Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 г. N 14АП-6554/14

г. Вологда

18 сентября 2014 г.

Дело N А05-13877/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 сентября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В, Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 июня 2014 года по делу N А05-13877/2013 (судья Бутусова Н.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЗИГЗАГ" (ОГРН 1032901001561; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (ОГРН 103290100307; далее - Комитет) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения, общей площадью 226,4 кв. м, по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект Труда, дом 12, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый (условный) номер 29:28:000000:0000:02522/00:1001, а именно, изложении пунктов 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3 и приложения N 1.

В порядке статьи 51 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" (далее - Фонд).

Решением от 13.06.2014 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1.4: "Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, передано покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2004 N 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015";

- пункт 2.1: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 8 138 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением от 03.04.2014 N 415-14рс. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга";

- абзац второй пункта 2.3: "Срок рассрочки оплаты имущества - 7 (семь) лет с даты подписания настоящего договора";

- абзац третий и абзац четвертый пункта 2.3 договора исключить;

- пункт 2.4.2: "В случае решения покупателя произвести оплату имущества в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (приложение N 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, покупатель в течение 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем произведенного им дополнительного платежа, письменно уведомляет продавца о произведенном дополнительном платеже с указанием суммы и даты такого платежа, а также прилагает копию платежного документа.

Продавец в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты поступления такого уведомления от покупателя, при условии подтверждения факта поступления денежных средств от покупателя на счет продавца, в указанной в уведомлении сумме, при обязательном условии отсутствия на дату поступления такого платежа и на дату получения уведомления неоплаченных покупателем текущих обязательных платежей, производит перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на остаток суммы основного долга, с учетом произведенного покупателем дополнительного платежа и одновременно с этим формирует уточненный график платежей, который подписывается продавцом и покупателем";

- пункт 2.4.3: "Денежные средства, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (приложение N 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, без письменного уведомления продавца в порядке, предусмотренном пунктом 2.4.2 настоящего договора, направляются на погашение очередных платежей (основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга), следующих за текущим, при наступлении срока оплаты в соответствии с прилагаемым графиком платежей (приложение N 1). В данном случае перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга, не производится";

- пункт 2.5: "Моментом надлежащего исполнения обязанностей по оплате имущества является поступление в полном объеме денежных средств на счет продавца в сумме и в срок, указанные в пунктах 2.1, 2.3 настоящего договора, процентов, начисленных на сумму основного долга.

Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и процентов, начисленных на сумму основного долга согласно графику платежей (приложение N 1)";

- пункт 3.1.1: "Передать имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, покупателю по передаточному акту в момент подписания настоящего договора.

Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему договору, в части передачи имущества от продавца к покупателю, с момента подписания передаточного акта на имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора";

- пункт 3.2.2: "Принять имущество от продавца в порядке, установленном настоящим договором";

- пункт 3.2.5: "Принять на себя все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество";

- пункт 3.2.7: "В течение 1 (одного) месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в пункт 1.1 настоящего договора, в установленном действующим законодательством порядке, застраховать за свой счет имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения.

Копию договора страхования представить продавцу в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня его заключения";

- пункт 3.2.8: "Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц";

- пункт 3.2.9: "Немедленно уведомлять продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества";

- пункт 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1,, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4) исключить;

- пункт 3.2.11: "С момента подписания договора и до момента полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.1 настоящего договора и снятия залога, обеспечить продавцу свободный доступ к имуществу для осуществления проверок сохранности имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора";

- пункты 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15 исключить;

- пункт 3.2.16: "До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.1 настоящего договора и снятия залога, письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов";

- пункты 5.2, 5.3, 5.4 (подпункты 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3) и 7.3 договора исключить.

Комитет с решением суда не согласился в части исключения из договора пунктов 3.2.10 и 5.3, в апелляционной жалобе просил его отменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт об урегулировании указанных пунктов в редакции продавца.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему.

Комитет считает необходимым сохранение пунктов 3.2.10 и 5.3, поскольку они не противоречат требованиям действующего законодательства и направлены на сохранение и сбережение заложенного имущества, устанавливают конкретизированный порядок действий сторон в отношении имущества, находящегося в залоге. Пунктом 5.3 договора в редакции продавца предусмотрено, что по требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего договора: покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (приложение 1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев (5.3.1); покупатель нарушил условия, предусмотренные пунктом 3.2.10 настоящего договора (5.3.2). В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям, указанным в подпунктах 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора". Условия, указанные в пункте 5.3 (подпункты 5.3.1 и 5.3.2) проекта договора, являются существенными и обязательными для исполнения со стороны покупателя в отношении имущества, находящегося в залоге до полной его оплаты. Неисполнение указанных условий является существенным основанием для расторжения договора по инициативе продавца. Указанные положения не нарушают прав добросовестного покупателя. Исключение данного пункта проекта договора позволяет покупателю без каких-либо неблагоприятных последствий значительно нарушать согласованный сторонами график платежей, то есть предоставляет дополнительные не предусмотренные законодательством льготы, связанные с необходимостью обращения продавца в судебные органы за надлежащим исполнением покупателем своих обязательств, за счет местного бюджета.

Общество в отзыве на жалобу возразили против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку Комитет обжалует решение суда в части, возражений от Общества о проверке судебного акта в пределах жалобы не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным в обжалуемой части, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2004 N 03-07/256-04 аренды нежилого помещения общей площадью 226,4 кв. м, расположенного по адресу: город Северодвинск, проспект Труда, дом 12, сроком по 30.06.2015.

Решением Совета депутатов Северодвинска от 22.08.2013 N 57 арендуемое Обществом помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 года.

Постановлением администрации муниципального образования "Северодвинск" от 14.10.2013 N 383-па утверждены условия приватизации названного выше нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с заключением независимого оценщика в размере 9 273 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Комитет 23.10.2013 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Общество подписало договор с протоколом разногласий по пунктам 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, 8.3 и по приложению N 1 к договору.

Протокол разногласий письмом от 20.11.2013 N 11-04-04/7021 отклонен Комитетом.

Часть разногласий стороны согласовали добровольно.

Спор между сторонами возник относительно урегулирования разногласий по пунктам 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, приложение 1 договора.

Поскольку при заключении договора стороны разногласия добровольно не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия. Определением суда от 07.03.2014 по вопросу урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Проф-оценка" (далее - ООО "Проф-оценка") Аншукову Дмитрию Владимировичу. С учетом заключения эксперта суд первой инстанции принял пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 9 273 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.09.2013 N2-174/13".

Комитет не согласился с решением суда в части исключения из договора предложенных им в проекте договора пунктов 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4), 5.3 (подпункты 5.3.1 и 5.3.2), просил апелляционный суд решение в этой части отменить, принять данные пункты в редакции продавца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, Комитет предложил в проекте договора следующую редакцию пункта 3.2.10: "До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.1 настоящего договора и снятия залога:

3.2.10.1. Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации; заключения территориальных органов Госсанэпидемнадзора и Госпожнадзора о возможности переустройства и (или) перепланировки в планируемых объемах; акта или технического заключения уполномоченной организации о возможности проведения данных видов работ в планируемых объемах в указанном здании с учетом технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования в зоне переустройства и (или) перепланировки.

По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или акта приема-передачи выполненных работ; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.2. Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: разрешения на реконструкцию имущества и (или) его капитальный ремонт и (или) проведения иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выданного уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченной на то организацией; проектной документации на выполнение реконструкции имущества и (или) его капитального ремонта и (или) проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выполненной лицом, имеющим соответствующий допуск к работам по подготовке такой проектной документации; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

По завершению проведения работ, указанных в пунктах 3.2.10.2 настоящего договора, в течение 2 (двух) месяцев представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания проведения работ, оформленного в установленном порядке; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.3. Без письменного согласия продавца не закладывать, не отчуждать, не обременять правами третьих лиц (в том числе передача имущества в аренду или временное безвозмездное пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору), не вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора.

3.2.10.4. Передавать имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца с обязательным приложением перечисленных ниже документов и указанием следующей информации в отношении юридического лица, физического лица или индивидуального предпринимателя, кому передается имущество в аренду (пользование): полное наименование; копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (ЕГРЮЛ, ЕГРИП); копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе на территории Российской Федерации (ИНН); перечень видов деятельности, которые будут осуществляться на арендуемых (находящихся в пользовании) площадях.

При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.

В случае заключения договора аренды или временного безвозмездного пользования имущества в течение 1 (одного) месяца со дня заключения такого договора представить в адрес продавца его копию".

Комитет также предложил в проекте договора пункт 5.3 следующего содержания: "По требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего договора:

5.3.1. Покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (приложение N 1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев.

5.3.2. Покупатель нарушил условия, предусмотренные пунктом 3.2.10 настоящего договора.

В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям указанным в пунктах 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора".

Общество в суде первой инстанции возразило против включения в договор вышеперечисленных пунктов, поскольку они не являются существенными и императивно не предусмотрены нормами действующего законодательства.

Суд первой инстанции с учетом возражений истца исключил данные пункты из договора.

Апелляционная инстанция полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, доказательствам и нормам права.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела видно, что стороны имеют намерение заключить спорный договор, условия которого должны отвечать требованиям норм ГК РФ и Закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем, предложенные Комитетом вышеназванные условия не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы, поэтому при возражениях другой стороны они не могут быть включены в договор.

Кроме того, как правомерно указал суд, стороны договора, являясь участниками данных правоотношений, обязаны соблюдать общие требования закона, в том числе пункт 2 статьи 346 ГК РФ, поэтому необходимости в указании его как условия договора не имеется, при наличии возражений другой стороны такое условие подлежит исключению.

В связи с тем, что, исходя из предложенной Комитетом редакции пунктов 3.2.10 и 5.3, видно, что они взаимосвязаны, суд исключил пункт 5.3 из текста договора.

Кроме того, суд указал, что условия данного пункта дублируют нормы статей 450, 486 и 489 ГК РФ, которые применяются независимо от условий договора.

При этом суд правильно отметил, что отсутствие спорного пункта в договоре не препятствует Комитету защищать свои права в порядке, предусмотренном данными нормами.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 июня 2014 года по делу N А05-13877/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова