Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 г. N 12АП-8617/14

г. Саратов

18 сентября 2014 г.

Дело N А06-2796/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "17" сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "18" сентября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Краевой Ю.Н.,

в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Инны Александровны на решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 июня 2014 года по делу N А06-2796/2014 (судья Богатыренко С.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фантом" (г. Астрахань, ИНН 3017043600, ОГРН 1053001163302),

к индивидуальному предпринимателю Захаровой Инне Александровне (г. Астрахань, ИНН 301610056580, ОГРНИП 304301624600060),

о взыскании задолженности в сумме 361 809 руб. 46 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фантом" (далее по тексту - истец, ООО "Фантом") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Захаровой Инне Александровне (далее по тексту - ответчик, ИП Захарова И.А.) о взыскании задолженности в сумме 361 809 руб. 46 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 02 июня 2014 года с ИП Захаровой И.А. в пользу ООО "Фантом" взыскана задолженность по договору аренды N ДА-50/2012 от 03.11.2012 по постоянной части арендной платы в размере 6 921,07 евро по курсу ЦБ РФ на 27.12.2013, что составляет 309 375 руб. 28 коп.; по доплате обеспечительного взноса в размере 763, 26 евро по курсу ЦБ РФ на 27.12.2013, что составляет 34 118 руб. 10 коп.; по переменной части арендной платы в размере 18 319 руб. 91 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 236 руб. 18 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Захарова И.А. обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

Заявитель жалобы указывает на то что, судом первой инстанции не учтено что у ИП Захаровой задолженность по постоянной части арендной плате и задолженность по переменной составляющей арендной платы отсутствует, так как полностью покрывается обеспечительным платежом, суд не учел, что оснований для взыскания обеспечительного платежа не имеется, так как договор был расторгнут по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке арендодателем, кроме того, в результате залива арендованного помещения ответчика не имел возможности пользоваться указанным помещением и заниматься предпринимательской деятельностью.

ООО "Фантом" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 03 ноября 2012 года между ООО "Фантом" (арендодатель) и ИП Захарова И.А. (арендатор) заключен договор аренды ДА-50/2-2012 помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, пл. Вокзальная, 13, литре А (л.д. 9-70).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания по адресу: г. Астрахань, Вокзальная площадь, 13, литер А, расположенную на 3 этаже здания в помещение 12 комната под номером 497, указанную в схеме N 1, общей площадью 74,2 (семьдесят четыре целых и 2/10) кв. м, рассчитанной на основании данных органов технической инвентаризации.

Согласно пункту 3.3.3 к операционным расходам относятся коммунальные платежи. порядок расчета коммунальных платежей арендатора приведен в приложении N 2 к договору.

В соответствии с п. 4.2. Договора срок Договора аренды исчисляется с даты приёма - передачи помещения по Акту и до 03 декабря 2016 года.

Пунктом 3.5.1.1. договора, установлено что, Постоянная часть Арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно, в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.2. Договора, в течение срока аренды, с учетом ежегодных и иных предусмотренных договором увеличений (изменений), в порядке предоплаты, без каких-либо вычетов или зачетов, не позднее 5 (Пятого) числа календарного месяца, за который производится оплата.

В соответствии с п. 3.5.2.2. Договора Операционные расходы оплачиваются Арендатором ежемесячно в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.3.2. Договора в течение Срока аренды на основании счета Арендодателя в течение 3 (трех) банковских дней с момента выставления счета, в порядке предоплаты без каких-либо вычетов или зачетов, одновременно с очередным платежом Постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 3.5.2.3. Договора "Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета Арендодателем, на основании счета, выставленного Арендодателем Арендатору".

Из пункта 14.3 Договора, следует, что Арендодатель вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения Договора и потребовать возмещения убытков если арендная плата, обеспечительный платеж, плата за Коммунальные услуги полностью или в какой-либо части не внесены Арендатором в течение 15 (пятнадцати) банковских дней после установленного срока оплаты".

Срок аренды по договору аренды начинается течь с момента передачи помещения арендатору в аренду по акту приема-передачи помещения по договору аренды и истекает 03 декабря 2016 года.

В соответствии с письмом N 1043 от 18 декабря 2013 года истец уведомил ответчика о расторжении договора на основании п. 14.3.1. Договора в связи с наличием задолженности по арендной плате более 15 (пятнадцати) банковских дней (л.д. 71-72).

Между истцом и ответчиком подписано Соглашение о расторжении Долгосрочного договора аренды от 24 декабря 2013 года (л.д. 73-75).

Согласно п. 5 Соглашения о расторжении Договора аренды Стороны согласовали, что в срок не позднее 27.12.2013 Арендатор обязуется произвести доплату обеспечительного платежа за период 03.12.2012 года по 02.12.2013 в сумме 763,26 (семьсот шестьдесят три целых и 26/100) Евро, включая НДС 116,43 (сто шестнадцать целых и 43/100) Евро по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, в соответствии с ранее полученным уведомлением N 1039 от 19.12.2013, которая остается у Арендодателя в качестве штрафа.

Согласно п. 6. Соглашения о расторжении Договора аренды "В срок не позднее 27.12.2013 года Арендатор погасит имеющуюся задолженность перед Арендодателем в следующем размере:

- 3 282,03 (три тысячи двести восемьдесят два целых и 03/100) Евро по Постоянной части арендной платы за июнь 2013 года, в т.ч. НДС 18%;

- 3 639,04 (три тысячи шестьсот тридцать девять целых и 04/100) Евро по Постоянной части арендной платы за декабрь 2013 года, в т.ч. НДС 18%;

- 6 927,02 (шесть тысяч девятьсот двадцать семь рублей и 02 коп.) по Переменной части арендной платы (Коммунальные платежи) за ноябрь 2013 года, в т.ч. НДС 18%.".

Согласно п. 7 Соглашения о расторжении Договора аренды "Стороны договорились, что Арендатор оплатит Плату за коммунальные услуги за период с 01.12.2013 по 31.12.2013 включительно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления соответствующих счетов Арендодателем. Счет за коммунальные услуги за период с 01.12.2013 по 31.12.2013 Арендодатель обязуется выставить в срок не позднее 15 января 2014 года".

Согласно Акту Приема-передачи помещения от 31 декабря 2013 года помещение 12 комната 497, расположенное на 3 этаже здания ТРЦ "Ярмарка" по адресу: г. Астрахань, пл. Вокзальная, 13 литер А, передано Арендодателю (л.д. 76).

Истец направил ответчику счёт на оплату и акт по переменной части арендной платы (электроснабжение, теплоснабжение помещения).

Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что задолженность арендатора в сумме 6 921,07 евро по постоянной части арендной платы и 18 319,91 руб. по переменной части Арендной платы не оплачена, ответчиком также не произведена доплата обеспечительного взноса в сумме 763, 26 евро.

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом соответствующего иска в суд.

Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что требования истца обоснованы и подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды N 25, суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора N ДА-50/2-2012 от 03.11.2012 следует, что сторонами при заключении данного договора определен предмет аренды, его местонахождение.

Договор аренды заключен сторонами в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно предмет договора, цену за арендованное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области 07.03.2013, запись N 30-30/01/022/2013-396.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю следующие платежи: арендную плату, включающую в себя постоянную и переменную части.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика перед истцом составляет 6 921, 07 евро, что составляет 309 375 руб. 28 коп. по постоянной части арендной платы за июнь и декабрь 2013 года и 18 319, 91 руб. по переменной части арендной платы, а также задолженность по доплате обеспечительного взноса в сумма 763, 26 евро, что составляет 34 118 руб. 10 коп.

В соответствии с письмом N 1043 от 18 декабря 2013 года истец уведомил ответчика о расторжении договора на основании п. 14.3.1. Договора в связи с наличием задолженности по арендной плате более 15 (пятнадцати) банковских дней (л.д. 71-72).

Между истцом и ответчиком подписано Соглашение о расторжении Долгосрочного договора аренды от 24 декабря 2013 года (л.д. 73-75).

Согласно условиям Соглашения о расторжении Договора аренды ответчик взял на себя обязательство: в срок не позднее 27.12.2013 произвести доплату Обеспечительного платежа за период 03.12.2012 по 02.12.2013 в сумме 763, 26 (семьсот шестьдесят три целых и 26/100) Евро, включая НДС 116,43 (сто шестнадцать целых и 43/100) Евро по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, в соответствии с ранее полученным уведомлением N 1039 от 19.12.2013, которая остается у Арендодателя в качестве штрафа; в срок не позднее 27.12.2013 погасить задолженность перед Арендодателем в следующем размере: 3 282,03 (три тысячи двести восемьдесят два целых и 03/100) Евро по Постоянной части арендной платы за июнь 2013 года, в т.ч. НДС 18%; 3 639,04 (три тысячи шестьсот тридцать девять целых и 04/100) Евро по Постоянной части арендной платы за декабрь 2013 года, в т.ч. НДС 18%; 6 927,02 (шесть тысяч девятьсот двадцать семь рублей и 02 коп.) по Переменной части арендной платы (Коммунальные платежи) за ноябрь 2013 года, в т.ч. НДС 18%.".

