Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 15АП-13512/14

город Ростов-на-Дону

16 сентября 2014 г.

дело N А53-3878/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевым А.В.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель по доверенности от 14.10.2013 г. Вавакин А.В.;

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 18.12.2013 г. N 378 Матвеева Т.А.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Велес" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 г. по делу N А53-3878/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Велес",

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженные в сообщениях об отказе от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-249, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-250, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-251, от 10.12.2013 N 06/090/2013-252, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-253, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-254, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-255, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-256, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-300, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-301, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-302, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-360, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-361, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-362, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-363, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-364, от 17.12.2013 г. N 06/090/2013-433, от 27.12.2013 г. N 06/090/2013-630; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Велес" и обществом с ограниченной ответственностью "МТС "Агро", объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский район, Ильинское сельское поселение, х. Гусынка:

- здание мастерские - гараж площадью 2021,6 кв.м., литера А3, кадастровый номер 61:04:0600005:203, этажность 1;

- здание коровника площадью 861,3 кв. м, литера А1, кадастровый номер 61:04:0600005:210, этажность 1;

- здание коровника площадью 827,8 кв. м, литера А3, кадастровый номер 61:04:0600005:197, этажность 1;

- здание кузницы площадью 249,5 кв. м, литера А1, кадастровый номер 61:04:0600005:199, этажность 1;

- здание коровника, площадью 983,3 кв. м, литера А2, кадастровый номер 61:04:0600005:202, этажность 1;

- здание весовой площадью 20,1 кв. м, литера Г, кадастровый номер 61:04:0600005:205, этажность 1;

- навесной ток площадью 4956,0 кв. м, литера Б, кадастровый номер 61:04:0600005:206, этажность 1;

- здание столовой площадью 361,1 кв. м, литера Д, кадастровый номер 61:04:0090601:143, этажность 1;

- здание автогаража легкового площадью 86,6 кв. м, литера А5, кадастровый номер 61:04:0600005:207, этажность 1;

- здание плотни-пилорамы площадью 275,7 кв. м, литера А4, кадастровый номер 61:04:0600005:201, этажность 1;

- здание склада строительных материалов площадью 359,1 кв. м, литера А7, кадастровый номер 61:04:0600005:204, этажность 1;

- здание конторы площадью 201,0 кв. м, литеры К,к,к1, кадастровый номер 61:04:0090601:144, этажность 1;

- здание кладовой площадью 79,5 кв. м, литеры В, В1, кадастровый номер 61:04:0600005:200, этажность 1;

- здание коровника площадью 1419,2 кв. м, литера А6, кадастровый номер 61:04:0600005:208, этажность 1;

- башня Рожновского объемом 15 куб. м, кадастровый номер 61:04:0600005:209;

- здание коровника площадью 1573,2 кв. м, литера А4, кадастровый номер 61:04:0600005:211, этажность 1;

- здание зерносклада площадью 2085,6 кв. м, литера А5, кадастровый номер 61:04:0000000:4576, этажность 1;

- здание коровника площадью 826,9 кв. м, литера А, кадастровый номер 61:04:0600005:198, этажность 1.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23 июня 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у продавца по договору купли-продажи от 30.03.2009 г. права собственности на спорное имущество, оснований для государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества, не имеется.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что поскольку Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии (названная правовая позиция, в частности содержится в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 г. N 1395/09).

При наличии исполненного сторонами договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. и последующей ликвидации ООО "МТС "Агро", ООО "Велес" вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности, - иное бы свидетельствовало о нарушении прав общества и препятствовало регистрации перехода права собственности, что противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 г. N 9032/11.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права заявителя и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о регистрации его государственная регистрация.

Податель жалобы также полагает ошибочными выводы суда о невозможности идентификации объектов недвижимого имущества, так как в материалы дела представлены технические паспорта на все объекты недвижимого имущества, в соответствии с которыми разночтения в площадях объектов вызваны указанием различной площади объектов (по наружному либо по внутреннему обмерам); в материалы дела были представлены и кадастровые паспорта всех объектов недвижимого имущества.

Общество пояснило, что Управление Росреестра по Ростовской области не испытывало никаких затруднений с идентификацией объектов, указанных в заявлениях о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с объектами, указанными в договоре купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. и акте приема-передачи.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.

Как следует из материалов дела, 23.03.2009 г. проведены торги в форме публичного предложения по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "МТС "Агро", по результатам которых с истцом подписан протокол об итогах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" от 23.09.2009 г.

На основании указанного протокола общество с ограниченной ответственностью "Велес" заключило с обществом с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" договор купли-продажи от 30.03.2009 г., согласно которому общество с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" (продавец) передает в собственность общества с ограниченной ответственностью "Велес" (покупатель) на основании протокола об итогах торгов в форме публичного предложения от 23.03.2009 г. принадлежащее ему на праве собственности имущество, указанное в приложениях в договору, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях, определенных в договоре.

Истцом произведена оплата по договору, что подтверждается платежными поручениями от 16.03.2009 г. N 48 на сумму 1 201 634 рублей, от 08.04.2009 г. N 85 на сумму 5 298 366 рублей.

Обществом с ограниченной ответственностью "Велес" и обществом с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 09.04.2009 г., подтверждающий передачу истцу, в том числе указанного в настоящем заявлении имущества.

На момент рассмотрения настоящего спора судом общество с ограниченной ответственностью "МТС "АГРО" ликвидировано, что подтверждается определениями Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела N А53-4770/2007.

25.10.2013 г. общество с ограниченной ответственностью "Велес" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества.

Сообщениями от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-249, от 10.12.2013 г.

N 06/090/2013-250, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-251, от 10.12.2013 г.

N 06/090/2013-252, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-253, от 10.12.2013 г.

N 06/090/2013-254, от 10.12.2013 г. N 06/090/2013-255, от 10.12.2013 г.

N 06/090/2013-256, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-300, от 13.12.2013 г.

N 06/090/2013-301, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-302, от 13.12.2013 г.

N 06/090/2013-360, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-361, от 13.12.2013 г.

N 06/090/2013-362, от 13.12.2013 г. N 06/090/2013-363, от 13.12.2013 г.

N 06/090/2013-364, от 17.12.2013 г. N 06/090/2013-433, от 27.12.2013 г.

N 06/090/2013-630 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказало в государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества.

Полагая, что данные отказы в государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, общество с ограниченной ответственностью "Велес" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с соответствующим заявлением.

Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 г. по делу N А53-4770/2007 в отношении общества с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" завершено конкурсное производство.

В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении государственной регистрации общества с ограниченной ответственностью "МТС "Агро" в связи с его ликвидацией на основании решения суда.

Следовательно, заявитель воспользовался надлежащим способом защиты нарушенного права.

Между тем отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Оспариваемые заявителем отказы в государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества мотивированы тем, что в нарушение пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителем не представлен второй подлинный экземпляр договора купли-продажи от 30.03.2009 г., отсутствием государственной регистрации ранее возникшего права продавца на спорное имущество (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а также отсутствием доказательств наличия у продавца права на распоряжение спорным имуществом.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Поскольку продавец по сделке купли-продажи объектов ликвидирован, требование заинтересованного лица о второго подлинного экземпляра договора купли-продажи от 30.03.2009 г. является необоснованным.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, представленные в деле доказательства не позволяют сделать вывод о наличии основания для проведения государственной регистрации перехода права собственности к заявителю в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223, статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение такой вещи подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав и содержать описание недвижимого имущества.

Как следует из уведомлений об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-145, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-146, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-147, от 26.03.2014 N 06/028/2014-148, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-149, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-150, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-151, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-152, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-153, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-154, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-155, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-156, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-157, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-158, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-159, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-160, от 26.03.2014 г.

N 06/028/2014-161, от 26.03.2014 г. N 06/028/2014-162, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о государственной регистрации прав на спорное имущество.

Согласно письмам муниципального унитарного предприятия г.Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Белокалитвинское бюро технической инвентаризации" от 21.11.2013 г. N 1618-1620, от 28.11.2013 г. N 1681 в инвентаризационных деле по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский район, х. Гусынка, содержится только техническая документация, правоустанавливающая документация на объекты недвижимого имущества отсутствует.

При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у продавца по договору купли-продажи от 30.03.2009 г. права собственности на спорное имущество, оснований для государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Велес" права собственности на приобретенные по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 30.03.2009 г. объекты недвижимого имущества не имелось.

Более того, в связи с указанием различной площади строений, невозможно идентифицировать следующие объекты, поименованные в заявлении с объектами, указанными в акте приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 30.03.2009 (т. 1 л.д. 102, 103):

- здание мастерские - гараж площадью 2021,6 кв. м, литера А3, кадастровый номер 61:04:0600005:203, этажность 1;