|
11 сентября 2014 г.
|
Дело N А40-63255/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2014.
Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2014.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Виристон" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 сентября 2013 г., принятое судьей Романенковой С.В., по делу N А40-63255/2013 по иску Префектуры южного административного округа города Москвы (ИНН 7725069330, ОГРН 1027739861050) к обществу с ограниченной ответственностью "Виристон" (ИНН 7728160588, ОГРН 1037739203633) третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы,
Комитет государственного строительного надзора города Москвы,
Управление Росреестра по Москве о признании объекта самовольной постройкой и его сносе при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Назарова С.А. по доверенности от 12.11.2013, Монахова А.А. по доверенности от 23.01.2014 г., Логвинова О.А. по доверенности от 06.05.2014 от ответчика: Рослова М.А. по доверенности от 23.09.2013, Кониева Л.И. по доверенности от 10.10.2013 г. от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы - Монахова А.А. по доверенности от 20.05.2014 г.; от Управления Росреестра по Москве, Комитета государственного строительного надзора города Москвы - не явились извещены;
УСТАНОВИЛ:
Префектура Южного административного округа г.Москвы (далее - истец ) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виристон" (далее - ответчик) о признании строения общей площадью 227 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Булатниковский пр., вл.14Б самовольной постройкой и об обязании осуществить указанного объекта, ссылаясь на ст. 222 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст.49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: Департамент городского имущества города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управление Росреестра по Москве.
Решением суда 09.09.2013 года исковые требования удовлетворены полностью; спорный объект признан самовольной постройкой, ответчик обязан снести самовольно возведенный объект в месячный срок с момента вступления решения в законную силу. В случае неисполнения решения суда предоставить префектуре ЮАО право осуществить снос самовольно возведенного объекта.
С решением суда не согласился ответчик и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять новый судебный акт, исключив из требуемых к сносу 227 кв.м. - 140,5 кв.м. нежилых помещений, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на то, что не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на те обстоятельства, что ООО "Виристон" 16.10.1997 года приобрело в собственность у ЗАО "Котляково" нежилое здание, площадью 140,5 кв.м по договору купли-продажи. По мнению заявителя, к нему перешли и права пользования той частью земельного участка, которая занята этим нежилым зданием, площадью 140,5 кв.м. на тех же условиях, что и у продавца.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, однако его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражают, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент городского имущества г.Москвы письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, однако его представитель в ходе судебного заседания поддерживает правовую позицию истца по делу.
Представители Управления Росреестра по Москве, Комитета государственного строительного надзора города Москвы в судебное заседание не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. Судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся третьих лиц, по правилам, предусмотренным ч.5 ст.156 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде в связи с необходимостью разъяснения вопросов о технических характеристиках спорного объекта, требующих специальных познаний, судебной коллегией по ходатайству Префектуры ЮАО г.Москвы была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в связи с чем определением суда от 12.03.2014 года производство по делу было приостановлено и возобновлено определением суда от 17.07.2014 г. в связи с отпадением оснований для приостановления.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 20.10.1997 года во исполнение заключенного между ЗАО "Котляково" и ООО "Виристон" договора купли-продажи от 16.10.1997 года, последнему был передан по акту приема-передачи нежилой объект, площадь. 140,5 кв.м., состоящий из семи помещений, расположенный по адресу: г.Москва, Булатниковский проезд,14.
Свидетельством о включении объекта в реестр собственности г.Москвы от 18.02.1998 года подтверждается право собственности ООО "Виристон" на указанный объект.
26.05.2000 г. между Московским земельным комитетом и ООО "Виристон" заключен договор N М-05-503603, предметом которого является земельный участок кадастровый номер 770509003015, площадью 312 кв.м. по адресу: г. Москва, Булатниковский пр., вл. 14, предоставляемый в аренду для эксплуатации существующего здания по приему стеклотары, сроком до 24.01.2005 г. (л.д. 16).
По условиям сделки (пункт 5.2 договора аренды) арендатор обязан принять меры до истечения срока договора к освобождению участка и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора в состоянии, соответствующем на момент предоставления.
Указанный земельный участок был предоставлен ответчику в пользование под размещение временного торгового павильона в соответствии с решением Комиссии по земельным отношениям и градостроительству Южного административного округа г.Москвы от 26.01.2000.
Особыми условиями договора было предусмотрено обязательство арендатора до истечения срока действия настоящего договора произвести замену павильона согласно утвержденной концепции (пункты 4.2,4.3 договора).
В последующем профиль работы павильона, функциональное назначение, было изменено на "общественное питание - кафе, общей площадью 227 кв.м., что подтверждается экспликацией, составленной по результатам обследования Южного ТБТИ 05.11.2004 года.
Из письма ГУП МосгорБТИ от 29.05.2013 г. N 049/2013 следует, что одноэтажное нежилое строение (приемный пункт), 1982 года постройки по адресу: Булатниковский пр., вл. 14 Б, по данным Южного ТБТИ снесено (л.д. 37).
Поскольку срок действия договора аренды N М-05-503603 от 26.05.2000 г. истек 24.01.2005 г., Департамент земельных ресурсов г.Москвы уведомлением от 07.02.2006 г. N 33-ИТ5-164/6-0-11, направленным в адрес ООО "Виристон", сообщил об отказе от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В уведомлении арендодатель указал, что правоотношения сторон по договору аренды N М-05-503603 от 26.05.2000 г. прекратятся по истечении трех месяцев со дня получения данного уведомления. В течение указанного срока арендатору необходимо освободить земельный участок и сдать его по акту сдачи-приемки представителям ТОРЗ ЮАО (л.д. 23).
Уведомление от 07.02.2006 г. N 33-ИТ5-164/6-0-11 получено арендатором 20.02.2006 г. (л.д. 24). Таким образом, действие договора аренды N М-05-503603 от 26.05.2000 г. прекращено 20.05.2006 г.
Факт самовольного занятия земельного участка, площадью 63 кв.м. в результате реконструкции спорного объекта с целью его использования под кафе, находящегося за пределами земельного участка, переданного по договору аренды, установлен решением Арбитражного суда г.Москвы от 11.08.2006 по делу А40-27625/2006.
На момент настоящего судебного разбирательства ответчик указанное решение суда не исполнил, пристройку, находящуюся на спорном земельном участке площадью 63 кв.м. не демонтировал.
Согласно действующим документам БТИ (выписка из технического паспорта по состоянию на 23.05.2013 г., экспликация от 31.05.2013 г.) по адресу: Булатниковский пр., вл. 14 Б в настоящее время расположен одноэтажный объект общественного питания (кафе), площадью 227 кв.м., состоящий из комнат N N 1-14 (л.д. 34-36).
Заключением проведенной ООО "БАСИ" судебной экспертизы установлено, что по результатам визуального осмотра и инструментальных замеров спорный объект является объектом капитального строительства.
Между тем, сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества по адресу: г.Москва, Булатниковский пр., вл. 14 Б, в Едином государственном реестре прав отсутствуют, о чем указано в уведомлениях из ЕГРП от 23.04.2013 г.
Решением Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории ЮАО г.Москвы (протокол N 2 от 14.03.2013) объект (торговый павильон) по адресу: г. Москва, Булатниковский пр., вл. 14 Б признан самовольной постройкой, подлежащей сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Полагая, что расположенное на спорном земельном участке здание ответчиком построено самовольно, без получения на это необходимых разрешений на строительство, в отсутствие проектно-сметной документации, акта ввода объекта в эксплуатацию, и у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка в связи с прекращением договора аренды, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании возведенной постройки самовольной и обязании ответчика осуществить ее снос.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и дополнительные доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
По смыслу ст.263 ГК РФ, ст.3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" установлено, что исключительно собственник земельного участка может разрешить строительство на своём участке другим лицам; строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и/или здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.
По смыслу пункта 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 10.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ ответчик не представил в суд доказательства, свидетельствующие о том, что в 1997 году по договору купли-продажи им был приобретен объект. Площадь. 140.5 кв.м., как объект недвижимости, для возведения которого в установленном порядке прежнему собственнику отводился земельный участок, утверждалась проектная документация спорного объекта. В имеющихся письменных доказательствах, в том числе в выписке из технического паспорта, технические характеристики спорного объекта, позволяющие отнести его к объекту, тесно связанному с землей, отсутствуют.
Между тем, действуя разумно и добросовестно, участник гражданского оборота, приобретая объект недвижимость, должен озаботиться получением сведений и документов том, на каком праве находится у продавца земельный участок, занятый недвижимостью.
Кроме того, не пр