Стороны также договорились, что Арендатор оплатит плату за коммунальные услуги за период с 01.12.2013 по 31.12.2013 включительно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления соответствующих счетов Арендодателем. Счет за коммунальные услуги за период с 01.12.2013 по 31.12.2013 Арендодатель обязуется выставить в срок не позднее 15 января 2014 года.

Ответчик в сроки, указанные в соглашении о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и обеспечительному взносу не оплатил.

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11 января 2002 года N 66 соглашение сторон о порядке определения расходов истца на электроэнергию, воду и теплоэнергию не противоречит действующему законодательству и является частью договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что задолженность по постоянной части арендной плате и задолженность по переменной составляющей арендной платы отсутствует, так как полностью покрывается обеспечительным платежом, отклоняются судом апелляционной инстанции, по следующим основаниям.

Как правильно установил суд первой инстанции, обеспечительный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.

Пунктом 14.3.9. договора аренды определено, что в случае одностороннего расторжения арендодателем настоящего договора по основаниям, предусмотренным п. 14.3.1.- 14.3.8 договора, обеспечительный взнос остается у арендодателя в качестве штрафа.

В пункте 5 Соглашения о расторжении Договора аренды стороны согласовали, что обеспечительный взнос остается у Арендодателя в качестве штрафа.

Договор аренды помещения расторгнут арендодателем на основании пункта 14.3.1. договора аренды, которым предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды если арендная плата, обеспечительный платеж, плата за коммунальные услуги полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в течение 15 банковских дней после установленного срока оплаты.

В силу норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему. Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что в связи с досрочным расторжением договора обеспечительный взнос переходит в собственность арендодателя, что не противоречит статьям 329 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно статье 614 Гражданского кодекса российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Также ответчик в апелляционной жалобе указывает, что истец неправомерно требует уплаты аренды за июнь 2013 года, поскольку в мае произошло затопление помещения и по этой причине работать в этом месяце было невозможно, тогда как оплата аренды за май арендатором была произведена. Ответчик считает, что оплата аренды за май должна быть зачтена за июнь 2013 года.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы, поскольку в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

Из материалов дела не следует, что помещение было затоплено по вине арендодателя и ответчик уведомлял истца по вопросу соразмерного уменьшения арендной платы в связи с этим.

Из материалов дела не следует, что ответчик уплатил арендную плату по постоянной части за июнь и декабрь 2013 и переменной части за ноябрь и декабрь.

Сумма задолженности определена истцом исходя из условий договора аренды и соглашения о расторжении договора аренды. Расчет задолженности ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Документы, представленные истцом подтверждают наличие задолженности по арендной плате и по оплате коммунальных услуг.

Проверив расчет, суд апелляционной инстанции находит его верным.

Помимо задолженности по постоянной и переменной арендной истец просил взыскать с ответчика задолженность по доплате обеспечительного взноса в сумме 763, 26 евро, что соответствует 34 118 руб. 10 коп.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора в течение 10 дней с момента подписания сторонами настоящего договора и выставления счета на оплату, арендатор перечисляет арендодателю денежную сумму в размере постоянной части арендной платы, рассчитанной за все помещение, за два месяца.

В пункте 3.4.4. стороны установили, что ранее внесенный арендатором обеспечительный взнос по предварительному договору о заключении договора аренды N А-51/2011 от 05.09.2011 г. в сумме 4 915 руб. 94 коп. условных единиц, кроме НДС в размере 884,87 условных единиц, засчитывается полностью в счет обеспечительного платежа на настоящему договору, уплата которого предусмотрена в п. 3.4.1.

Согласно условиям пункта 3.4.6. договора аренды арендатор обязан поддерживать величину обеспечительного платежа не ниже установленного в пункте 3.4.1. уровня в течение срока действия договора. Если величина обеспечительного платежа меньше установленного договором уровня на 10% и более, а также в случае изменения размера месячной постоянной части арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.9.1. арендодатель направляет арендатору письменное уведомление с требованием внести денежную сумму до достижения обеспечительным платежом величины, установленном настоящим пунктом договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды N ДА-50/2012 от 03.11.2012 по постоянной части арендной платы в размере 6 921,07 евро по курсу ЦБ РФ на 27.12.2013, что составляет 309 375 руб. 28 коп.; по доплате обеспечительного взноса в размере 763,26 евро по курсу ЦБ РФ на 27.12.2013, что составляет 34 118 руб. 10 коп.; по переменной части арендной платы в размере 18 319 руб. 91 коп.

Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что её доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 июня 2014 года по делу N А06-2796/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак