Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 г. N 04АП-4097/14

г. Чита

18 сентября 2014 г.

Дело N А78-2108/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 июля 2014 года по делу N А78-2108/2014 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Клочковой Татьяне Александровне о расторжении договора аренды земельного участка N 294/08 от 19.06.2008 г. и обязании возвратить земельный участок площадью 274 кв.м., местоположение которого определено: г.Чита, ул.Кайдаловская 4а, с кадастровым номером 75:32:030723:16, в состоянии пригодном для дальнейшего использования, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления архитектуры и градостроительства г. Читы,

(суд первой инстанции - И.В. Леонтьев),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: индивидуального предпринимателя Клочковой Т.А., Юринской Т. А., представителя по доверенности от 22.04.2014 года:

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Клочковой Татьяне Александровне (ОГРНИП 304753434100246, ИНН 751300000124, далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 294/08 от 19.06.2008 г. и обязании возвратить земельный участок площадью 274 кв.м., местоположение которого определено: г.Чита, ул. Кайдаловская 4а, с кадастровым номером 75:32:030723:16, в состоянии пригодном для дальнейшего использования.

Суд первой инстанции определением от 22.04.2014 г привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление архитектуры и градостроительства г. Читы (ОГРН 1027501179760, ИНН 7536009632, далее - управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в иске отказано. В обосновании суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств возникновения оснований для расторжения договора согласно п.4.2.6 договора аренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03.07.2014 по делу N А78-2108/2014 и принять новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента. Полагает, что распоряжение Департамента об образовании (формировании) земельного участка от 22.08.2013 N 5610/р и является решением о застройке данной территории. В материалы дела представлена схема расположения границ земельного участка, утвержденная начальником управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Чита, из которой следует, что спорный земельный участок входит в границы земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кайдановская, необходимого для строительства объекта, предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1). Таким образом, произвести в отношении земельного участка какие либо действия в целях его постановки на государственный кадастровый учет, не представляется возможным, при наличии заключенного договора аренды.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 08.08.2014.

Предприниматель и его представитель в судебном заседании согласились с выводами суда первой инстанции, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Индивидуальный предприниматель Клочкова Татьяна Александровна зарегистрирована за основным государственным регистрационным номером ОГРНИП 304753434100246, что подтверждается выпиской из ЕГРИП по состоянию на 28.03.2014 (т.1 л.д.41).

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом перворй инстанции, 19 июня 2008 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Индивидуальным предпринимателем Клочковой Татьяной Александровной был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 294/08 сроком до 01 июня 2011 года (далее - договор, т.1 л.д.15-19).

Предметом договора являлся земельный участок площадью 274 кв. м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Кайдаловская 4а, с кадастровым номером 75:32:030723:16. Земельный участок предоставлялся для обслуживания и использования временного торгового павильона с закусочной и летним кафе.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Уведомление о государственной регистрации договора аренды от 14.07.2008 года N 0/086/2008-305.

На основании дополнительного соглашения от 07 мая 2013 г. были внесены изменения в договор в подпункт 2.1 пункта 2 договора аренды земельного участка N 294/08: слова "сроком до 01.06.2013 года" заменить словами "сроком до 31.03.2018 года" (т.1 л.д.20-23).

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края N 288/р от 28.01.2013 г. (т.1 л.д.82, далее - распоряжение N288/р) отделу землеустройства поручено организовать формирование земельного участка ориентировочной площадью 0,4 га, по адресу г. Чита ул. Кайдаловская, для строительства объектов - жилых домов. Отделу приватизации поручено подготовить распоряжение о проведении аукциона.

22.08.2013 года было подписано Распоряжение N 5610/р (т.1 л.д.27, далее - распоряжение N5610/р) об образовании (формировании) земельного участка. На основании Распоряжения необходимо осуществить организацию работ по образованию (формированию) земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, местоположение которого определено: г.Чита ул. Кайдаловская, площадью до 0,4 га, для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж - 1).

