Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 г. N 11АП-11034/14

г. Самара

18 сентября 2014 г.

Дело N А55-3885/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2014 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года, принятое по делу N А55-3885/2014, судья Шабанов А.Н.,

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис" (ОГРН 1076320012768), Самарская область, город Тольятти,

о взыскании долга по арендной плате 6 076 137 руб. 48 коп., пени 1 883 449 руб. 70 коп.,

установил:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис" о взыскании долга по арендной плате за период с 03.10.2011 г. по 30.09.2013 г. в размере 6 076 137 руб. 48 коп. и пени за период с 11.05.2012 г. по 26.09.2013 г. в размере 1 883 449 руб. 70 коп.

Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г.

В отзыве на иск ООО "Брокер Кредит Сервис" с требованиями не согласилось, полагая, что требования истца необоснованны, поскольку преобразованный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с 29.06.2012 г., в этот же день между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи N 1123 земельного участка, 02.08.2013 г. стороны обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, однако Мэрия г.о. Тольятти 07.10.2013 г. свое заявление отозвала, уклонившись от исполнения договора от 29.06.2012 г. Указанные действия истца ответчик расценивает как злоупотребление истца правом, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске. Кроме того ответчик в отзыве указал, что о существовании договора аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г. он не знал, поскольку приобрел объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке у ООО "Регион Волга", которое также арендатором по указанному договору не являлось.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года иск удовлетворен.

С ООО "Брокер Кредит Сервис" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскан долг 6 076 137 руб. 48 коп. и неустойка 1 883 449 руб. 70 коп.

При неисполнении решения с ООО "Брокер Кредит Сервис" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на взысканную сумму, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе ссылается на следующие обстоятельства.

По условиям договора аренды N 641 от 26.02.2003 г., по условиям которого в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:0007. Распоряжением N 5980-р/5 от 17.05.2012 г. указанный земельный участок был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:2002 площадью 14416 кв.м. По указанному основанию ответчик полагает, что требования истца после 19.06.2012 г. не могут быть основаны на условиях договора. Кроме того ответчик указывает на уклонение истца от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ответчику в соответствии с условиями договора купли-продажи N 1123 от 29.06.2012 г., что расценивается как злоупотребление правом. Также ответчик в жалобе указал на свою неосведомленность о самом факте существования договора аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г., поскольку при приобретении объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, он, ответчик, о договоре уведомлен не был. Также ответчик указал, что размер пени, предусмотренный пунктом 5.2 договора значительно превышает размер ответственности для таких нарушений, установленный статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу Мэрия городского округа Тольятти против удовлетворения жалобы возражает.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества Тремасов В.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.

Представители Мэрии городского округа Тольятти Данилов С.Г. и Трудова Н.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражают по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

На основании распоряжения Мэра городского округа Тольятти N 95-1/р от 17.01.2003 г. Мэрия городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "ПКФ "Ирэна" (арендатор) 26.02.2003 г. заключили договор N 641 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:0007, общей площадью 12004 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, город Тольятти, Автозаводской район, улица Борковская, 55 для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей.

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала отчетного года.

Размер арендной платы определен сторонами на момент заключения договора в виде 449 429 руб. 76 коп. (в год).

Арендатор обязан ежегодно до 10.03. каждого года обращаться в Управление земельных ресурсов мэрии для перерасчета арендной платы в случае изменения ставок арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендодатель начисляет пени в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

ООО "ПКФ "Ирэна" прекратило свою деятельность 17.09.2010 г.

На спорном земельном участке находятся:

- нежилое здание автосалона (здание лит. А1), площадью 193,90 кв.м.;

- нежилое помещение автосалона с офисными помещениями, 3-х этажное, площадью 2473,10 кв.м.;

- нежилое помещение автосалона с офисными помещениями, 3-х этажное, площадью 3061,40 кв.м.

Указанные объекты недвижимости являлись предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2011 г., по условиям которого ООО "Регион Волга" продало, а ООО "Брокер Кредит Сервис" приобрело в собственность указанные автосалоны. При этом в договоре было оговорено (пункт 1.3), что земельный участок, на котором расположена недвижимость продавцу на праве собственности и праве аренды не принадлежит. Обусловленная договором недвижимость передана ответчику по акту приема - передачи 01.09.2011 г. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 03.10.2011 г.

Таким образом вывод суда первой инстанции о том, что именно ответчик с 03.10.2011 г. является пользователем спорного земельного участка является обоснованным.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу изложенного с 03.10.2011 г. покупатель автосалонов ООО "Брокер Кредит Сервис" приобрело право пользования спорным земельным участком на условиях заключенного одним из предшествующих собственников объектов недвижимости договора аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г.

Таким образом, доводы ответчика о его неосведомленности до определенного времени о существовании договора аренды земельного участка несостоятельны, поскольку с момента приобретения в собственность объектов недвижимости ответчик стал землепользователем спорного земельного участка, при должной степени осмотрительности ответчик мог и должен был установить, что в отношении земельного участка имеется заключенный и зарегистрированный установленным порядком договор аренды.

В силу указанного вывод суда первой инстанции о том, что с 03.10.2011 г. ответчик является арендатором спорного земельного участка на условиях договора аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г. является правильным и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что пользование землей в Российской Федерации является платным, при этом формой платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ответчик не является собственником спорного земельного участка, он не может являться плательщиком земельного налога, а поэтому единственной формой платы за землю для ответчика является уплата арендной платы в соответствии с договором аренды земельного участка N 641 от 26.02.2003 г.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Расчет Мэрии городского округа Тольятти при определении размера арендной платы в спорном периоде основан на методике определения размера арендной платы, установленной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, с применением коэффициентов, установленных Решением думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. N 972, при этом размер арендной платы определен по формуле: А = Скад х Ка х Кв х Кпр х Ка, где А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (с 03.10.2011 г. по 06.03.2013 г. - 5981,03 руб./кв.м. в год, с 07.03.2013 г. - 6316,89 руб./кв.м. в год), Ка - коэффициент категории арендатора ("1"), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (земли под объектами торговли с 03.10.2011 г. по 30.06.2012 г. - 0,03; с 01.07.2012 г. по 16.04.2013 г. - 0,033; с 17.04.2013 г. - 0,0423), Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центру муниципального образования ("1"), Ки - коэффициент инфляции расчетного года (2011 г. - 1,27; 2012 г. - 1,35; с 01.01.2013 г. - 1,42; с 07.03.2013 г. - 1).

Исчисленная на основании указанных ставок и коэффициентов арендная плата составила:

- с 03.10.2011 г. по 31.12.2011 г. - 227,88 руб./кв.м. в год - 2735471,52 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.);

- с 01.01.2012 г. по 30.06.2012 г. - 242,23 руб./кв.м. в год - 2907728,92 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.);

- с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. - 266,45 руб./кв.м. в год - 3198465,80 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.);

- с 01.01.2013 г. по 06.03.2013 г. - 280,27 руб./кв.м. в год - 3364361,08 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.);

- с 07.03.2013 г. по 16.04.2013 г. - 208,46 руб./кв.м. в год - 2502353,84 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.);

- с 17.04.2013 г. по 30.09.2013 г. - 267,20 руб./кв.м. в год - 3207448,80 руб. в год (за весь земельный участок 12004 кв.м.).

По расчетам истца за весь период (с 03.10.2011 г. по 30.09.2013 г.) у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей в размере 6 076 137 руб. 48 коп. Расчет ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не оспорен.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что после 19.06.2012 г. требования истца не могут быть основаны на договоре аренды, поскольку распоряжением N 5980-р/5 от 17.05.2012 г. арендованный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:0007 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:2002 не основаны на действующем законодательстве. Предметом договора аренды N 641 от 26.02.2003 г. является земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:0007, на котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости. Доказательств прекращения договора аренды и возвращения указанного земельного участка арендодателю - ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, соответственно использование ответчиком земельного участка в соответствии с условиями договора аренды не может быть признано прекращенным с 19.06.2012 г., поскольку в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Ссылка ответчика на уклонение истца от регистрации перехода права собственности на земельный участок к ответчику на основании договора купли-продажи N 1123 от 29.06.2012 г. также не может рассматриваться в качестве обстоятельства, позволяющего освободить ответчика от обязанности вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды N 641 от 26.02.2003 г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В силу этого доводы ответчика о прекращении у него обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды N 641 от 26.02.2003 г. в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка и уклонением Мэрии от государственной регистрации перехода права собственности являются несостоятельными.

Таким образом решение суда первой инстанции в части взыскания суммы долга по арендной плате является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условиями договора (пункт 5.2) арендодатель и арендатор согласовали обязанность арендатора оплачивать неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с неоплатой арендных платежей истец правомерно начислил ответчику неустойку за период с 11.05.2012 г. по 26.09.2013 г. в размере 1 883 449 руб. 70 коп.

Нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается в апелляционной жалобе ответчик, к рассматриваемым правоотношениям, основанным на договоре, применены быть не могут.

Заявление ответчика о несоразмерности неустойки в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждено какими-либо доказательствами и обоснованно отвергнуто судом первой инстанции.

В силу изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ООО "Брокер Кредит Сервис" заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам N А55-10097/2014 и N А55-17793/2014.

В рамках арбитражного дела N А55-10097/2014 предметом спора являлось требование ООО "Брокер Кредит Сервис" к Мэрии городского округа Тольятти о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:2002, площадью 14416 кв.м, с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводской р-н, ул. Борковская, д.55, с разрешенным использованием: предприятия V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей. Решением суда от 27.08.2014 г. требования ООО "Брокер Кредит Сервис" удовлетворены (решение не вступило в законную силу).

В рамках арбитражного дела N А55-17793/2014 предметом спора является требование ООО "Брокер Кредит Сервис" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области о признании незаконными действий ответчика по внесению в августе - сентябре 2012 года в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0102152:2002, площадью 14416 кв.м, с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводской р-н, ул. Борковская, д.55, с разрешенным использованием: предприятия V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации автосалона с офисными помещениями и стоянкой товарных автомобилей, исходя из 7-ого вида разрешенного использования. По делу назначено предварительное судебное заседание.

Изучив заявленное ходатайство суд апелляционной инстанции полагает его не подлежащим удовлетворению, поскольку заявителем не представлены доводы в обоснование невозможности рассмотрения данного дела до разрешения дел N А55-10097/2014 и N А55-17793/2014, установление факта уклонения Мэрии от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не может являться основанием для освобождения землепользователя от обязанности оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, а возможное определение кадастровой стоимости земельного участка в ином, отличном от зарегистрированного в ГКН размере, может являться основанием для пересмотра судебного акта о взыскании задолженности в порядке, установленном главой 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис" о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года, принятое по делу N А55-3885/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брокер Кредит Сервис" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко