Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 г. N 10АП-9453/14

г. Москва

17 сентября 2014 г.

Дело N А41-19030/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании: лиц, согласно протоколу судебного заседания от 10.09.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года по делу N А41-19030/14, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сайтек"

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Сайтек" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 303 800 рублей, пени в сумме 717 600 рублей 98 копеек, расторжении договора аренды земельного участка N 250132-Z от 21.06.06 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области; обязании ООО "Сайтек" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области; обязании ООО "Сайтек" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области (л.д. 3-7).

Иск заявлен на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года с ООО "Сайтек" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области было взыскано 8 303 800 рублей основного долга, 717 600 рублей 98 копеек пени, требования о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок были оставлены без рассмотрения (л.д. 61-63).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления требований о расторжении договора и возврате земельного участка без рассмотрения, ссылаясь на неправильное применение норм материального права (л.д. 65-67).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части оставления требования о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок были оставлены без рассмотрения.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 21.06.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ООО "ИНТАЙМ" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z, по условиям которого, Арендодатель предоставил, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:003 07 03:0020, площадью 60 000 кв.м., с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от 08.05.07, заключенного между ООО "ИНТАЙМ" и ООО "Сайтек", права и обязанности Арендатора по договору аренды N 25013-Z от 21.06.06 перешли к ответчику (л.д. 38-40).

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 23.07.09 к договору аренды земельного участка N 25013-Z от 21.06.06, Министерство имущественных отношений Московской области передало права и обязанности Арендодателя по договору Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (л.д. 36-37).

Пунктом 3.3 договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 установлено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

ООО "Сайтек" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 8 303 800 рублей (л.д. 13).

13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае неисполнения чего в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды (л.д. 10-12).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора и возврате земельного участка, сослался на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Сайтек" (Арендатор) действует договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z от 21.06.06, по условиям которого, Арендодатель предоставил, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:003 07 03:0020, площадью 60 000 кв.м., с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 4.3.1. договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 закреплено, что Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Сайтек" с декабря 2012 года арендные платежи не вносились надлежащим образом, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Учитывая незначительность сумм платежей, осуществляемых ООО "Сайтек" истцу, период неисполнения обязательства, апелляционный суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.1.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае неисполнения чего в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды (л.д. 10-12).

Названная претензия была получена ответчиком согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" 28.01.14 (л.д. 14-15).

Учитывая получение ответчиком требования о необходимости исполнения договорного обязательства, отсутствие со стороны ООО "Сайтек" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 02.04.14, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить спорный земельный участок истцу.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года по делу N А41-19030/14 отменить в части оставления требований о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок без рассмотрения.

Расторгнуть договор аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязать ООО "Сайтек" возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв.м., расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов