Заявителя (Цедента) денежных средств от Шабаевой Л.И. (Цессионария) не поступало, следовательно, Шабаева Л.И. допустила просрочку по исполнению обязанности по оплате по Договору уступки N Ш-2-1/6 более чем на 15 календарных дней.

09.01.2014 Заявитель (Цедент) направил в адрес Шабаевой Л.И. (Цессионария) уведомление N 3/ЮУ о расторжении Договора уступки N Ш-2-1/6 в одностороннем порядке, которое было ей получено 24.01.2014, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Таким образом, Договор уступки N Ш-2-1/6, заключенный между Шабаевой Л.И. (Цессионарием) и Заявителем (Цедентом) расторгнут.

21.01.2014 Заявитель обратился в Дмитровский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора. Представленные для регистрации документы отражены в описи дела, приобщенного представителем Росреестра по Московской области к материалам настоящего дела.

11.03.2014 ООО УК "МСК менеджмент" получено решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, оформленное сообщением от 06.03.2014 N 04/014/2014-083, об отказе в государственной регистрации. Основанием для отказа послужило отсутствие документов, подтверждающих расторжение договора долевого участия между застройщиком и участником долевого строительства (то есть, между ООО "Дом-Строй" и Шабаевой Л.И.).

Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, ООО УК "МСК менеджмент" обратилось в суд с заявлением.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд признает законным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 06.03.2014 N 04/014/2014-083, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла названных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременное несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1. Закона N 122-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

В силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства может расторгнуть договор участия в долевом строительстве либо уступить право требования по такому договору.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, обществом в регистрирующий орган представлены оформленное заявление и направленное в адрес Шабаевой Л.И. уведомление об одностороннем расторжении Договора уступки N Ш-2-1/6, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Как следует непосредственно из текста самого заявления общества, целью обращения явилось: расторжение договора долевого участия (одностороннее) (л.д. 84).

Из оспариваемого сообщения Управления Росреестра по Московской области от 06.03.2014 N 04/014/2014-083 следует, что основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих расторжение договора участия между застройщиком и участником долевого строительства (то есть между ООО "ДомСтрой" и Шабаевой Л.И.).

Апелляционный суд не принимает довод ООО УК "МСК менеджмент" о том, что обществом были поданы документы в регистрирующий орган с целью регистрации расторжения именно договора уступки прав от 07.09.2012 N Ш-2-1/6, поскольку из заявления от 21.01.2014 N 04/014/2014-83, имеющегося в материалах регистрационного дела, следует, что общество просит расторгнуть договор долевого участия.

Довод общества о том, что заявление при подаче документов в органы Росреестра формируются непосредственно сотрудником Росреестра, и что в базе органом Росреестра отсутствует форма заявления, предназначенная для обращения о расторжении договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, апелляционным судом не принимается как не подтвержденный материалами дела.

Кроме того, обществом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о подаче в регистрирующий орган документов о регистрации расторжения именно договора уступки прав от 07.09.2012 N Ш-2-1/6.

Материалами дела подтверждено, что государственная регистрация была приостановлена уведомлением Росреестра от 07.02.2014 N 04/014/2014 -083, из которого следует, что заявителем на регистрацию не представлено документов, подтверждающих расторжение договора долевого участия между застройщиком и участником (ООО "ДОМ СТРОЙ" и Шабаевой Л.И.) (л.д. 72).

Вместе с тем, заявитель в установленный регистратором срок приостановления не представил регистрирующему органу пояснений о том, что им заявлено о расторжении именно договора уступки, а не договора долевого участия.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Общество не представило достаточных доказательств, свидетельствующих о неправомерности отказа Управления в государственной регистрации права.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о наличии у заинтересованного лица законных оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации прав.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правомерным отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации расторжения Договора от 07.09.2012 N Ш-2-1/6 уступки прав по договору N Ш-18Н/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.06.2012, выраженный в сообщении от 06.03.2014 N 04/014/2014-083, в связи с чем приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 по делу N А41-21259/14 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина Е.А. Мищенко