28.10.2013 года Департамент отправил в адрес Ответчика Уведомление (исх. N 02- 13/7855) об отказе от договора аренды N 294/08, в связи с тем, что принято решение об образовании (формировании) земельного участка для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной застройки многоэтажными жилыми домами (Ж - 1), соглашение о расторжении Договора. Данное соглашение подписано не было (т.1 л.д.25).

Истец, посчитав свои права нарушенными, обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с требованиями о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения предпринимателя и ее представителя в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как правильно указывает суд первой инстанции, договор аренды продлен до 31.03.2018 г., следовательно, оснований для расторжения договора по правилам ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Пунктом 7.1 Договора предусматривается право Истца на досрочное расторжение в судебном порядке Договора с Ответчиком в случае неоплаты арендных платежей более двух раз подряд, а также в случае изъятия участка для государственных нужд.

Пунктом 4.2.16. стороны согласовали, что арендатор должен освободить земельный участок в месячный срок после получения уведомления о принятии решения администрацией городского округа "Город Чита" о застройке или реконструкции данной территории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно указывает суд первой инстанции, Истец сопроводительным письмом от 28.10.2013 г. направил ответчику дополнительное соглашение о расторжении договора, мотивировав данное предложение, тем что принято решение о формировании земельного участка для строительства жилых домов.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;

2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

1.1. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

1.2. Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Как правильно указывает суд первой инстанции, истец не представил доказательств того, что администрация городского округа "Город Чита" приняла решение о застройке данного земельного участка. Распоряжение N 288/р от 28.01.2013 г. в силу ст. 68 АПК РФ не может являться допустимым доказательством того, что администрацией городского округа "Город Чита" или иным органом государственной власти принято решение о застройке данного земельного участка. В представленном распоряжении говориться о формировании земельного участка под застройку. Решение органов государственной власти о застройке спорного участка суду не предоставлено.

Также суд первой инстанции правильно посчитал, решение о застройке какого-либо участка может быть принято органом государственной власти только при его наличии, то есть после того как участок будет сформирован. Решение о застройке должно содержать точные сведения о земельном участке, на котором планируется застройка. Следовательно, в таком решении должны быть отражены сведения позволяющие идентифицировать земельный участок. Истец же только сформировал земельный участок под строительство, но не представил решения о выделении данного земельного участка (с указанием кадастрового номера) под застройку. Из распоряжения N 288р от 28.01.2013 г. следует, что земельный участок, который подлежит сформировать, расположен на ул. Кайдаловской и размер его 0,4 га, что говорит о том, что распоряжение не отражает полных сведений об участке и определить его место положения не представляется возможным, так же как и установить факт входит земельный участок ответчицы во вновь сформированный или нет.

Далее, судом первой инстанции правильно учтено, что статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Следовательно, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, подписывая договор, был полностью согласен с пунктом 4.2.16. На основании данного пункта департамент может предложить расторгнуть договор, только при наличии решения городского округа "Город Чита" о застройке земельного участка.

Доводы департамента о том, что он не может поставить земельный участок на кадастровый учет, пока не расторгнут договор аренды, отклоняются, поскольку сам департамент на какие-либо нормы не ссылается, а из Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в том числе из ст.24 данного закона, апелляционный суд каких-либо препятствий не усматривает. Соответственно, проведение указанных работ по формированию земельного участка не является основанием для расторжения договора.

Также апелляционный суд отмечает, что представленное суду соглашение о расторжении договора (т.1 л.д.24) не имеет ссылок на п.4.2.16. договора, а соглашения сторон о досрочном расторжении договора по соглашению сторон не достигнуто.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что материалы дела не содержат доказательств как наличия обстоятельств, предусмотренных п.4.2.16 договора, так и доказательств, свидетельствующих о наличии иных условий для расторжения договора. Соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 июля 2014 года по делу N А78-2108/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Е.В.Желтоухов Д.В.Басаев