Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2014 г. N 16АП-2894/14

г. Ессентуки

16 сентября 2014 г.

Дело N А25-586/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Марченко О.В., Бейтуганова З.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.07.2014 по делу N А25-586/2014 (судья Тебуева З.Х.)

по иску Администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН 1060912000621, ИНН 0912000551)

к обществу с ограниченной ответственностью "АРХЫЗСЕРВИС" (ОГРН 1060912009333, ИНН 0912001330)

о взыскании задолженности по арендной плате,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АРХЫЗСЕРВИС" (далее - ООО "Архызсервис", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 327 830,30 руб. за период с 01.01.2013 по 19.06.2013 по договору аренды от 21.07.2008 N 60 земельного участка площадью 2 579 кв. м по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст. Зеленчукская, ул. Победы, 250А для размещения продуктово-промышленного рынка, а также обязании заключить дополнительное соглашение от 07.08.2013 к договору аренды от 21.07.2008 N 60.

Решением суда от 01.07.2014 приняты уточнения исковых требований администрации к обществу в части уменьшения суммы задолженности по арендной плате в размере 988 595, 25 руб. и в удовлетворении иска о взыскании указанной суммы отказано. В принятии уточненных исковых требований в части взыскания с общества пени за просрочку платежа в сумме 1 568 300, 97 руб. отказано. Решение мотивировано недоказанностью исковых требований.

В апелляционной жалобе на данное решение, поданной в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, администрация просит отменить решение в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 988 595,25 руб., ссылаясь на то, что общество обязанность по оплате арендной платы за период с 28.01.2013 по 01.04.2014 выполнило не в полном объеме, арендная плата рассчитана с применением процентной ставки с кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 28.12.2012 N 575.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что действующим законодательством и заключенным между сторонами договором не предусмотрена возможность распространения измененных в одностороннем порядке условий договора о размере арендной платы на предшествующие периоды. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о причинах неявки суд не известили.

Истец направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе по правилам главы 34 АПК РФ, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 21.07.2008 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 60 земельного участка площадью 2579 кв. м с кадастровым номером N09:06:0040152:20, находящегося по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст. Зеленчукская ул. Победы, 250 "а", для размещения продуктово-промышленного рынка сроком на 10 лет.

Согласно п. 2.1 договора общая сумма арендной платы составляет 81 896,14 руб. в год. Размер арендной платы устанавливается ежегодно, с учетом поправочных коэффициентов, изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора, согласно соответствующему нормативному правовому акту, путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.

Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально путем перечисления суммы арендной платы на счет арендодателя (п. 2.2 договора).

Пункт 3.2.4 договора предусматривает обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Земельный участок фактически передан в аренду на основании акта приема-передачи от 21.07.2008.

Договор аренды от 21.07.2008 N 60 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике 21.08.2008.

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 20.06.2008 N 226 "О Порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске" установлена формула расчета размера годовой арендной платы за использование земельных участков: АП=ПК?КСЗУ, где АП - размер годовой арендной платы; ПК - процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земельного участка; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.

Приложением N 3 к данному постановлению утверждены процентные ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие вид разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Зеленчукского муниципального района.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору аренды от 21.07.2008 N 60, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м составляет 21,17 руб., общая площадь участка - 2579 кв.м, кадастровая стоимость - 54 597,43 руб., процентная ставка от кадастровой стоимости, учитывающая вид разрешённого использования - 150%, размер арендной платы в годовом исчислении - 81 896,14 руб.

Приведенные показатели отражены также в кадастровом паспорте арендуемого земельного участка от 26.05.2008.

Дополнительным соглашением от 23.08.2010 к договору аренды земельного участка от 21.07.2008 N 60 стороны договора внесли изменения в п. 2.1 договора, согласно которым общая сумма годовой арендной платы с 25.12.2009 составляет 28 509,30 руб., расчет арендной платы произведен исходя из следующих данных: удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м - 736, 96 руб., площадь земельного участка - 2 579 кв. м, кадастровая стоимость - 1 900 619,84 руб., процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земельного участка - 1,5%.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка и удельный показатель отражены и в кадастровом паспорте арендуемого земельного участка по состоянию на 23.08.2010.

Изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка обусловлено утверждением результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 23.12.2009 N 492.

Изменения в дополнительном соглашении от 23.08.2010 процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающей вид разрешенного использования земельного участка, с 150 % на 1,5 %, администрация в уточненном исковом заявлении объяснила тем, что была применена ставка для земельных участков, предоставленных для строительства.

Постановлением администрации от 18.06.2013 N 528 признаны утратившими силу постановление главы администрации от 26.05.2008 N 173 о предоставлении в аренду земельного участка ООО "Архызсервис", договор аренды от 21.07.2008 N 60, дополнительное соглашение от 23.08.2010 к договору аренды от 21.07.2008 N 60 в связи с продажей арендуемого земельного участка ООО "Архызсервис" (л.д.66-67).

Согласно договору купли-продажи от 20.06.2013 N 26/13 между администрацией и обществом арендуемый земельный участок продан обществу за 285 092, 98 руб., перечисленных на счет администрации, указанный в договоре.

В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается копия кадастрового паспорта земельного участка от 23.08.2010 N 0906/202/10-2938 (пункт 5.1 договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 20.06.2013, согласно которому все условия по договору купли-продажи выполнены полностью, земельный участок передан продавцом и принят покупателем в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации его покупателем, стороны претензий друг к другу не имеют.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за обществом 10.07.2013, что подтверждается штампом регистрации на договоре N 09-09-01/107/2013-296.

Истцом предложено ответчику заключить дополнительное соглашение от 07.08.2013 к договору аренды от 21.07.2008 N 60, согласно которому с 01.01.2013 в связи с изменением процентных ставок от кадастровой стоимости, учитывающих вид разрешенного использования, общая сумма арендной платы за арендованный земельный участок составляет 1 327 830, 30 руб.

Расчет арендной платы указан в приложении к дополнительному соглашению, где удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м составляет 736,96 руб., общая площадь участка - 2579 кв. м, кадастровая стоимость - 1 900 619, 84 руб., процентная ставка от кадастровой стоимости, учитывающая вид разрешённого использования - 150%, размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 19.06.2013 (170 дней) - 1 327 830, 30 руб.

Также в адрес ответчика направлена претензия от 09.08.2013 с предложением явиться в администрацию для заключения дополнительного соглашения, однако ответчик подписывать дополнительное соглашение отказался.

Полагая, что общество независимо от наличия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.07.2008 N 60 обязано оплатить арендную плату в уточненном размере 988 595, 25 руб. за период с 01.01.2013 по 19.06.2013, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в иске в части взыскания уточенной суммы арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что установление публично-правовым образованием правил, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования в отсутствии федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, не является установлением регулируемой цены.

Положения упомянутых актов применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Пунктом 2.1 договора аренды от 21.07.2008 N 60 предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается ежегодно, с учетом поправочных коэффициентов, изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора, согласно соответствующему нормативному правовому акту, путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 28.12.2012 N 575 внесены изменения в постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 20.06.2008 N 226, согласно которым процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земельного участка по земельным участкам рынков, в том числе из категории населенных пунктов, составляет 150 % со знаком (*) (п.11 приложения N3). Ранее этот же показатель был также равен 150 %, однако появилась оговорка, что вид разрешенного использования земельного участка, обозначенный (*), включает в себя период строительства, в том числе период проектно-изыскательских работ объекта, указанного в соответствующем пункте.

В августе 2013 года администрацией в ходе проверки исполнения постановления Правительства КЧР о 28.12.2012 N 575 установлено, что при расчете арендной платы по договору за период с 01.01.2013 до продажи земельного участка 19.06.2013 применялась процентная ставка от кадастровой стоимости 1,5 %, а следовало применять ставку - 150 %.

В связи с выявленным фактом несоответствия процентной ставки, истцом произведен перерасчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 19.06.2013.

Письмом N 01-942 от 09.08.2013, которое получено ответчиком 20.08.2013, истец уведомил ответчика о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, рассчитанной исходя из применения ставки- 150%.

Между тем из материалов дела усматривается, что неверное применение процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающей вид разрешенного использования земельного участка, явилось следствием ошибки истца.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, а также в определении ВАС-1343/12 от 28.02.2013 по делу N А50-25717/2011, в данном случае изменение порядка исчисления арендной платы на прошедшее время в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При этом действующим законодательством и заключенным между сторонами договором возможность распространения измененных в одностороннем порядке условий договора на прошедшее время не предусмотрено. Условиями договора, напротив, предусмотрено, что изменение размера арендной платы возможно только путем заключения дополнительного соглашения.

Суд первой инстанции правомерно счел, что одностороннее изменение истцом размера арендной платы по указанным выше основаниям, распространенное на предшествующие периоды, не соответствует основным началам гражданского законодательства и ущемляет права арендатора, который, заключая сделку, рассчитывал на определенный договором размер арендной платы.

Суд первой инстанции также правильно отметил, что согласно абз. 4 п. 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы корректируется автоматически и не требует изменения договора в случае, если акты публично-правового образования, которыми устанавливается иной размер арендной платы, изменяются. В указанном случае изменения упомянутых актов не происходило, а имело место изменение арендной платы за прошедшее время в результате ошибки арендодателя при ее расчете, вследствие чего вышеупомянутая правовая позиция применению не подлежит.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.07.2008 N 60 в связи с изменением процентных ставок от кадастровой стоимости, учитывающих вид разрешенного использования, направлено в адрес ответчика после заключения договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 3.2.4 договора истец обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременного информировать об этот ответчика, в связи с чем указанный пункт договора не был исполнен надлежащим образом.

С момента заключения договора купли-продажи земельного участка обязательства по внесению арендной платы прекращаются.

Так, в п. 8 Постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

В пункте 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2013 N 26/13 указано, что стоимость проданного в собственность земельного участка составляет 285 092, 98 рублей, которая перечислена покупателем на счет администрации до подписания настоящего договора.

Таким образом, в удовлетворении иска о взыскании с ответчика в пользу истца 988 595, 25 руб. судом правомерно отказано.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжаловано и проверке в апелляционном порядке не подлежит.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом как противоречащие обстоятельствам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.07.2014 по делу N А25-586/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

О.В. Марченко З.А. Бейтуганов