Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 г. N 07АП-7611/14

г. Томск

18 сентября 2014 г.

Дело N А45-5948/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И.

судей: Афанасьевой Е.В., Терехиной И.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аюшевым Д.Н.,

при участии:

от истца: Кухарчук А.Г., доверенность от 14.07.2014,

от ответчика: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Новосибирский завод "Экран" (07АП-7611/2014) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2014 по делу N А45-5948/2014 (судья Абаимова Т.В.)

по иску открытого акционерного общества "Новосибирский завод "Экран" (ОГРН 1025401007312, ИНН 5402100011)

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806)

об определении условий договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Новосибирский завод "Экран" (далее - истец, общество, ОАО "Завод "Экран") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия), Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора N 13444 купли-продажи земельного участка (далее - Договор N 13444, договор купли-продажи) - пункты 2.1, 5.1 и 6 изложить в предложенной им редакции.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2014 спорные пункты договора N 13444 купли-продажи земельного участка приняты в следующих редакциях:

Пункт 2.1. - "Цена земельного участка составляет 10 777 000 (десять миллионов семьсот семьдесят семь тысяч) рублей".

Пункт 5.1. - "В случае нарушения сроков внесения в бюджет цены земельного участка, установленной договором, Покупатель выплачивает пеню в размере 0,03% от неуплаченной суммы денежных средств за каждый день просрочки".

Пункт - "Споры по договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Новосибирской области".

Не согласившись с решением в части изложения редакции пункта 2.1 договора, ОАО "Завод "Экран" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт об изложении указанного пункта договора в редакции истца.

В обоснование подателем указано следующее:

- представленный в материалы дела ответчиком отчет оценщика, на основании которого судом установлена цена земельного участка, является не относимым, недостоверным и недопустимым доказательством;

- судом при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно, положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); законодательство, предлежащее применению к спорным правоотношениям, прямо указывает на определение кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, равной его рыночной; установление рыночной цены земельного участка по Договору N 13444 в размере его кадастровой стоимости не противоречит постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.1.2201 N8155/10;

- постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.1.2201 N 8155/10 не может быть применено к рассматриваемому спору, поскольку земельный участок, являющийся предметом спора на настоящему делу, является застроенным (несвободным) - на нем расположены объекты капитального строительства;

- суд не учел, что отчет не соответствует фактическим обстоятельствам дела как содержащий недостоверные сведения о незастроенности спорного земельного участка.

Более подробно доводы истца изложены в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал по изложенным в ней, с учетом дополнений, основаниям.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу доводы истца отклонил, считая решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таких возражений в суд апелляционной инстанции не поступило.

Мэрия и департамент, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в мэрии и департамента.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-1360/2013 признан незаконным отказа Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в переоформлении ОАО "Завод "Экран" права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок, по делу N А45-1360/2013, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Победы (далее - земельный участок), суд обязал мэрию города Новосибирска в лице департамента устранить нарушение прав и законных интересов общества путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер: 54:35:032040:41, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Победы, и направления его ОАО "Завод "Экран".

Мэрией подготовлен проект договор купли-продажи земельного участка N 13444 (далее - договор купли-продажи), содержащий, в том числе: пункт 2.1. "Цена земельного участка составляет 10 777 000 (десять миллионов семьсот семьдесят семь тысяч) рублей"; пункт 5.1. "В случае нарушения сроков внесения в бюджет цены земельного участка, установленной договором, Покупатель выплачивает пеню в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств за каждый день просрочки"; пункт 6 "Споры по договору подлежат рассмотрению в федеральных судах общей юрисдикции, Арбитражном суде Новосибирской области".

Проект договора получен истцом и с протоколом разногласий, касающихся цены выкупаемого земельного участка (предлагаемая цена равна кадастровой стоимости земельного участка 1 279 650 рублей), размера пени (предлагаемый размер 0, 03%), места разрешения споров (Арбитражный суд Новосибирской области), 29.01.2014 направлен в адрес ответчиков.

Согласно пункту 4 статьи 421 и статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В проекте договора купли-продажи цена спорного выкупного земельного участка установлена ответчиком на основании Отчета об оценке от 18.11.2013 N 3482/ГК/Р, составленного ООО "Экспресс-Оценка" в размере 10 777 000 рублей.

Истец предлагает установить выкупную стоимость земельного участка при отсутствии на нем объектов недвижимости, принадлежащих землепользователю на праве собственности, в размере его рыночной стоимости, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка, а именно, 1 279 650 руб.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункту 1.2. пункта 1 статьи 36 Земельного участка РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05 сформирована правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 года N 8155/10, являющегося общеобязательным для арбитражных судов, поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абзацу второму статьи 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, правильно установив фактические обстоятельства того, что истец имеет право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и желает приобрести данный участок в собственность, а также установив факт отсутствия на указанном земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, что следует из судебных актов по делу N А45-1360/2013 и не оспаривается подателем жалобы, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что мэрией обоснованно установлена цена земельного участка в соответствии с Отчетом об оценке от 18.11.2013 N 3482/ГК/Р, составленном ООО "Экспресс-Оценка" в размере 10 777 000 рублей.

В соответствии абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Указанная цена земельного участка определена в соответствии со статьей 8 Закон N 135-ФЗ, поскольку проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объекта оценки, принадлежащего муниципальному образованию в целях их приватизации.

Определением суда от 03.06.2014 (л.д.117-118 т.1) судом предлагалось истцу представить возражения относительно определенной в отчете цены земельного участка. Однако такие возражения от общества в суд первой инстанции не поступали

Принимая во внимание вышеизложенные разъяснения ВАС РФ, арбитражный суд верно установил, что отчет независимого оценщика в силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ является одним из доказательств по делу и, учитывая отсутствие возражений истца относительно определенной в отчете цены земельного участка, не заявление им ходатайства о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка, обоснованно посчитал рыночную стоимость спорного земельного участка определенной вышеуказанным отчетом.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о не относимости, недопустимости и недостоверности Отчета об оценке от 18.11.2013 N 3482/ГК/Р, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, в силу положений статьи 268 АПК РФ апелляционным судом не принимаются и не рассматриваются.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая по существу достоверность выводов, содержащихся в отчете, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не обосновал свои возражения, не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неполноту или противоречивость выводов эксперта.

Суждения подателя жалобы о "застроенности" земельного участка со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2012 N 604/12 судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются. Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032040:41 объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке, не означает возможность применения к спорным отношениям норм подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2014 по делу N А45-5948/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.В. Афанасьева И.И. Терехина