Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 г. N 12АП-7764/14

г. Саратов

17 сентября 2014 г.

Дело N А57-9641/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "10" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" сентября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Саратова (410031, г. Саратов, ул. Радищева, 30, ИНН 6450000788, ОГРН 1026402196622)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2014 года по делу N А57-9641/2013 (судья Калинина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фанг" (410040, г. Саратов, Вишневый проезд, 19, ИНН 6453013930, ОГРН 1026403058461)

к Комитету по управлению имуществом г. Саратова (410031, г. Саратов, ул. Радищева, 30, ИНН 6450000788, ОГРН 1026402196622), муниципальному унитарному предприятию "Городское БТИ" (410031, г. Саратов, ул. Московская, 56, ИНН 6450004905, ОГРН 1026402202045), обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" (121059, г. Москва, Бережковская набережная, 12, ИНН 6450062199, ОГРН 1026402192442)

о признании пункта 1.2 распоряжения председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1171-р от 17.04.2013 года недействительным,

в судебном заседании 03.09.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10.09.2014, 09 час. 20 мин.,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Фанг" - представитель Гадалина Л.Ю., по доверенности N 7/14 от 17.05.2014, комитета по управлению имуществом г. Саратова - представитель Алакин С.О., по доверенности N 02-06/16424 от 23.06.2014

без участия в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи", комитета по управлению имуществом г. Саратова, муниципального унитарного предприятия "Городское БТИ" (почтовые уведомления N N 98656-98658 приобщены к материалам дела) общества с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи", комитета по управлению имуществом г. Саратова, муниципального унитарного предприятия "Городское БТИ" (почтовые уведомления NN 98656-98658 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось с заявлением общество с ограниченной ответственностью "Фанг" (далее - ООО "Фанг", общество, заявитель) к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, МУП "Городское БТИ", ООО "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" о признании пункта 1.2 Распоряжения Председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1171-р от 17.04.2013 недействительным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2014 года по делу N А57-9641/2013 требования ООО "Фанг" удовлетворены.

Признан недействительным пункт 1.2 Распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова N 1171-р от 17.09.2013.

С Комитета по управлению имуществом г. Саратова в пользу ООО "Фанг" взысканы судебные расходы по делу в размере 16 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Фанг" поддержал позицию по делу.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 03.09.2014 до 10.09.2014 09 час. 20 мин.

Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

После перерыва в порядке ст. 81 АПК РФ ООО "Фанг" представлены письменные пояснения на апелляционную жалобу, в которых общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке ст. 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Саратова поддержал позицию по апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО "Фанг", муниципального унитарного предприятия "Городское БТИ", общества с ограниченной ответственностью "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" надлежащим образом извещенных о о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

17.04.2013 Распоряжением N 1171-р за подписью Председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" принято решение об осуществлении приватизации объекта муниципального нежилого фонда-нежилого помещения литер "А1" общей площадью 117, 0 кв.м. на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу :г.Саратов, Вишневый проезд, 19 обременённого арендными отношениями по договору аренды N473/4 от 21.01.2005 с субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО "Фанг", посредством заключения договора купли-продажи.

В пункте 1.2. указанного Распоряжения установлена цена подлежащего приватизации объекта в размере 3 230 000 (три миллиона двести тридцать тысяч) рублей (без НДС).

По заданию ООО "Фанг" другим независимым оценщиком - ООО "Бюро по оценке имущества и аудит", также была проведена оценка того же недвижимого имущества, и согласно представленному обществом отчету независимого оценщика от 08.05.2013 N 05/05-13С об оценке объекта его рыночная стоимость составила 2 575 000 руб.

ООО "Фанг", полагая, что пункт 1.2 распоряжения председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1171-р от 17.04.2013 в части установления рыночной стоимости объекта не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку указанная цена несоразмерна действительной рыночной стоимости выкупаемого объекта, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.

Дело рассмотрено Арбитражным судом Саратовской области по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Удовлетворяя заявленное требование в части признания недействительным п. 1.2 Распоряжения N 1171-р от 17.04.2013, суд первой инстанции руководствовался заключением судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость рыночная стоимость отчуждаемого имущества составляет 2 796 856 руб.

В апелляционной жалобе комитет по управлению имуществом г. Саратова полагает требования общества "Фанг" не подлежащими удовлетворению ввиду неправильно избранного способа защиты права.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

17.04.2013 Распоряжением N 1171-р за подписью Председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" принято решение об осуществлении приватизации объекта муниципального нежилого фонда-нежилого помещения литер "А1" общей площадью 117, 0 кв.м. на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу :г.Саратов, Вишневый проезд, 19 обременённого арендными отношениями по договору аренды N473/4 от 21.01.2005 с субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО "Фанг", посредством заключения договора купли-продажи.

В пункте 1.2. указанного Распоряжения установлена цена подлежащего приватизации объекта в размере 3 230 000 (три миллиона двести тридцать тысяч) рублей (без НДС).

Распоряжение N 1171-р от 17.04.2013 года является ненормативным актом, а потому не исключена возможность его оспаривания по правилам главы 24 АПК РФ, а не в рамках преддоговорного спора, доводы о неправильно избранном обществом "Фанг" способе защиты права, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует, что в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как следует из материалов дела, общество "Фанг", арендатор по договору N 473/4 от 21.01.2005 муниципального нежилого помещения литер "А1" общей площадью 117,0 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Вишневый пр., 19, обратилось к уполномоченному органу муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по заказу уполномоченного органа муниципального образования независимым оценщиком - ООО "Центр оценочных и проектных технологий "Профи" проведена оценка указанного объекта, и согласно его отчету от 01.04.2013 N 018/3 об оценке рыночная стоимость этого объекта составляет 3 230 000 руб.

Рыночная стоимость объекта была указана в пункте 1.2 Распоряжения Председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1171-р от 17.04.2013.

По заданию ООО "Фанг" другим независимым оценщиком - ООО "Бюро по оценке имущества и аудит", также была проведена оценка того же недвижимого имущества, и согласно представленному обществом отчету независимого оценщика от 08.05.2013 N 05/05-13С об оценке объекта его рыночная стоимость составила 2 575 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции комитетом по управлению имуществом города Саратова представлен отчет N 018/3 от 01.04.2013 на основании которого а установлена выкупная цена муниципального имущества.

Судом установлено, что в отчете отсутствует дата осмотра объекта, не составлен и не подписан сторонами акт осмотра. В ст. 1 "основные факты и выводы" и ст. 1.1 отчета указаны сведения о площади объекта оценки равной 177 кв.м., тогда как действительная площадь помещения составляет 117 кв.м.

Согласно отчета стр. 2 выводы эксперта основаны, в том числе на "моральном и физическом износе". Однако, сведений о таком износе в отчете не содержится.

Комитетом по управлению имуществом на момент производства оценки оценщику передан технический паспорт объекта недвижимости от 13.07.2005, содержащий неактуальные сведения по наличию коммуникации - газа, и радио- точки. При этом уже в 2008 году у собственника помещений имелся иной технический паспорт на данный объект.

В ст. 8 отчета приведен анализ рынка недвижимости, где указано, что ценовой разброс колеблется в зависимости от класса здания/помещения и местоположения, при этом стоимость может отличаться вдвое, при чем возможно они будут располагаться друг против друга.

При этом класс данного объекта не определен специалистом.

Отчет составлен двумя подходами доходным и сравнительным.

Однако, доходный расчет представлен исходя из сдачи в аренду спорного объекта недвижимости путем сложения с дисконтным множителем, что составило 3 307 528 рублей.

При этом этот метод выражается в форме дохода от эксплуатации объекта и определяется для оценки всего делового предприятия (бизнеса) или производственной установки, а не для конкретного помещения.

Более того, применение доходного метода возможно лишь с привлечением бухгалтера-экономиста и предоставлением сведений величины валового дохода. Оценщик не является бухгалтером - экономистом и тем более Заказчик не предоставил ему сведения о величине валового дохода, а предоставил лишь технический паспорт от 2005 года.

При этом аналоги для расчета оценщиком взяты с максимальным отклонением от рассматриваемой площади, от 21 кв.м до 360 кв.м.

При сравнительном подходе (стр. 18), применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов. Однако, приведены аналоги не сопоставимые по применению в частности: стр. 44 отчета - объявление о продаже квартиры, при этом установлен торг; стр. 42 объявление - помещение продается с мебелью, свой двор с парковочным местом; стр.45 объявление - помещение в новом доме сданном 4 года назад, аналог видимо дому от 1964 г. застройки.

Таким образом, при недопустимых аналогах возникает иная (завышенная) усредненная цена, а именно цена за квадратный метр.

В ст. 9.3. последний абзац отчета стр.20 указано, что предпосылкой подхода (сравнительного) служит представление о том, что разумный собственник не заплатит за имущество большей цены, чем та, по которой продается на рынке имущество равной с оцениваемым.

В ходе судебного разбирательства Арбитражным судом Саратовской допрошен эксперт Власов А.Г., однако пояснения эксперта не устранили противоречий.

Свидетель пояснил, что при проведении осмотра не увидел расхождения в наличии коммуникаций, отсутствии некоторых коммуникаций, но указанных им в отчете, на основании технического паспорта от 2005 г. Свидетель Власов А.Г. подтвердил, что в его распоряжении был устаревший технический паспорт, переданный ему от комитета.

При этом оценка им проводилась в неустановленное время, по устаревшим и неподтвержденным сведениям, представленным заказчиком услуг.

Далее свидетель не опроверг факта, что класс помещений не устанавливался. При этом именно в отчете им же приведено колебания цены в зависимости от класса и аналогов помещений от 30 000 до 50 000 рублей. При этом в самом отчете указано, что диапазон цен за квадратный метр составляет от 15 000 до 50 000 рублей. Оценщиком взята наибольшая цена аналогов.

При этом Власов А.Г. подтвердил, что аналог - квартира является наиболее дорогим помещением им же примененным.

Согласно, Федерального Закона "Об оценочной деятельности", в соответствии со ст. 11 отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в том числе требуется точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, балансовая стоимость данного объекта оценки. Соответственно, отчет представленный Власовым А.Г. не соответствует требованиям ст. 11 Федерального Закона "Об оценочной деятельности".

При этом ст. 14 Закона предусматривает право оценщика на получение от заказчика и третьих лиц получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, что также не было осуществлено для целей указанных в отчете.

Таким образом, судом установлены недостоверные данные в отчете N 018/3 от 01.04.2013, противоречия в их применении, в связи с чем, не представилось возможным признать данную оценку достоверной и обоснованной.

В свою очередь обществом "Фанг" представлен отчет иного оценщика, однако при его составлении также предоставлен устаревший технический паспорт от 2005 года и метод, применялся только один - сравнительный. Комитет не привлекался для участия в осмотре.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае суду были представлены два отчета о стоимости с разными аналогами при применении сравнительного подхода, две установочные цены с корректировочным стоимостью квадратного метра равного 26 952 рублей 17 копеек и 22 011 рублей 30 копеек и существенной разницей в оценке более, чем в 655 000(шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей разницей в оценке объекта.

Поскольку законодательство предусматривает отчуждение имущества по рыночной цене, суду необходимо было исследовать довод заявителя о недостоверности цены, установленной независимым оценщиком и установленной продавцом как цены отчуждаемого имущества, с учетом не устраненных противоречий и наличием второй независимой оценки

В связи с рассмотрением дела об оспаривании ненормативного акта муниципального органа, осуществляющего публичные полномочия, и при наличии разных отчетов независимых оценщиков об оценке одного и того же имущества суд, исходя из указанных выше разъяснений Президиума ВАС РФ, назначил соответствующую судебную экспертизу и поручил ее проведение государственному учреждению - ФБУ "Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", и согласно полученному от него экспертному заключению N 596/1-3 от 06.03.2014 г. рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 796 856 руб.

На основании данного заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу, что пункт 1.2 Распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова N 1171-р от 17.09.2013 подлежит признанию недействительным, поскольку рыночная стоимость отчуждаемого имущества составляет 2 796 856 руб.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что пункт 2 распоряжения не соответствует вышеуказанным правовым нормам.

Кроме того, оспариваемый пункт распоряжения нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в случае удовлетворения заявленных требований, в судебном акте указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с этим, Арбитражный суд Саратовской области обоснованно признал недействительным пункт 1.2 Распоряжения Председателя Комитета по управлению имуществом г. Саратова N 1171-р от 17.09.2013.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда подтверждены материалами дела и основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах, получивших надлежащую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно, нарушений процессуального закона, которые могли повлечь принятие незаконного судебного акта, не установлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции правовые основания для отмены или изменения принятого по делу решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2014 года по делу N А57-9641/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев А.В. Смирников